Beim Immobilienkauf denken viele nur an die Hypothek, die Anzahlung und die Notarkosten. Doch eine der größten, oft unterschätzten Kosten kommt erst danach: die Grunderwerbsteuer. Und die variiert je nach Bundesland um bis zu drei Prozentpunkte. Das kann bei einer 500.000-Euro-Immobilie 15.000 Euro ausmachen. In Bayern zahlen Sie 17.500 Euro, in Nordrhein-Westfalen 32.500 Euro. Kein Wunder, dass immer mehr Käufer bewusst in Bundesländer mit niedrigeren Sätzen ziehen - oder ihren Kauftermin genau planen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2025 in Ihrem Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer wird nicht vom Bund, sondern von jedem Bundesland selbst festgelegt. Seit 2006 dürfen sie zwischen 3,5 % und 6,5 % wählen. 2025 bleibt es dabei - mit einer wichtigen Ausnahme: Bremen erhöht ab 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 %. Das ist die einzige Änderung in diesem Jahr.
Die höchsten Sätze haben vier Bundesländer: Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein. Alle mit 6,5 %. Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern folgen mit 6,0 %. Das sind die teuersten Regionen für Immobilienkäufer. Wer hier kauft, zahlt fast doppelt so viel wie in Bayern - dem Bundesland mit dem niedrigsten Satz von nur 3,5 %.
Die übrigen Länder liegen bei 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Thüringen hat erst 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt - eine klare Reaktion auf den schwachen Markt. Hamburg hat bereits 2023 von 4,5 % auf 5,5 % erhöht, um Einnahmen zu steigern. In Hildesheim, wo ich lebe, zahlen Käufer also 5,0 % - mittlerweile der durchschnittliche Wert in Deutschland.
Warum ist die Grunderwerbsteuer so unterschiedlich?
Die Antwort ist einfach: Geld. Die Länder brauchen Einnahmen. Die Grunderwerbsteuer ist eine der wichtigsten Quellen - besonders für Stadtstaaten wie Berlin. Dort fließen pro Kopf 141 Euro an Steuereinnahmen, in Bayern nur 74 Euro. In Berlin allein wurden 2023 über 1,8 Milliarden Euro eingenommen, in Bayern trotz niedrigem Satz immer noch 1,5 Milliarden - einfach weil dort so viele Immobilien verkauft werden.
Die Unterschiede sind kein Zufall. In Ländern mit hohen Sätzen wie NRW oder Brandenburg sinken die Immobilienpreise leicht, um den höheren Kaufpreis auszugleichen. Eine Studie der HWR Berlin zeigt: Wo die Steuer höher ist, liegen die Preise im Schnitt 1,2 % niedriger. Der Markt versucht, den Nachteil auszugleichen. Aber das hilft nicht allen. Erstkäufer, Senioren oder Familien mit geringem Einkommen haben oft nicht die Spielräume, um auf einen günstigeren Standort zu wechseln.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Rechnung ist einfach: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer. Aber was zählt als Kaufpreis? Alles, was im Vertrag steht: der Preis für das Grundstück, das Haus, die Wohnung - und auch alle fest verbauten Einbauten wie Küchen, Fußböden oder Sanitäranlagen. Was nicht zählt? Möbel, Lampen, Gardinen. Das sind Privatvermögen und werden nicht besteuert.
Wenn jemand die Immobilie geschenkt bekommt - etwa von den Eltern - wird nicht der Kaufpreis, sondern der gemeine Wert (also der Marktwert) herangezogen. Das ist wichtig, denn viele denken, Schenkungen seien steuerfrei. Sie sind es nicht. Auch hier zahlt der Empfänger die Grunderwerbsteuer.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 450.000 Euro in Berlin. Der Steuersatz beträgt 6,0 %. Das ergibt 27.000 Euro Grunderwerbsteuer. In Bayern wären es nur 15.750 Euro - eine Ersparnis von 11.250 Euro. Das ist fast eine volle Anzahlung.
Wann gilt welcher Steuersatz?
Entscheidend ist nicht der Tag der Beurkundung, nicht der Tag des Eigentumsübergangs - sondern der Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wird. Das ist ein häufiger Fehler. Wenn Sie im März einen Vertrag unterschreiben, aber die Beurkundung erst im August haben, gilt der Steuersatz vom März. Wenn das Land inzwischen den Satz erhöht hat, zahlen Sie trotzdem den alten.
Das ist ein wichtiger Trick für Käufer: Wer weiß, dass ein Bundesland seine Steuer erhöhen will - wie Bremen ab Juli 2025 - kann den Vertrag vorher unterschreiben. Wer den Vertrag im Juni unterschreibt, zahlt noch 5,0 %, nicht 5,5 %. Viele Notare erinnern nicht daran. Sie müssen selbst darauf achten.
Was passiert nach dem Kauf?
Nach der Beurkundung ist der Kauf noch nicht komplett. Der Notar meldet den Kaufvertrag automatisch an das Finanzamt. Das dauert zwei bis drei Wochen. Danach erhält der Käufer einen Steuerbescheid - meist nach weiteren vier bis sechs Wochen. Der Bescheid sagt: Wie viel Sie zahlen müssen, wann die Fälligkeit ist, und ob es Nachbesserungen gibt.
Die Steuer ist fällig, sobald der Bescheid zugeht - nicht sofort nach der Beurkundung. Aber viele Käufer glauben, sie müssten das Geld sofort aufbringen. Das führt zu Engpässen. Die Deutsche Grundbesitzverwaltung hat in 68 % der Fälle festgestellt, dass Käufer die Grunderwerbsteuer nicht in ihre Finanzierung eingerechnet haben. Das ist gefährlich. Wer nicht vorbereitet ist, muss kurzfristig 20.000 Euro auftreiben - oder den Kauf platzen lassen.
