Wenn eine Immobilie zwangsversteigert wird, denken viele sofort an einen Schnäppchen-Deal: ein Haus oder eine Wohnung für deutlich weniger als den Marktwert. Aber ist das wirklich so? Und warum ist der Zuschlagspreis manchmal nur 40 Prozent des Verkehrswerts - und manchmal fast genauso hoch wie der Preis auf dem normalen Markt? Die Antwort liegt nicht in einem einfachen Ja oder Nein, sondern in den Regeln, die das Verfahren steuern - und in der Realität der Bieter.
Was ist der Verkehrswert - und warum ist er der Ausgangspunkt?
Bevor eine Immobilie versteigert wird, lässt das Amtsgericht einen unabhängigen Sachverständigen einen Verkehrswert den Preis, den eine Immobilie auf dem freien Markt unter normalen Bedingungen erzielen würde, ohne Druck oder Zwang ermitteln. Das ist kein Schätzwert, sondern ein rechtsverbindliches Gutachten, das auf vergleichbaren Verkäufen in der Umgebung, der Bausubstanz, der Lage und der Größe basiert. Dieser Wert ist der Maßstab für alles, was danach passiert.
Er ist nicht der Preis, den der Eigentümer haben will. Er ist auch nicht der Preis, den der Gläubiger sich wünscht. Er ist der wirtschaftliche Realwert - der Preis, den ein normaler Käufer zahlen würde, wenn er nicht gezwungen wäre, schnell zu kaufen. Und genau dieser Wert bestimmt, ob die Versteigerung überhaupt stattfindet.
Die 50-Prozent-Regel: Was passiert, wenn niemand bietet?
Bei der ersten Versteigerung muss das erste Gebot mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts betragen. Das ist die sogenannte 50-Prozent-Regel. Wenn kein Bieter diesen Betrag bietet, wird die Versteigerung abgebrochen. Ein neuer Termin wird angesetzt - und oft wird der Startpreis dann gesenkt, manchmal auf 40 Prozent, manchmal sogar auf 35 Prozent.
Diese Regel existiert, um zu verhindern, dass Immobilien zu billig versteigert werden. Der Staat will nicht, dass Gläubiger mit einem Hammer ein Haus für 30.000 Euro verkaufen, wenn es eigentlich 100.000 Euro wert ist. Aber: Wenn niemand bereit ist, 50 Prozent zu zahlen, dann ist das ein klares Signal. Die Immobilie hat ein Problem. Vielleicht ist sie renovierungsbedürftig. Vielleicht liegt sie in einer Gegend, in der kaum noch gekauft wird. Vielleicht ist sie zu groß für die Nachfrage. Und genau das ist der Punkt, an dem der Zuschlagspreis vom Verkehrswert abweicht.
Zuschlagspreis vs. Marktwert: Warum ist der Unterschied so groß?
Der Zuschlagspreis der tatsächliche Kaufpreis, den der Bieter nach dem Versteigerungsverfahren zahlen muss ist der Preis, den der letzte Bieter abgibt - und der Richter zustimmt. Und hier liegt der Knackpunkt: Der Zuschlagspreis ist nicht der Verkehrswert. Er ist oft viel niedriger.
Im Jahr 2022 wurden in Deutschland insgesamt 12.843 Immobilien zwangsversteigert. Laut dem Institut für Immobilienwirtschaft lag der durchschnittliche Zuschlagspreis bei 22,4 Prozent unter dem Verkehrswert. In ländlichen Regionen, wo kaum Bieter auftauchen, war der Abstand manchmal sogar bei 35 Prozent. In Berlin, München oder Hamburg dagegen, wo viele Investoren auf der Jagd nach günstigen Objekten sind, lag der Unterschied oft nur bei 5 bis 10 Prozent.
Warum? Weil dort die Nachfrage hoch ist. Und weil die Bieter wissen: Wenn sie nur 60 Prozent des Verkehrswerts bieten, könnte das reichen - und sie bekommen das Objekt. In einer Stadt mit wenig Nachfrage bleibt das Objekt oft liegen. In einer Stadt mit viel Nachfrage steigt der Preis - und der Zuschlagspreis rückt näher an den Verkehrswert heran.
