Ein altes Dach ist nicht nur ein optisches Problem - es ist ein Energieleck. In Deutschland verliert ein Haus ohne ordentliche Dachdämmung bis zu 30 % seiner Wärme durch das Dach. Das ist mehr als bei Fenstern oder Außenwänden. Wenn du deine Immobilie modernisierst, ist die Dachsanierung mit Dämmung eine der wirksamsten Maßnahmen, die du tun kannst. Nicht nur, weil sie deine Heizkosten senkt, sondern auch weil die staatliche Förderung heute besser ist als je zuvor.
Wie viel kostet eine Dachsanierung wirklich?
Die Kosten für eine Dachsanierung schwanken stark. Es macht einen riesigen Unterschied, ob du nur ein paar kaputte Ziegel ersetzt oder das ganze Dach neu machst - mit Dämmung, neuem Dachstuhl und moderner Eindeckung. Laut aktuellen Daten aus 2025 liegen die durchschnittlichen Kosten zwischen 260 und 400 Euro pro Quadratmeter. Bei einem typischen Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Dachfläche bedeutet das: 39.000 bis 60.000 Euro Gesamtkosten.
Doch das ist nur die Oberfläche. Hier ist eine konkrete Aufschlüsselung, was wirklich ins Geld geht:
- Einfache Neueindeckung (nur Ziegel): 80-130 €/m² - nur, wenn das Dachdachträger-System noch intakt ist.
- Eindeckung mit Dämmung: 140-315 €/m² - das ist der Standard für sinnvolle Sanierungen.
- Komplettsanierung mit neuem Dachstuhl: 190-560 €/m² - bei alten Holzkonstruktionen oder Schäden durch Feuchtigkeit.
Die Materialien spielen eine große Rolle. Betondachsteine kosten etwa 25-35 €/m², Naturschiefer hingegen 80-120 €/m². Wer Premium will, zahlt Premium. Aber auch die Nebenkosten summieren sich: Gerüst aufbauen (10-20 €/m²), Altdach abtragen und entsorgen (20-30 €/m²), Dachfenster austauschen (1.100-4.000 € pro Fenster) und die Dachentwässerung erneuern (50 € pro Meter). Das kann leicht 5.000 bis 10.000 Euro zusätzlich kosten.
Welche Dämmmethoden gibt es - und was lohnt sich?
Nicht jede Dämmung ist gleich. Die Wahl der Methode bestimmt, wie viel du sparst - und wie viel du investieren musst.
- Zwischensparrendämmung: Die gängigste Variante. Die Dämmung kommt zwischen die Dachsparren. Kosten: 60-120 €/m². Ideal für nicht ausgebauten Dachboden. Aber: Wenn du später mal ausbauen willst, musst du alles wieder rausreißen.
- Aufsparrendämmung: Die teuerste, aber auch effektivste Methode. Die Dämmung wird oberhalb der Sparren angebracht. Dach muss komplett abgedeckt werden. Kosten: 125-250 €/m². Vorteil: Keine Wärmebrücken, perfekter Schutz, späterer Ausbau problemlos. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) nennt sie die technisch beste Lösung - besonders für Altbauten.
- Untersparrendämmung: Wird oft als Ergänzung verwendet, wenn die Zwischensparrendämmung nicht ausreicht. Kosten: 30-80 €/m². Hilft, aber allein reicht sie nicht für hohe Energieeffizienz.
- Einblasdämmung: Für Dächer mit Zugang von unten, z. B. aus dem Dachboden. Kosten: 40-70 €/m². Günstig, aber nur möglich, wenn die Dachkonstruktion das zulässt. Keine Lösung für komplett neue Dächer.
- Flachdachsanierung: Hier ist eine neue Abdichtung fast immer nötig. Kosten: ab 5.000 € für 100 m², bei umfassender Sanierung bis zu 25.000 €. Besonders wichtig, weil Feuchtigkeit hier schnell in die Konstruktion eindringt.
Die Aufsparrendämmung ist die Investition, die langfristig am meisten bringt. Sie erhöht den Wert deiner Immobilie, verhindert Schimmel und sorgt für ein angenehmes Raumklima - selbst im Winter. Aber sie kostet mehr. Die Frage ist also: Willst du nur reparieren - oder wirklich modernisieren?
Wie viel Förderung gibt es 2026?
Hier ist die gute Nachricht: Die Förderung ist jetzt besser als je zuvor. Die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) zahlt bis zu 20 % Zuschuss für energetische Dachsanierungen - und das seit Januar 2025 sogar um 5 % erhöht. Wenn du einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) hast, steigt der Zuschuss auf 60.000 € pro Wohneinheit.
