Komplettsanierung altes Haus: Kosten 2025 pro m², Beispiele & Förderungen

Die Frage nervt und rettet Budgets: Was kostet die Sanierung wirklich? Die ehrliche Antwort: Eine Komplettsanierung liegt 2025 oft in der Liga eines Neubaus. Rechne je nach Zustand, Standard und Energieziel grob mit 1.400-2.800 € pro m² Wohnfläche, plus Nebenkosten und Reserven. Ich war da selbst: Unser 60er-Jahre-Haus hat mich mehrere Abende mit Taschenrechner gekostet - Kater Momo fand’s lustig, ich weniger.

• TL;DR: Typisch 1.400-2.800 €/m² für eine Komplettsanierung; 120 m² → 168.000-336.000 € Baukosten + 12-18 % Nebenkosten + 10-20 % Reserve.
• Wenn Dach/Statik schlecht, Denkmalschutz oder Schadstoffe: 2.300-3.500 €/m².
• Förderungen (KfW/BEG, Heizung 2025) können 15-30 % drücken - aber nur mit Energie-Konzept.
• Regel: Erst Zustand prüfen (Statik, Feuchte, Schadstoffe), dann Varianten kalkulieren, dann Angebote.
• Unbekanntes hinter Wänden? Plane 15-20 % Puffer. Sonst wird’s bitter.

Deine Jobs heute:

• Kostenspanne verstehen und auf dein Haus umrechnen.
• Eine belastbare Budgetformel inkl. Nebenkosten und Reserve anwenden.
• Schritt-für-Schritt planen: Gutachten, Energie-Konzept, Angebote, Förderungen.
• Gewerkekosten vergleichen und Fallbeispiele prüfen.
• Checklisten, Risiken und Antworten auf typische Fragen mitnehmen.

Was treibt die Kosten? Zahlen, Formeln und echte Spannen 2025

Wenn Leute über Preise streiten, reden sie fast nie über denselben Scope. „Komplettsanierung“ heißt: Hülle (Dach, Fassade, Fenster), Technik (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro), Innenausbau (Bäder, Böden, Putz/Trockenbau), plus Planung, Genehmigungen und Baustelleneinrichtung. Rückbau und Entsorgung inklusive.

Markt 2025 in Deutschland: Baupreise haben sich nach dem Peak 2022/23 stabilisiert, Handwerker bleiben knapp, Materialpreise sind nicht mehr wild, aber hoch. Regionale Unterschiede: Ballungsräume oft +10-20 % gegenüber ländlich. Quelle für Preisniveau: Baupreisindex des Statistischen Bundesamts; Kostengliederung: DIN 276; Energie-Regeln: GEG 2024; Förderlogik: BEG bei KfW/BAFA.

Faustformel für den Start:

• Baukosten grob: 1.400-2.800 €/m² (Standard bis gehoben). Mit Denkmalschutz, statischer Ertüchtigung, Schadstoffen: 2.300-3.500 €/m².
• Nebenkosten (Planung, Prüfungen, Genehmigungen, Vermessung, Gutachten, Baustrom/Wasser): 12-18 % der Baukosten.
• Reserve für Unvorhergesehenes: 10-20 % (Altbau lieber 15-20 %).

Rechenweg in Klartext:

• Budget ≈ Wohnfläche × Zielpreis/m² + Nebenkosten (x 12-18 %) + Reserve (x 10-20 %).
• Beispiel 120 m², Ziel 1.800 €/m²: Baukosten 216.000 €. Nebenkosten 15 % = 32.400 €. Reserve 15 % = 32.400 €. Gesamt ≈ 280.800 €.

Wann wird’s günstiger? Wenn Statik, Dachstuhl, Fenster gut sind und du nur Technik + Innenausbau + ein paar Hüllenteile anfasst. Dann 900-1.400 €/m². Wann teurer? Wenn du energetisch hoch (Effizienzhaus 70/55), Grundriss umbauen, Dach neu eindecken, Schadstoffe sanieren, Denkmalschutz beachten musst. Dann 2.000-3.500 €/m².

