Eigenkapital für Sanierung: Wie viel wirklich nötig ist

Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst in ein Bau‑ oder Sanierungsprojekt einbringen, ohne Fremdfinanzierung. Es bildet die Basis für jede sichere Finanzierung und signalisiert Banken, dass Sie ein finanzielles Sicherheitsnetz besitzen. In der Praxis bedeutet ein höherer Eigenkapitalanteil oft bessere Zinskonditionen und geringere Risikoaufschläge.

Was versteht man unter Eigenkapital bei einer Sanierung?

Bei einer Sanierung Umfasst sämtliche Maßnahmen, die den baulichen Zustand einer Immobilie verbessern, von der energetischen Modernisierung bis zur Grundrissänderung geht es nicht nur um die reinen Bauarbeiten. Die Finanzierung setzt sich aus Eigenkapital, möglichen Krediten Fremdmitteln, die von Banken oder Förderinstitutionen bereitgestellt werden und eventuell staatlichen Fördermitteln Geldzuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen, die für energetische Sanierungen zur Verfügung stehen zusammen.

Typische Kosten einer Sanierung

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Renovierungskosten Kosten für Material, Arbeitsleistung und Planung sind dabei der größte Faktor. Zusätzlich fallen Baukosten Kosten für notwendige strukturelle Änderungen, beispielsweise Tragwerksverstärkungen an. In vielen Fällen wird der Beleihungswert der von Banken ermittelte maximale Darlehensbetrag, basierend auf dem zukünftigen Immobilienwert herangezogen, um die Finanzierungsquote zu bestimmen.

Finanzierungsquote und notwendiger Eigenkapitalanteil

Die Finanzierungsquote gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswertes durch ein Darlehen gedeckt werden können liegt bei klassischen Bankkrediten meist zwischen 60% und 80%. Das bedeutet, dass mindestens 20% bis 40% der Sanierungskosten aus Eigenkapital stammen müssen. Beispiel: Bei einem Projekt mit Gesamtkosten von 200.000€ und einem Beleihungswert von 180.000€ darf die Bank höchstens 144.000€ (80%) finanzieren. Damit bleiben 36.000€ Eigenkapital erforderlich.

Praxisbeispiel: Rechenweg für ein 150.000€‑Projekt

1. Gesamtkosten ermitteln: 150.000€ (Material, Fachplaner, Genehmigungen).
2. Beleihungswert prüfen: Marktwert nach Sanierung geschätzt 180.000€.
3. Finanzierungsquote wählen: 70% (konservativ, um Spielraum für Nachtragskosten zu erhalten).
4. Maximales Kreditvolumen: 180.000€×0,70=126.000€.
5. Eigenkapitalbedarf: 150.000€-126.000€=24.000€.

Wird ein KfW‑Programm staatliches Förderdarlehen für energetische Sanierung, das bis zu 40% der förderfähigen Kosten abdeckt genutzt, reduziert sich der Eigenkapitalbedarf weiter. Bei maximalen Förderungen von 12.000€ verbleiben nur 12.000€ Eigenkapital.

Fördermittel und KfW‑Programme im Überblick

Ein großer Teil der Eigenkapitallücke lässt sich oft über Fördermittel schließen. Die wichtigsten Programme:

• KfW‑Effizienzhaus‑Standard: Zinsverbilligte Darlehen bis zu 40% der förderfähigen Sanierungskosten.
• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Zuschüsse von bis zu 20% für energetische Maßnahmen.
• Landesförderungen: Viele Bundesländer bieten ergänzende Zuschüsse, meist an bestimmte energetische Zielwerte gekoppelt.

Die Antragsverfahren sind klar strukturiert: Vorab‑Antrag, Kostennachweis nach Abschluss, und ggf. eine Energieberatung als Nachweis. Wer frühzeitig einen Energieberater hinzuzieht, spart sowohl Zeit als auch Geld.