Ein guter Tipp: Planen Sie immer einen Puffer von 1 bis 2 % über dem berechneten Betrag ein. Es kann passieren, dass das Finanzamt später zusätzliche Werte ansetzt - etwa für einen besseren Zustand der Immobilie als im Vertrag beschrieben. Besser, Sie haben etwas zu viel zurückgelegt.
Welche Fehler machen Käufer häufig?
- Fehler 1: Die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer verwechseln. Die Grundsteuer zahlen Sie jedes Jahr, die Grunderwerbsteuer nur einmal - beim Kauf.
- Fehler 2: Den Steuersatz nicht aktuell prüfen. Ein Online-Rechner von 2023 ist heute falsch. Bremen hat 2025 geändert. Hamburg hat 2023 geändert. Thüringen hat 2024 geändert.
- Fehler 3: Sonderregelungen ignorieren. Bei Erbbaurechten, Mietshäusern mit mehr als drei Wohnungen oder Gewerbeimmobilien gelten andere Regeln. Hier lohnt sich ein Steuerberater.
- Fehler 4: Die Kosten nur auf den Kaufpreis beziehen. Was ist mit den Notarkosten? Den Grundbucheintrag? Den Maklerprovisionen? Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Nebenkosten - aber der größte.
Was kommt in Zukunft?
Es gibt Diskussionen über eine bundesweite Einheitlichkeit. Die Bundesregierung prüft, ob alle Länder den gleichen Satz zahlen sollen - etwa zwischen 4,5 % und 5,5 %. Doch die Länder mit hohen Sätzen wehren sich. NRW, Brandenburg und Schleswig-Holstein brauchen das Geld. Sie wollen nicht auf 3,5 % runtergehen.
Experten wie Prof. Dr. Thomas Richter von der Universität Potsdam glauben, dass sich die Sätze langsam angleichen werden - aber nicht durch Gesetz, sondern durch Marktdruck. Wer in einem teuren Bundesland lebt und hohe Steuern zahlt, wird eher in ein günstigeres Land ziehen. Das zwingt die Länder, ihre Sätze zu senken - oder ihre Immobilienpreise zu senken.
2027 wird es vermutlich drei neue Anpassungen geben. Hessen diskutiert eine Senkung auf 5,5 %. Bayern könnte den Satz halten - aber nur, weil die Preise so hoch sind, dass die Einnahmen trotzdem steigen. In Berlin wird der Druck wachsen, die Steuer zu senken - denn die Stadt braucht mehr Menschen, nicht weniger.
Was tun, wenn Sie jetzt kaufen?
- Prüfen Sie den Steuersatz Ihres Bundeslandes - mit der neuesten Quelle. Verlassen Sie sich nicht auf alte Rechner.
- Berechnen Sie die Steuer genau: Kaufpreis × Satz. Schreiben Sie den Betrag auf.
- Legen Sie einen Puffer von 1-2 % darüber. Das ist Ihre Sicherheitsreserve.
- Planen Sie den Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Wenn eine Erhöhung ansteht, unterschreiben Sie vorher.
- Informieren Sie Ihren Finanzberater. Er sollte die Grunderwerbsteuer in Ihre Finanzierungsrechnung einbeziehen - nicht nur als Nachtrag.
Die Grunderwerbsteuer ist kein Geheimnis. Sie ist transparent, berechenbar, und Sie haben Einfluss darauf - wenn Sie rechtzeitig handeln. Viele Käufer zahlen mehr, weil sie nicht wissen, was sie zahlen müssen. Sie müssen es nicht sein.
Wird die Grunderwerbsteuer 2025 bundesweit einheitlich?
Nein, die Grunderwerbsteuer bleibt 2025 weiterhin von jedem Bundesland selbst festgelegt. Obwohl die Bundesregierung über eine einheitliche Regelung nachdenkt, haben Länder wie Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein dagegen gestimmt. Sie benötigen die hohen Einnahmen. Eine bundesweite Einigung ist daher in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer 2025?
Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Steuersatz in Deutschland. Das gilt auch für 2025. Wer in Bayern eine Immobilie kauft, zahlt deutlich weniger als in anderen Ländern - zum Beispiel 15.000 Euro weniger bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro im Vergleich zu Nordrhein-Westfalen.
Wann zahle ich die Grunderwerbsteuer genau?
Sie zahlen die Grunderwerbsteuer nicht direkt beim Notar. Nach der Beurkundung erhält das Finanzamt die Daten vom Notar und erstellt einen Steuerbescheid. Dieser wird Ihnen per Post zugeschickt. Die Zahlung ist erst fällig, wenn der Bescheid eingegangen ist - meist 6 bis 9 Wochen nach Vertragsunterzeichnung. Sie haben dann in der Regel 30 Tage Zeit, um zu zahlen.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Nein, die Grunderwerbsteuer ist keine absetzbare Ausgabe. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten und wird nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben anerkannt. Sie erhöht nur Ihren Anschaffungswert der Immobilie. Das ist wichtig, wenn Sie später verkaufen - denn dann wird der Gewinn anhand des höheren Anschaffungswerts berechnet.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?
Wenn Sie die Grunderwerbsteuer nicht zahlen, drohen Zinsen, Mahngebühren und letztlich Zwangsvollstreckung. Das Finanzamt kann Ihr Konto belasten, Ihr Gehalt pfänden oder sogar die Immobilie zur Zwangsversteigerung bringen. Die Steuer ist eine öffentliche Forderung - nicht freiwillig. Selbst wenn Sie den Betrag nicht bezahlen können, müssen Sie den Bescheid erhalten und mit dem Finanzamt eine Ratenzahlung aushandeln.
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