Leitplanken je Zustand (Heuristik):

• „Solide Substanz, sparsame Ziele“: 900-1.400 €/m²
• „Kernsaniert, GEG-sicher, guter Standard“: 1.400-2.200 €/m²
• „Effizienzhaus + neue Hülle/Technik + gehoben“: 2.200-3.000 €/m²
• „Denkmalschutz/Schadstoffe/Statik neu“: 2.800-3.500 €/m²

Das eigentliche Zauberwort ist Transparenz. Plane anhand DIN 276 in Kostengruppen. So vergleichst du Angebote sauber und erkennst Fehlstellen. Und rufe dir in Erinnerung: Architekten- und Ingenieurhonorare nach HOAI liegen - je nach Leistungsumfang - grob bei 8-15 % der anrechenbaren Kosten. Ohne gute Planung zahlst du später auf der Baustelle doppelt.

Einmal klar markiert: Komplettsanierung Kosten sind kein Fixpreis. Sie hängen an Substanz, Energieziel, Ausstattungsanspruch und an deinem Mut zu Standarddetails statt Sonderlösungen.

Summe passt nicht auf den Cent - sie setzt dir Leitplanken und zeigt, wo dein Budget leckt.

Schritt für Schritt: Von der Bestandsaufnahme bis zum Vertrag

Du willst Sicherheit. Die bekommst du nicht aus Bauchgefühl, sondern aus einer sauberen Abfolge. So gehe ich bei Altbauten vor - und ja, es spart am Ende Geld und Nerven.

1. Bestandsaufnahme (2-6 Wochen)
   • Begehung mit Architektur/Statik und Energieberatung (zugelassener Energie-Effizienz-Experte, EEE-Liste). Prüfe: Tragwerk, Feuchte, Dach, Leitungen, Fenster, Keller, Haustechnik. Bohrproben nur bei Verdacht und nach Absprache.
   • Schadstoffscreening (Asbest, PAK, KMF). Kleine Investition, großer Hebel. Entsorgung kann sonst fünfstellig werden.
   • Unterlagen sammeln: Bestandspläne, Baujahr, Baulasten, Denkmalschutz, Teilungserklärung (bei Doppelhaushälfte/Reihenhaus).
2. Zielbild und Varianten (2-4 Wochen)
   • Variante A „Pflichtprogramm GEG-sicher“: Heizung + Leitungen + minimale Hülle.
   • Variante B „Kernsaniert solide“: Technik komplett, Hülle gut, Standardausstattung.
   • Variante C „Effizienzhaus“: ambitionierte Hülle, Lüftung, Top-Fenster, Wärmebrücken sauber.
   • Für jede Variante: Grobkostenschätzung nach DIN 276. Nutze die €/m²-Leitplanken und passe Gewerke an.
3. Förder-Check (parallel)
   • KfW „BEG Wohngebäude“ (Programm 261/262) für Effizienzhaus-Sanierungen: zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss - je besser die EH-Klasse (z. B. EH 85/70/55), desto höher der Zuschuss.
   • Heizungsförderung 2025: KfW-Programm für erneuerbare Heizungen (z. B. 458) mit Grundförderung + Einkommens- und Geschwindigkeitsbonus - 30-70 % möglich, gedeckelt. GEG 2024 fordert 65 % erneuerbare bei neuem Wärmeerzeuger.
   • BAFA/BEG-Einzelmaßnahmen für Gebäudehülle (Stand 2025): Zuschüsse für Dämmung, Fenster, Tür - Kombination mit KfW-Hausmitteln prüfen. Energieberater ist Pflicht für Förderfähigkeit.
4. Vorplanung + Energie-Konzept (4-8 Wochen)
   • Thermische Hülle, Wärmebrücken, Heizlastberechnung, Lüftungskonzept (DIN 1946-6). Ohne Heizlast bleibt die Wärmepumpe geraten.
   • Planung mit Details, die Handwerker verstehen. Standardisierte Anschlüsse sparen Geld.
5. Angebote einholen (4-8 Wochen)
   • Leistungsverzeichnisse (LV) pro Gewerk. Mindestens 2-3 vergleichbare Angebote. Prüfe: enthaltene Nebenleistungen, Gerüst, Entsorgung, Marken, Ausführungsklasse.
   • Festpreis vs. Einheitspreis: Bei Entkernung lieber Einheitspreise mit Mengenansätzen + gedeckelter Summe.
6. Vergabe + Terminplan (2-4 Wochen)
   • Vergabeprotokoll, Zahlungsplan in Abschlägen, Sicherheiten (z. B. 5 % Gewährleistungseinbehalt oder Bürgschaft).
   • Baustellenlogistik: Zufahrt, Lager, Lärmzeiten, Nachbarn, Staubschutz. Momo mochte die Baustaubphase gar nicht.
7. Baudurchführung (6-12 Monate je nach Umfang)
   • Wöchentliche Jour-fixe, Bautagebuch, Rechnungsprüfung gegen Leistung. Abnahmen pro Gewerk dokumentieren.
   • Nachträge nur mit schriftlichem Angebot + Freigabe. Jede spontane Idee kostet.

