Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, dann zahlen Sie nicht nur den Kaufpreis. Dazu kommen Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren. In Deutschland können diese Kosten steuerlich abgesetzt werden - aber nur, wenn Sie die Wohnung oder das Haus tatsächlich vermieten. Wer das nicht weiß, verschenkt Hunderte Euro pro Jahr an Steuervorteilen.
Was genau zählt als Kaufnebenkosten?
Nicht alles, was beim Kauf anfällt, ist absetzbar. Nur die Kosten, die direkt mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen, zählen als Anschaffungsnebenkosten. Dazu gehören:
- Notarkosten (für Kaufvertrag und Grundbucheintrag)
- Maklerprovision (auch wenn Sie den Makler selbst beauftragen)
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises)
- Grundbuchgebühren (für Eintragung des Eigentums)
- Registrierungsgebühren für Wohnungseigentum (bei Eigentumswohnungen)
Was nicht dazu gehört? Kosten für Renovierungen, Möbel, Reparaturen oder die Finanzierung. Diese werden später separat behandelt. Die oben genannten Nebenkosten werden nicht sofort abgesetzt - sie fließen in die Abschreibung ein.
Wie funktioniert die steuerliche Abschreibung?
Die Absetzung erfolgt nicht als Einmalbetrag, sondern über 50 Jahre - das ist die gesetzliche Abschreibungszeit für Wohngebäude. Sie können jährlich 2 % der Gesamtkosten absetzen. Das ist der Schlüssel.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 40.000 Euro. Ihre Anschaffungskosten sind also 340.000 Euro. Jedes Jahr dürfen Sie 2 % davon absetzen: 340.000 × 0,02 = 6.800 Euro.
Das bedeutet: Sie reduzieren Ihr zu versteuerndes Einkommen aus der Vermietung um 6.800 Euro pro Jahr. Wenn Sie 30 % Einkommensteuer zahlen, sparen Sie damit 2.040 Euro pro Jahr an Steuern. Über 10 Jahre sind das 20.400 Euro - ohne dass Sie einen Cent in die Immobilie investiert haben.
Für Gebäude, die vor dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden, gilt eine höhere Abschreibungsrate von 2,5 % über 40 Jahre. Das ist eine Ausnahme - aber wichtig, wenn Sie ein Altbauobjekt erwerben.
Warum ist das bei selbstgenutzten Immobilien anders?
Wenn Sie die Wohnung selbst bewohnen, dürfen Sie keine der Kaufnebenkosten absetzen. Keine Notarkosten, keine Grunderwerbsteuer - nichts. Das Finanzamt sieht das als privaten Ausgabenposten an.
Das ist der entscheidende Unterschied: Bei Vermietung zählen diese Kosten als Werbungskosten - weil sie notwendig sind, um Einkünfte zu erzielen. Bei Eigenheimen gibt es keine Einkünfte - also keine Absetzbarkeit.
Einige Vermieter denken: „Ich kaufe eine Wohnung, lebe erst ein Jahr drin, dann vermiete ich sie.“ Das ist riskant. Das Finanzamt prüft genau, ob Sie wirklich eine Gewinnerzielungsabsicht hatten. Wenn Sie keine Mieteinnahmen erzielen, keine Vermietungsbemühungen zeigen, wird die Absetzbarkeit abgelehnt.
Was ist die Gewinnerzielungsabsicht - und warum ist sie so wichtig?
Das Finanzamt muss sicherstellen, dass Sie nicht nur eine Immobilie kaufen, um Steuern zu sparen, sondern wirklich Geld mit der Vermietung verdienen wollen. Die Abschreibung ist kein Geschenk - sie ist eine steuerliche Anerkennung von Kosten, die zur Erzielung von Einkünften notwendig sind.
Wie beweisen Sie das?
- Der Kaufvertrag muss klar auf Vermietung ausgerichtet sein (kein „für mich und meine Familie“)
- Sie haben die Wohnung innerhalb von 12 Monaten nach Kauf vermietet
- Sie haben Mieterkennzeichnungen, Mietverträge, Anzeigen in Immobilienportalen
- Sie führen ein separates Bankkonto für Mieteinnahmen und Ausgaben
Ein Fall aus der Praxis: Ein Investor kaufte eine Wohnung in Berlin, ließ sie ein Jahr leer, dann meldete er sie als vermietet. Das Finanzamt lehnte die Absetzung der Kaufnebenkosten ab - weil keine konkreten Vermietungsbemühungen vor dem Kauf dokumentiert waren. Er musste die Steuervorteile nachzahlen.
Dr. Markus Schulte, Steuerberater aus Stuttgart, sagt: „Die Dokumentation der Gewinnerzielungsabsicht ist entscheidend - besonders bei Immobilien, die noch nicht vermietet sind.“
Was ist mit den anderen Kosten - Zinsen, Renovierung, Möbel?