Das bedeutet konkret: Bei einer Sanierung mit 50.000 € Kosten bekommst du 10.000 € zurück. Bei einer Premium-Lösung mit 60.000 € Kosten und iSFP: bis zu 12.000 € Förderung. Und das ist nur der Anfang. Die Bundesregierung plant, die Förderquote bis Ende 2026 auf bis zu 25 % zu erhöhen.
Wichtig: Du musst den Antrag vor Beginn der Arbeiten stellen. Wer zuerst baut, zahlt selbst. Die Förderung ist nicht rückwirkend. Auch: Die förderfähigen Kosten müssen von einem unabhängigen Energieberater bestätigt werden. Ein Gutachten kostet etwa 300-500 € - aber es lohnt sich, weil es die Förderung erst möglich macht.
Energieeinsparung: Wie viel sparest du wirklich?
Die Zahlen sprechen für sich. Eine fachgerechte Dachdämmung reduziert den Heizenergiebedarf um bis zu 20 %. Bei durchschnittlichen Heizkosten von 1.500 € pro Jahr bedeutet das: 300 € Einsparung jährlich. Bei einer Sanierungskosten von 50.000 € und 12.000 € Förderung bleiben 38.000 € netto Investition. Die Amortisationszeit liegt dann bei etwa 12-13 Jahren - und danach ist es reine Ersparnis.
Dazu kommt: Ein gut gedämmtes Dach verhindert Kondenswasser und Schimmel. Das ist kein Nebeneffekt - das ist ein Gesundheitsfaktor. Vor allem in älteren Häusern, wo Luftfeuchtigkeit aus dem Wohnbereich nach oben steigt und sich im Dachboden staut. Eine unsachgemäße Dämmung kann das sogar verschlimmern. Deshalb: Nur mit Fachmann planen.
Und: Viele Hausbesitzer kombinieren die Dachsanierung mit Photovoltaik. Laut 42watt.de planen bereits 37 % aller neuen Dachsanierungen diese Kombination. Eine PV-Anlage auf dem Dach kostet 10.500-23.500 €, aber sie bringt dir nicht nur Strom, sondern auch Einspeisevergütung und steigert den Wert deiner Immobilie. Die Förderung für PV ist separat - du kannst also Dachdämmung und Solar erhalten.
Was du sonst noch wissen musst
Regional gibt es Preisunterschiede von bis zu 50 %. In Norddeutschland sind Arbeitskosten oft höher als im Süden. Ein Gutachter aus Hildesheim oder Hannover wird andere Preise nennen als einer aus München. Vergleiche mindestens drei Angebote - und achte darauf, ob die Preise alle Leistungen enthalten.
Asbest? Wenn dein Dach vor 1993 gebaut wurde, könnte es asbesthaltige Dachplatten enthalten. Die Entsorgung kostet 15-25 % mehr - aber sie ist gesetzlich vorgeschrieben. Ein seriöser Handwerker meldet das sofort und kümmert sich um die spezielle Entsorgung.
Die Bauzeit beträgt je nach Umfang 2 bis 6 Wochen. In dieser Zeit musst du mit Lärm, Staub und eingeschränktem Zugang zum Dachboden rechnen. Plan das im Voraus.
Und: Die Nachfrage steigt. Im Jahr 2024 wurden in Deutschland 120.000 Dachsanierungen mit Dämmung durchgeführt - das ist ein Anstieg von 18 % gegenüber 2023. Der Markt wächst um 4,7 % pro Jahr. Das bedeutet: Fachbetriebe sind ausgelastet. Wer jetzt plant, kriegt früher einen Termin.
Was ist der beste Zeitpunkt?
Jetzt. Nicht nächstes Jahr. Nicht im Frühling. Jetzt.
Die Förderung ist hoch, die Preise stabil, und die Nachfrage steigt. Wer heute plant, nutzt die beste Kombination aus Zuschuss, niedrigen Zinsen und stabilen Materialpreisen. Die BAFA hat ihre Regeln geändert, um genau diese Gelegenheit zu nutzen. Und die Bundesregierung hat angekündigt, dass die Förderung ab 2027 möglicherweise zurückgefahren wird - nicht weil sie nicht mehr nötig ist, sondern weil sie erfolgreich war.
Wenn du dein Dach sanierst, investierst du nicht nur in dein Haus. Du investierst in deine Zukunft. In niedrigere Kosten. In mehr Komfort. In einen besseren Wert deiner Immobilie. Und in eine sauberere Umwelt.