Risiken entschärfen:

• Reserve: 15-20 % ab Tag 1 blocken.
• Preisbindung: Angebote mit Bindefrist und terminierter Leistung. Indexklauseln verstehen.
• Baurecht: Bei wesentlichen Änderungen (Nutzungsänderung, Dachaufbauten) Genehmigungspflicht checken.

Kosten nach Gewerken, Standards und echte Fallbeispiele

Jedes Haus erzählt seine eigene Geschichte, aber Muster wiederholen sich. Hier drei typische Szenarien, mit Zahlen, die 2025 im Markt funktionieren. Alle Summen brutto, da private Bauherren regelmäßig inkl. USt kalkulieren.

Fall 1 - 110 m² Reihenhaus, Baujahr 1938, solide Substanz, „Pflichtprogramm + Komfort“

• Leistungsumfang: Elektro komplett neu, Heizung auf Luft/Wasser-Wärmepumpe mit Heizkörpern (Niedertemperatur-tauglich), 2 Bäder neu, Fenster teils neu, Innendämmung an Außenwand partiell, Innenausbau mittel, Dachstuhl ok, Dachdeckung bleibt.
• Spanne: 1.150-1.450 €/m² → 126.500-159.500 € Baukosten.
• Nebenkosten (15 %): 19.000-24.000 €; Reserve (15 %): 19.000-24.000 €; Gesamt: ca. 165.000-208.000 €.
• Förderung: Heizung über KfW-Programm möglich (Basis + Boni bis 50-70 % auf förderfähige Heizkosten, Deckel beachten). Ohne Effizienzhaus keine Tilgungszuschüsse für das Ganze, aber Zinskonditionen helfen.

Fall 2 - 140 m² Einfamilienhaus, Baujahr 1968, Kernsaniert zu „Effizienzhaus 85“

• Leistungsumfang: Rückbau, WDVS 16 cm, neues Dach mit Aufsparrendämmung, Fenster 3-fach, zentrale KWL, Luft/Wasser-Wärmepumpe mit FBH, Elektro komplett, 2,5 Bäder hochwertig, Innenausbau gut.
• Spanne: 1.900-2.400 €/m² → 266.000-336.000 € Baukosten.
• Nebenkosten (16 %): 42.500-53.800 €; Reserve (15 %): 39.900-50.400 €; Gesamt: ca. 348.000-440.000 €.
• Förderung: KfW 261/262 (Effizienzhaus 85) mit Tilgungszuschuss möglich; zusätzlich Heizungsförderung. Effektive Entlastung oft 15-25 % der Gesamtkosten.

