Wenn Sie eine alte Immobilie kaufen und sie sanieren, können Sie unter bestimmten Bedingungen bis zu 85 % des Kaufpreises innerhalb von nur zwölf Jahren von Ihrer Einkommensteuer absetzen. Das klingt nach einem Traum - und für viele Investoren ist es genau das. Doch nur wer die Regeln kennt, nutzt die Vorteile wirklich. Wer sie ignoriert, läuft Gefahr, dass die geplanten Steuereinsparungen komplett wegfallen - und statt Geld zu sparen, mehr ausgibt als geplant.
Was genau ist eine denkmalgeschützte Immobilie?
Nicht jede alte Immobilie ist automatisch denkmalgeschützt. Ein Gebäude wird nur dann unter Denkmalschutz gestellt, wenn es einen historischen, kulturellen oder architektonischen Wert hat. Das kann eine alte Fabrikhalle sein, ein Bürgerhaus aus dem 19. Jahrhundert oder sogar ein Wohnblock aus den 1950er Jahren - wenn es typisch für eine Epoche ist. Die Entscheidung trifft die örtliche Denkmalschutzbehörde, nicht der Eigentümer. Sie prüft, ob das Gebäude Teil des kulturellen Erbes ist und ob es erhalten werden sollte. Erst danach beginnt die steuerliche Förderung.Diese Immobilien fallen unter § 7i EStG eine gesetzliche Regelung im Einkommensteuergesetz, die speziell für den Erhalt von Kulturdenkmalen eingeführt wurde. Sie ist kein Bonus, kein Geschenk - sie ist ein Instrument. Der Staat braucht private Investoren, weil er allein nicht die Milliarden Euro aufbringen kann, die nötig sind, um Deutschland’s Bausubstanz zu erhalten. Im Gegenzug bieten sie Steuervorteile, die so attraktiv sind wie kaum ein anderes Finanzinstrument in Deutschland.
Wie funktioniert die steuerliche Abschreibung?
Die Abschreibung für denkmalgeschützte Immobilien ist anders als bei normalen Altbauten. Bei einem gewöhnlichen Altbau können Sie Sanierungskosten nur über 50 Jahre abschreiben - das sind 2 % pro Jahr. Bei einer denkmalgeschützten Immobilie ist das anders. Hier gibt es zwei Teile:- Reguläre Abschreibung: 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre - das gilt für den Kaufpreis des Gebäudes.
- Sonderabschreibung für Sanierungskosten: Das ist das echte Highlight. Hier können Sie die Kosten für die Sanierung in den ersten 8 Jahren mit 9 % pro Jahr abschreiben, danach mit 7 % über die nächsten 4 Jahre. Insgesamt ergibt das 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre.
Ein Beispiel: Sie kaufen eine denkmalgeschützte Immobilie für 600.000 € und investieren 400.000 € in die Sanierung. Die 600.000 € werden über 40 Jahre abgeschrieben - das sind 15.000 € pro Jahr. Die 400.000 € Sanierungskosten hingegen werden in den ersten 8 Jahren mit 36.000 € pro Jahr (9 %) abgeschrieben. In den nächsten 4 Jahren mit 28.000 € pro Jahr (7 %). In den ersten 8 Jahren allein reduzieren Sie Ihre steuerbare Mieteinnahme um 51.000 € pro Jahr - das ist fast das Dreifache einer normalen Abschreibung.
Was zählt als förderfähige Sanierungskosten?
Nicht alles, was Sie ausgeben, zählt. Nur das, was die Denkmalschutzbehörde als erhaltungsnotwendig genehmigt hat. Das bedeutet: Wenn Sie eine Wand abreißen, um eine moderne Küche einzubauen, zahlt das Finanzamt nichts dafür. Wenn Sie aber die originalen Holzbalken restaurieren, die Fenster nach historischem Vorbild nachbauen oder die Dachkonstruktion gegen Feuchtigkeit sichern - dann ja.Die Behörden prüfen jeden Schritt. Sie verlangen detaillierte Pläne, Fotos vorher und nachher, und manchmal sogar Gutachten von Architekten. Wer das nicht dokumentiert, riskiert eine Nachzahlung - mit Zinsen. Laut Dr. Thomas Schmidt, Fachanwalt für Steuerrecht, werden 15-20 % aller Anträge von den Finanzämtern beanstandet. Die häufigste Ursache? Nicht nachweisbare Erhaltungsmaßnahmen.