Die 70-Prozent-Regel: Wer entscheidet, ob der Zuschlag gilt?
Es gibt noch eine Regel, die viele nicht kennen: Wenn das höchste Gebot zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts liegt, kann der Gläubiger den Zuschlag verweigern. Das ist kein Fehler im System. Es ist Absicht.
Der Gläubiger - meist eine Bank - will nicht, dass sein Kredit durch einen zu niedrigen Verkaufspreis noch mehr leidet. Wenn er den Zuschlag ablehnt, wird die Immobilie erneut versteigert. Und oft wird dann der Startpreis weiter gesenkt. Manchmal wird der Gläubiger aber auch zustimmen - besonders, wenn er weiß, dass eine weitere Versteigerung nur mit noch geringeren Geboten enden würde.
Das bedeutet: Selbst wenn jemand 65 Prozent des Verkehrswerts bietet, ist der Kauf noch nicht sicher. Der Gläubiger muss ja sagen. Und das ist ein weiterer Grund, warum viele Immobilien nicht verkauft werden - oder erst nach drei Versuchen.
Was kostet ein Zwangsversteigerungs-Kauf wirklich?
Ein günstiger Zuschlagspreis ist nicht das Ende der Kosten. Du musst die Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswerts hinterlegen - bar, per Bankbürgschaft oder Verrechnungsscheck. Das ist kein Pfand, das du zurückbekommst. Das ist eine Anzahlung, die direkt auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Dann kommt die Gerichtsgebühr. Sie liegt bei etwa 0,8 Prozent des Zuschlagspreises - etwas weniger als die Notargebühr beim normalen Kauf. Aber: Du zahlst keine Maklerprovision. Das ist ein großer Vorteil. Bei einem Kauf im normalen Markt fallen oft 6 bis 7 Prozent an. Bei einer Zwangsversteigerung: null.
Und dann: die Renovierung. Oft ist die Immobilie nicht bewohnt. Oder der alte Mieter weigert sich, auszuziehen. Oder die Heizung ist kaputt. Oder das Dach muss erneuert werden. Du bekommst keine Einweisung. Keine Besichtigung. Keine Mängelbeseitigung. Du kaufst die Immobilie „wie sie ist“ - mit allen Schäden, Baulasten und rechtlichen Belastungen, die im Grundbuch stehen. Und die kannst du nur sehen, wenn du dich vorher ausführlich informierst.
Wie du dich auf eine Zwangsversteigerung vorbereitest
Wenn du ernsthaft erwägst, eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung zu kaufen, dann gehst du nicht einfach hin und bietest. Du musst vorbereitet sein.
- Prüfe das Gutachten: Es ist öffentlich. Du kannst es beim Amtsgericht einsehen. Lies es genau. Was steht über den Zustand? Über Sanierungsbedarf? Über Mängel?
- Prüfe das Grundbuch: Steht eine Baulast drauf? Ist ein Vorkaufsrecht eingetragen? Gibt es eine Nießbrauchsberechtigung? Das alles bleibt bestehen - auch nach dem Zuschlag.
- Berechne die Gesamtkosten: Zuschlagspreis + Gerichtsgebühr + eventuelle Räumungskosten + Renovierungskosten. Vergleiche das mit dem Preis einer ähnlichen Immobilie auf dem freien Markt.
- Stelle sicher, dass du das Geld hast: Du musst den Zuschlagspreis innerhalb von vier bis sechs Wochen zahlen. Sonst verlierst du die Sicherheitsleistung - und du wirst verklagt.
Der Markt verändert sich - und die Chancen auch
Die Zahl der Zwangsversteigerungen steigt. 2022 waren es 12.843 Objekte - ein Anstieg von 18,7 Prozent gegenüber 2021. Und Experten rechnen mit weiteren Zuwächsen in 2024. Warum? Weil die Zinsen hoch sind. Weil viele Menschen ihre Kredite nicht mehr bedienen können. Weil die Inflation Druck auf Einkommen ausübt.