Fall 3 - 180 m² Stadthaus, Baujahr 1905, Denkmalschutz, gehoben

• Leistungsumfang: Innen Dämmkonzept denkmalgerecht, Holzfenster nach Vorgabe, Dach neu, Statik punktuell, Leitungen komplett, Wärmepumpe mit Eisspeicher/Hybrid, KWL, Stuckaufarbeitung, Parkett massiv.
• Spanne: 2.600-3.400 €/m² → 468.000-612.000 € Baukosten.
• Nebenkosten (18 %): 84.000-110.000 €; Reserve (20 %): 93.600-122.400 €; Gesamt: 645.000-844.000 €.
• Förderung: Denkmal-Programme der Länder/Kommune möglich; BEG-Förderung je nach Nachweis. Planung mit Fachrestaurierung Pflicht.

Was drückt den Preis?

• Systemstandard statt Einzelmanufaktur: Standarddetails, marktübliche Produkte, moderate Oberflächen.
• Bauteil-Erhalt: Dachstuhl bleibt, Tragwerk ok, Fenster gut? Dann nicht aus Prinzip tauschen.
• Reihenfolge: Erst Hülle, dann Technik, dann Design. Warmes Haus mit normalem Bad schlägt kaltes Haus mit Luxusbad.

Was treibt den Preis?

• Grundrissumbauten mit statischer Ertüchtigung.
• Schadstoffe: Asbest (z. B. Flexkleber, Dach), PAK (Parkettkleber), KMF. Entsorgung + Nebenarbeiten schnell 10.000-40.000 €.
• „Sonderwünsche“ auf jeder Seite des LVs. Zehn mal „nur ein bisschen besser“ addiert sich zur neuen Küche.

Checklisten, Rechenhilfen, Risiken, FAQ und nächste Schritte

Quick-Checks, die dir Geld sparen:

• Zustand-Schnelltest
  • Keller/EG feucht? Salzränder/Muff? → Feuchte-Konzept zuerst.
  • Dachstuhl gerade? Holzwurm? → Zimmerer checken, notfalls Gutachter.
  • Elektrik Porzellan-Sicherungen/klassische Nullung? → Komplett neu.
  • Heizung >20 Jahre? → GEG 2024 beachten, Planung mit 65 % EE.
• Budgetformel zum Mitnehmen
  • Wohnen × €/m² + 12-18 % Nebenkosten + 10-20 % Reserve = Projektbudget.
  • Reserve nie im Kopf verplanen - sie ist für Überraschungen hinter Putz.
• Förder-Spickzettel 2025
  • KfW 261/262: Effizienzhaus-Sanierung, Tilgungszuschuss je Klasse, Energie-Effizienz-Experte zwingend.
  • KfW 458 (Heizung): Zuschüsse für erneuerbare Wärmeerzeuger, Boni je Einkommen/Gebäudetyp/Tempo.
  • BAFA/BEG-EM: Hülle-Einzelmaßnahmen (z. B. Dämmung, Fenster) - Kombination mit KfW prüfen.
  • Wichtig: Antrag vor Auftrag! Technische Mindestanforderungen einhalten.
• Do/Don’t bei Angeboten
  • Do: Positionen vergleichbar halten, Alternativpositionen (Sparvarianten) abfragen.
  • Don’t: „Pauschal alles“ ohne Mengen. Das endet in Nachträgen.
  • Do: Referenzen sehen, Ausführungstermine schriftlich fixieren.
  • Don’t: Bar-Rabatte statt ordentlicher Rechnung. Garantie futsch.

Entscheidungsbaum in kurz:

• Feuchte/Statik ungeklärt? → Erst Gutachten, dann Budget.
• Heizung alt, Hülle schlecht? → Erst Hülle dämmen/Fenster verbessern, Heizlast senken, dann Wärmepumpe dimensionieren.
• Energieziele hoch, Geld knapp? → Effizienzhaus verschieben, jetzt Einzelmaßnahmen mit Förderquote, Technik zukunftsoffen planen.