Warum ist die 10-Jahres-Haltedauer so wichtig?
Sie dürfen die Immobilie nicht nach drei Jahren verkaufen. Wenn Sie das tun, müssen Sie alle bisherigen Abschreibungen nachträglich versteuern. Das ist ein schwerer Fehler, den viele Anleger machen. Die Regel lautet klar: Mindestens 10 Jahre halten. Erst danach können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen - und zwar unabhängig davon, ob Sie sie selbst bewohnt haben oder vermietet haben.Das ist ein großer Vorteil gegenüber normalen Mietobjekten. Bei diesen ist die Spekulationsfrist auch 10 Jahre, aber nur dann steuerfrei, wenn Sie die Immobilie nach dem 31.12.2008 bezogen haben. Bei Denkmalimmobilien zählt nur die Haltedauer - nicht das Bezugsdatum. Das macht sie für viele Investoren attraktiver.
Wer profitiert wirklich?
Diese Steuervorteile sind kein Allheilmittel. Sie funktionieren nur, wenn Sie genug Einkommen haben, um sie auszuschöpfen. Wer nur 50.000 € brutto verdient, hat keine hohe Steuerlast - und kann daher auch nicht viel sparen. Die meisten erfolgreichen Investoren haben ein zu versteuerndes Einkommen von über 90.000 € pro Jahr. Die Mehrheit liegt sogar bei 120.000 € oder mehr.Das zeigt eine Umfrage der MLP AG: Von 500 Denkmalimmobilien-Investoren hatten 78 % ein Einkommen über 90.000 €. Der Durchschnitt lag bei 127.500 €. Wenn Sie weniger verdienen, bleibt der Effekt klein. Sie zahlen zwar weniger Steuern - aber nicht genug, um die höheren Sanierungskosten auszugleichen.
Was kostet es wirklich?
Hier liegt die größte Falle. Denkmalimmobilien sind teurer zu sanieren als normale Altbauten. Warum? Weil Sie nicht einfach neue Fenster einbauen dürfen. Sie müssen sie nachbauen - mit Holz, mit Doppelverglasung, mit historischen Profilen. Das kostet mehr. Laut der Deutschen Stiftung Denkmalpflege liegen die Sanierungskosten im Durchschnitt 30-40 % höher als bei vergleichbaren Objekten ohne Schutzstatus.Und das ist nicht alles. Die Genehmigungsprozesse dauern oft 3-6 Monate. In dieser Zeit können Sie nicht arbeiten. Manche Behörden lehnen bis zu 30 % der geplanten Maßnahmen ab - oder verlangen Änderungen, die teurer werden. Ein Investor aus Leipzig berichtete: "Die genehmigten Kosten von 150.000 € sind durch unvorhergesehene Bauschäden auf 210.000 € gestiegen. Die Steueroptimierung war dahin."
Wo lohnt sich das besonders?
Nicht jede Stadt ist gleich. In Leipzig, Dresden, Nürnberg und Bamberg ist die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch, die Mietrenditen nach Sanierung liegen bei 4,5-5,5 %. Im Bundesdurchschnitt bei normalen Immobilien sind es nur 3,2 %. Das macht den Unterschied. In diesen Städten gibt es auch viele Objekte, die sich sanieren lassen - und die Behörden arbeiten oft kooperativ.Die Transaktionsvolumina sind von 4,2 Mrd. € im Jahr 2020 auf geschätzte 6,8 Mrd. € in 2025 gestiegen. Das ist ein Anstieg von 62 %. Die Nachfrage wächst - und damit auch die Preise. Wer jetzt einsteigt, hat noch Chancen. Wer wartet, zahlt später mehr.
Was passiert, wenn die Regelung abgeschafft wird?