Aber: In attraktiven Lagen wird es immer schwieriger, ein Schnäppchen zu finden. Die Nachfrage steigt. Investoren, die wissen, was sie tun, bieten systematisch. Sie rechnen mit den Regeln. Sie wissen: Wenn die Immobilie in einer guten Lage liegt, dann wird der Zuschlagspreis fast so hoch wie der Verkehrswert.
Und jetzt kommt die nächste Entwicklung: Online-Versteigerungen digitale Auktionsplattformen, die seit 2023 in Berlin und Hamburg erprobt werden und die Teilnahme für Kleininvestoren erleichtern. Früher musstest du ins Amtsgericht fahren. Jetzt kannst du von zu Hause aus bieten. Das wird den Markt transparenter machen - und mehr Menschen anlocken.
Doch das hat auch einen Haken: Wenn mehr Menschen mitbieten, steigt der Preis. Und der Vorteil der Zwangsversteigerung - der Preis unter dem Marktwert - wird kleiner. In einigen Regionen ist das bereits passiert.
Wann lohnt sich eine Zwangsversteigerung?
Es gibt keine einfache Antwort. Aber hier sind drei Szenarien, in denen es sich lohnen kann:
- Du hast Erfahrung: Du kennst die Risiken. Du weißt, wie man ein Gutachten liest. Du kannst Renovierungskosten realistisch kalkulieren.
- Du bist in einer Region mit geringer Nachfrage: In ländlichen Gebieten, in Ostdeutschland, in kleineren Städten - dort ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Zuschlagspreis deutlich unter dem Verkehrswert liegt.
- Du hast Bargeld: Du kannst die 10 Prozent Sicherheitsleistung aufbringen. Und du kannst den vollen Zuschlagspreis innerhalb von sechs Wochen zahlen - ohne Kredit.
Wenn du das nicht kannst - dann lass es. Ein Zwangsversteigerungs-Kauf ist kein Spiel. Es ist ein Business-Entscheid. Und wenn du nicht bereit bist, alle Zahlen zu prüfen, dann bist du nicht bereit, das Risiko zu tragen.
Ist der Zuschlagspreis immer niedriger als der Verkehrswert?
Nein. In attraktiven Lagen mit hoher Nachfrage kann der Zuschlagspreis fast oder sogar genau dem Verkehrswert entsprechen. Das passiert immer häufiger in Städten wie Berlin, München oder Hamburg. Der Vorteil des günstigeren Preises schwindet, wenn viele Bieter mitmachen.
Kann man vor der Versteigerung die Immobilie besichtigen?
Normalerweise nicht. Die Immobilie ist oft noch bewohnt - oder der Besitzer weigert sich, Zugang zu gewähren. Einige Amtsgerichte erlauben gelegentlich eine kurze Besichtigung, aber das ist die Ausnahme. Du musst dich auf das Gutachten und das Grundbuch verlassen.
Was passiert, wenn ich das Geld nicht innerhalb von sechs Wochen zahlen kann?
Dann verliert du die 10 Prozent Sicherheitsleistung. Außerdem kann das Amtsgericht eine Zwangsvollstreckung gegen dich einleiten - zum Beispiel durch Beschlagnahmung deines Gehalts oder deiner Bankkonten. Du zahlst also nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Strafzinsen.
Warum gibt es die 70-Prozent-Regel?
Sie schützt den Gläubiger - meist eine Bank - davor, dass seine Forderung durch einen zu niedrigen Verkaufspreis weiter geschwächt wird. Wenn das Gebot zwischen 50 und 70 Prozent liegt, kann der Gläubiger den Zuschlag ablehnen. Das gibt ihm Zeit, einen besseren Verkauf zu finden - oder die Immobilie erneut versteigern zu lassen.
Gibt es Alternativen zur Zwangsversteigerung, um günstig Immobilien zu kaufen?
Ja. Viele Banken verkaufen Immobilien, die sie aus Pfändungen erhalten haben, über Auktionen oder über spezielle Verkaufsplattformen - ohne Gerichtsverfahren. Diese Angebote sind oft transparenter, du kannst die Immobilie besichtigen, und die Konditionen sind günstiger als bei einer Zwangsversteigerung. Auch der Kauf von Erbengemeinschaften oder von Sanierungsobjekten über Städte und Kommunen kann eine Alternative sein.
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