Die Kaufnebenkosten sind nur ein Teil. Sie können auch:
- Zinsen für das Darlehen vollständig als Werbungskosten absetzen - das ist oft der größte Posten.
- Renovierungen als Instandhaltungsaufwand absetzen, wenn sie notwendig sind, um die Wohnung vermietbar zu halten. Modernisierungen werden anders behandelt - sie erhöhen den Anschaffungswert und werden ebenfalls über 50 Jahre abgeschrieben.
- Möbel und Haushaltsgeräte unter 800 Euro können im Jahr des Kaufs voll abgesetzt werden. Teurere Gegenstände (z. B. Küchen, Fußböden) werden über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben.
Wichtig: Alles muss dokumentiert sein. Rechnungen, Banküberweisungen, Mietverträge - alles aufbewahren. Das Finanzamt kann bis zu 10 Jahre nach der Steuererklärung nachprüfen.
Was ist mit denkmalgeschützten Immobilien?
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, gibt es eine besondere Regelung: die Denkmal-AfA. Hier können Sie die Sanierungskosten über 12 Jahre absetzen - und zwar schneller als bei normalen Gebäuden.
Die Regel: In den ersten 8 Jahren 9 % pro Jahr, in den folgenden 4 Jahren 7 % pro Jahr. Das macht 100 % in 12 Jahren - statt 50 Jahre. Das ist ein großer Vorteil für Investoren, die historische Objekte sanieren.
Beispiel: Sie investieren 120.000 Euro in die Sanierung eines alten Backsteinhauses. In den ersten 8 Jahren können Sie 10.800 Euro pro Jahr absetzen. Das sind fast 90.000 Euro in 8 Jahren - plus die Abschreibung der Kaufnebenkosten.
Wie viel Geld können Sie wirklich sparen?
Die Zahlen sprechen für sich:
- Durchschnittliche Kaufnebenkosten in Deutschland: 12-15 % des Kaufpreises
- Bei einer Immobilie für 300.000 Euro: 36.000-45.000 Euro Nebenkosten
- Jährliche Abschreibung: 720-900 Euro (2 % von 36.000-45.000)
- Steuerersparnis bei 30 % Einkommensteuer: 216-270 Euro pro Jahr
- Über 15 Jahre: 3.240-4.050 Euro
Das klingt nach wenig? Aber denken Sie an die Zinsen. Wenn Sie 200.000 Euro finanzieren und 4 % Zinsen zahlen, sind das 8.000 Euro Zinsen pro Jahr - voll absetzbar. Zusammen mit den Kaufnebenkosten können Sie leicht 10.000 Euro pro Jahr an Werbungskosten geltend machen. Das ist ein massiver Vorteil gegenüber der Selbstnutzung.
Clara Meier aus München, die 2019 eine Wohnung für 420.000 Euro kaufte, sparte über 15 Jahre insgesamt 12.600 Euro Steuern - nur durch korrekte Absetzung der Kaufnebenkosten und Zinsen.
Was ist der größte Fehler, den Vermieter machen?
Die meisten scheitern nicht an der Rechtslage - sondern an der Dokumentation.
- Kein separates Bankkonto für die Immobilie → Finanzamt verweigert Absetzung
- Rechnungen nicht aufbewahrt → keine Nachweise
- Keine Mietverträge oder Anzeigen → keine Gewinnerzielungsabsicht
- Privat- und Geschäftskosten vermischt → komplette Ablehnung der Anlage V
Ein Vermieter aus Hamburg meldete 2024 die Grunderwerbsteuer von 17.500 Euro als Anschaffungskosten an - und wurde abgelehnt, weil er keine Mietverträge vorlegen konnte. Die Immobilie stand ein Jahr leer, und er hatte keine Anzeigen geschaltet. Das Finanzamt sah das als „privaten Kauf“.
Lösung: Führen Sie ein separates Konto. Nutzen Sie eine einfache Excel-Tabelle oder eine App wie „Vermieter-Manager“. Dokumentieren Sie alles - von der ersten Anzeige bis zur letzten Mietzahlung.
Wie viel kostet ein Steuerberater - und lohnt er sich?
Ein Steuerberater kostet im Durchschnitt 250-400 Euro pro Jahr für eine vermietete Immobilie. Klingt viel? Denken Sie an die Zahlen: 6.800 Euro Abschreibung × 30 % = 2.040 Euro Steuervorteil. Wenn Sie 2.040 Euro sparen und 300 Euro für den Berater zahlen, haben Sie 1.740 Euro Gewinn.
Und das ist nur der Anfang. Ein guter Steuerberater findet noch weitere Absetzposten: Heizkosten, Hausversicherung, Hausmeister, Hausgeld, Reparaturen, sogar die Kontoführungsgebühren für das Immobilienkonto.
Ein Selbstversuch des Deutschen Mieterbundes: Unerfahrene Vermieter brauchen durchschnittlich 25 Stunden pro Jahr, um die Anlage V richtig auszufüllen - ohne Berater. Das ist Zeit, die Sie nicht haben.