Vergleich: Eigenkapital, Bankkredit und Förderdarlehen

Der Vergleich zeigt, dass ein ausgewogenes Verhältnis von Eigenkapital und Förderdarlehen die günstigste Finanzierungsstruktur erzeugt. Ein reiner Bankkredit ist meist teurer und bindet das Haus länger.

Strategien zur Aufstockung des Eigenkapitals

Wenn die vorhandenen Rücklagen nicht ausreichen, gibt es mehrere praktikable Wege, das Eigenkapital zu erhöhen:

• Sparen über ein Sonderkonto: Ein separates Sanierungskonto mit automatischer Monatsrate steigert das Kapital ohne großen Aufwand.
• Verkauf von nicht genutzten Gütern: Möbel, alte Fahrzeuge oder sogar ein Teilgrundstück können schnell liquide Mittel erzeugen.
• Familienbürgschaften: Verwandte können im Gegenzug für eine Bürgschaft einen Teil des Geldes bereitstellen, wodurch die Bank das Risiko besser bewertet.
• Umwandlung von Rücklagen: Nicht gebundene Pensionsrückstellungen oder betriebliche Altersvorsorge können, nach rechtlicher Prüfung, für die Sanierung verwendet werden.

Jede Strategie sollte hinsichtlich steuerlicher Auswirkungen geprüft werden. In Österreich gibt es zum Beispiel steuerliche Förderungen für energetische Sanierungen, die die effektiven Kosten senken.

Checkliste für die Finanzierungsplanung

• Gesamtkosten realistisch kalkulieren (inkl. Puffer von 10%).
• Beleihungswert von einem unabhängigen Gutachter ermitteln lassen.
• Finanzierungsquote festlegen - 70% ist ein sicherer Richtwert.
• Eigenkapitalbedarf ermitteln und vorhandene Mittel prüfen.
• Fördermittel recherchieren (KfW, BEG, Landesprogramme).
• Bankangebote vergleichen - Zinssatz, Laufzeit, Vorfälligkeitsentschädigung.
• Falls nötig, Eigenkapitalaufstockungsstrategien vorbereiten.
• Finanzierungsplan schriftlich festhalten und mit einem Fachberater besprechen.

Mit dieser Checkliste behalten Sie den Überblick und vermeiden unangenehme Überraschungen während des Projekts.

Weitere relevante Themen

Der Artikel ist Teil eines größeren Themenclusters rund um Immobilienfinanzierung. Sie können danach noch mehr zu den Bereichen Energetische Modernisierung, Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten und Baurechtliche Vorgaben bei Sanierungen erfahren.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil idealerweise sein?

Ein Eigenkapitalanteil von 20% bis 30% der Gesamtkosten gilt als solide Basis. Er ermöglicht bessere Zinskonditionen und reduziert das Risiko bei Banken.

Welche Förderprogramme gibt es speziell für energetische Sanierungen?

In Österreich sind das KfW‑Effizienzhaus‑Programm, die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und zahlreiche landesspezifische Zuschüsse relevant. Sie decken bis zu 40% der förderfähigen Kosten.

Kann ich das Eigenkapital aus einer privaten Geldanlage beziehen?

Ja, eine vorzeitige Auflösung von Sparplänen oder Investmentfonds ist möglich, allerdings können dabei Vorabgebühren oder steuerliche Folgen anfallen. Eine Beratung mit einem Finanzexperten empfiehlt sich.

Wie wirkt sich der Beleihungswert auf die benötigte Finanzierung aus?

Der Beleihungswert ist die von der Bank bewertete Höchstgrenze für ein Darlehen. Er bestimmt, wie viel Prozent der Sanierungskosten über Fremdkapital gedeckt werden können und damit, wie viel Eigenkapital nötig ist.

Gibt es Steuervergünstigungen für Sanierungskosten?

Ja, energetische Maßnahmen können über Sonderabschreibungen und Steuerabsetzbarkeit von Fördermitteln geltend gemacht werden. Die genauen Regelungen variieren nach Bundesland.