Mini-FAQ

• Ist Sanieren günstiger als Neubau? - Kommt auf Substanz an. Mit starker Hülle/Statik oft günstiger; mit Denkmalschutz/Schadstoffen/Grundrissumbau kann Neubau gleich teuer oder günstiger sein. Ökologisch ist Erhalt meist besser (graue Energie).
• Wie realistisch sind €/m²? - Als Vorkalkulation gut. Später immer mit LVs und Angeboten nach DIN 276 schärfen.
• Selbstleistung spart wie viel? - Realistisch 5-15 % bei Maler/Trockenbau/Rückbau. Aber Gewährleistung und Bauzeit beachten.
• Wärmepumpe im Altbau? - Ja, wenn Heizlast runter und Vorlauftemperatur ≤ 55 °C. Sonst Hybrid oder Gebläsekonvektoren. Heizlastberechnung ist Pflicht.
• Wann brauche ich eine Genehmigung? - Bei Statikeingriffen, Dachgauben, Nutzungsänderungen, Außenfassade in Schutzgebieten. Bauamt früh sprechen.
• Wie kalkuliere ich Innenausbau-Standard? - Bad einfach: 8.000-12.000 €; gehoben: 15.000-25.000 €. Boden: Vinyl 30-60 €/m², Parkett 80-160 €/m² inkl. Verlegung.
• Wie groß soll die Reserve sein? - Altbau: 15-20 %. Unter 10 % ist Wunschdenken.

Typische Stolperfallen (und wie du sie vermeidest):

• Heizung bestellt, bevor die Hülle geplant ist → Überdimensionierung, Taktung, schlechte JAZ. Reihenfolge drehen.
• Keine Luftdichtheit bedacht → Zugluft, Schimmelrisiko. Blower-Door-Test einplanen.
• Leerrohre/Schnittstellen vergessen → Nachrüsten wird teuer. Technikplanung cross-checken (Elektro/SHK/Lüftung).
• Denkmalschutz ignoriert → Auflagen können Details kippen. Früh abklären, dann planen.

Nächste Schritte für dich - je nach Situation:

• Käufer eines Altbaus: Vor Kauf 2 Termine - Bausachverständiger + Energieberater. Grobkostenschätzung mit Worst-Case-Reserve. Kaufpreisverhandlung nicht ohne Mängelliste.
• Eigentümer mit knapper Zeit: Start mit „Pflichtprogramm“ (GEG-konforme Heizung, E-Installation sicher, Feuchte aus dem Haus). Den Rest in Etappen, aber mit Gesamtkonzept.
• Ambitioniertes Effizienzhaus-Ziel: EEE sichern, Simulation (PHPP/EnEV-Nachweisersatz) machen, Förderanträge vor Auftrag, LVs sauber. Baustart erst nach Finanzierungszusage.
• DIY-Fans: Rückbau, Maler, Böden teils selbst - aber Statik, Elektro, Gas, Lüftung bitte vom Profi. Zeitwert deiner Wochenenden ehrlich rechnen.

Ein persönlicher Tipp: Ich habe mir in der heißen Phase einen wöchentlichen Fixtermin gesetzt, 90 Minuten, nur Kostenabgleich und To-dos. Weniger WhatsApp, mehr LV. Momo hat in der Zeit auf den Plänen gelegen. Es war der produktivste Platz im Haus.

Kurzer Reality-Check 2025

• Preise: Stabil hoch, nicht mehr im Krisenmodus. Verhandeln geht wieder - aber mit Plan.
• Förderungen: Attraktiv, aber formal streng. Ohne Energieberater keine Musik.
• Handwerker: Gute Betriebe sind voll. Wer zuverlässig ist, ist sein Geld wert.

Wenn du jetzt noch unsicher bist, fang klein an: Bestandsaufnahme, drei Varianten, eine Seite Budgetformel. Danach sind die großen Fragen erstaunlich klein.