Kommt noch etwas? Die Zukunft der Regelung
Die Regeln für die Abschreibung von Kaufnebenkosten bleiben bis 2025 unverändert. Das hat das Bundesfinanzministerium im November 2024 bestätigt.
Aber Experten warnen: Aufgrund der Haushaltslage könnte die Regierung in den nächsten Jahren die Abschreibungszeiten verkürzen - etwa von 50 auf 40 Jahre. Das würde die jährliche Absetzbarkeit erhöhen, aber die Gesamtlaufzeit verkürzen. Oder die Nachweise für die Gewinnerzielungsabsicht werden verschärft - besonders für kurzfristige Vermietungen (unter zwei Jahren).
Prof. Dr. Anja Weber von der Universität Köln sagt: „Die Regelung ist ein wichtiger Anreiz für Wohnraum - aber sie wird missbraucht. Wer eine Wohnung kauft, um sie nach einem Jahr wieder zu verkaufen, hat keine Gewinnerzielungsabsicht.“
Die Politik will Spekulationen erschweren - aber nicht die langfristige Vermietung. Das ist der Unterschied.
Was tun Sie jetzt?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten:
- Notieren Sie alle Kaufnebenkosten - genau, mit Rechnungen.
- Öffnen Sie ein separates Bankkonto für die Immobilie - sofort.
- Veröffentlichen Sie die Wohnung in mindestens zwei Immobilienportalen - und speichern Sie die Anzeigen.
- Unterzeichnen Sie einen Mietvertrag - auch wenn es nur ein Freund ist, der zu einem günstigen Preis einzieht.
- Beauftragen Sie einen Steuerberater, der sich mit Anlage V auskennt - nicht den, der nur Ihre Lohnsteuer macht.
Die steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten ist kein Geheimnis - aber sie ist ein Werkzeug. Wer es richtig nutzt, spart Geld. Wer es ignoriert, zahlt unnötig Steuern. Und das, obwohl die Regeln klar sind und seit Jahren stabil bleiben.
Können Kaufnebenkosten bei einer selbstgenutzten Immobilie abgesetzt werden?
Nein. Bei selbstgenutzten Immobilien sind Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer oder Maklerprovisionen grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Das Finanzamt betrachtet diese Ausgaben als private Kosten. Ausnahmen gelten nur für Handwerkerleistungen, die unter bestimmten Voraussetzungen als haushaltsnahe Dienstleistungen abgesetzt werden können - aber nicht die Erwerbskosten selbst.
Wann werden Kaufnebenkosten abgeschrieben - sofort oder über Jahre?
Kaufnebenkosten werden nicht sofort abgesetzt, sondern in die Anschaffungskosten der Immobilie einbezogen und über 50 Jahre linear abgeschrieben. Das bedeutet: Sie können jährlich 2 % der Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten) als Werbungskosten absetzen. Nur Gegenstände unter 800 Euro, wie z. B. Staubsauger oder Gardinen, können im Jahr des Kaufs voll abgeschrieben werden.
Was passiert, wenn ich die Immobilie nach 10 Jahren verkaufe?
Wenn Sie die Immobilie vor Ablauf der 50 Jahre verkaufen, wird der noch nicht abgeschriebene Restbetrag der Kaufnebenkosten nicht verloren. Er wird bei der Veräußerung in die Gewinnermittlung einbezogen. Wenn Sie die Immobilie mit Gewinn verkaufen, wird der noch nicht abgeschriebene Teil der Anschaffungskosten vom Verkaufserlös abgezogen - das kann die Besteuerung des Gewinns reduzieren. Sie zahlen also keine Steuern auf den Teil, den Sie schon abgeschrieben haben - das ist ein Vorteil.
Kann ich die Maklerprovision absetzen, wenn ich selbst als Vermieter verkaufe?
Ja. Selbst wenn Sie die Immobilie ohne Makler verkaufen, aber den Makler bei der Anschaffung beauftragt haben, ist die Provision voll absetzbar. Wichtig ist nicht, wer den Verkauf macht, sondern ob die Kosten beim Erwerb anfielen. Die Maklerprovision ist Teil der Anschaffungskosten - unabhängig davon, ob Sie später selbst verkaufen oder einen anderen Makler nutzen.
Ist die Grunderwerbsteuer absetzbar, wenn ich sie nicht direkt zahle, sondern vom Kaufpreis abgezogen bekomme?
Ja. Die Grunderwerbsteuer ist absetzbar, egal, wer sie letztlich zahlt. Wenn der Käufer sie trägt, ist sie Teil der Anschaffungskosten. Wenn der Verkäufer sie trägt, aber der Kaufpreis entsprechend niedriger ist, wird der niedrigere Kaufpreis als Anschaffungskosten angesetzt - und damit auch die Steuer indirekt berücksichtigt. Wichtig ist: Die tatsächlichen Kosten, die Sie als Käufer tragen, zählen - nicht die rechtliche Form.
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