Es gibt immer wieder Stimmen, die sagen: "Das ist eine Steuervergünstigung für Reiche, die abgeschafft werden sollte." Aber das Bundesfinanzministerium hat im März 2025 klar gesagt: "Keine konkreten Pläne zur Abschaffung bestehen." Der Grund? Der Sanierungsbedarf ist riesig - geschätzt 35 Mrd. € bis 2030. Ohne private Investoren bleibt vieles ruiniert. Der Staat braucht Sie. Deshalb wird die Regelung auch 2026 und darüber hinaus Bestand haben.Was sich ändert, ist die Prüfung. Die Finanzämter prüfen 22 % häufiger als 2023. Sie schauen genauer hin, ob die Sanierung wirklich erhaltungsnotwendig war. Wer mit halbherziger Planung anfängt, wird erwischt.
Was müssen Sie tun, bevor Sie kaufen?
1. Prüfen Sie den Denkmalschutzstatus. Nicht jede alte Immobilie ist geschützt. Fragt die Denkmalschutzbehörde, nicht den Makler. 2. Holen Sie sich ein Sanierungskonzept. Lassen Sie einen Architekten mit Denkmal-Erfahrung ein Konzept erstellen - mit Fotos, Plänen und Begründungen für jede Maßnahme. 3. Wählen Sie einen Steuerberater, der spezialisiert ist. Nicht jeder kennt § 7i EStG. Suchen Sie jemanden, der schon mehr als 10 Fälle bearbeitet hat. 4. Rechnen Sie mit 30-40 % mehr Kosten. Planen Sie nicht mit den günstigsten Angeboten. Rechnen Sie mit Überraschungen. 5. Halten Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre. Sonst zahlen Sie alles zurück - mit Zinsen.Denkmalimmobilien sind kein schneller Reichtum. Sie sind eine langfristige, verantwortungsvolle Investition. Wer sie richtig angeht, spart Steuern, erhält Kultur und baut langfristig Vermögen auf. Wer sie unterschätzt, zahlt doppelt - einmal für die Sanierung, einmal für die Nachzahlung.
Ist jede alte Immobilie automatisch denkmalgeschützt?
Nein. Nur Gebäude, die von der Denkmalschutzbehörde offiziell als kulturell wertvoll eingestuft wurden, genießen diesen Status. Das kann ein Bürgerhaus, eine Fabrik oder sogar ein Wohnblock sein - aber nicht jede alte Immobilie. Sie müssen den Status prüfen, bevor Sie kaufen.
Kann ich die Immobilie nach 5 Jahren verkaufen, wenn ich sie selbst bewohnt habe?
Nein. Selbst wenn Sie selbst wohnen, müssen Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre halten, um die vollständige Abschreibung zu behalten. Ein Verkauf vorher führt zur Nachzahlung aller bisherigen Abschreibungen - mit Zinsen. Die Regel gilt unabhängig von der Nutzung.
Welche Kosten genau kann ich abschreiben?
Nur die Kosten, die die Denkmalschutzbehörde als erhaltungsnotwendig genehmigt hat. Dazu gehören: Restaurierung von Holzbalken, Nachbau historischer Fenster, Sanierung der Dachkonstruktion, Feuchtigkeitsschutz, aber nicht: moderne Küchen, neue Fußböden, Umgestaltung der Raumaufteilung oder neue Heizungen, wenn sie nicht erhaltungsnotwendig sind.
Wie hoch ist das Risiko, dass das Finanzamt die Abschreibung beanstandet?
Etwa 15-20 % der Anträge werden beanstandet. Der Hauptgrund: Nicht nachweisbare Erhaltungsmaßnahmen. Wer keine detaillierten Pläne, Fotos oder Gutachten vorlegt, riskiert eine Nachzahlung. Die Prüfungen sind seit 2023 um 22 % gestiegen.
Muss ich den Steuerberater speziell auf Denkmalimmobilien vorbereiten?
Ja. Viele Steuerberater kennen die Regeln von § 7i EStG nicht genau. Suchen Sie jemanden, der schon mindestens 10 Fälle bearbeitet hat und mit der Denkmalschutzbehörde Erfahrung hat. Ein Generalist kann Ihnen teure Fehler einbringen.
Kann ich die Sanierungskosten auch absetzen, wenn ich die Immobilie nicht vermiete?
Ja. Die steuerliche Abschreibung funktioniert unabhängig von der Vermietung. Sie können die Immobilie selbst bewohnen und trotzdem die Sanierungskosten absetzen - vorausgesetzt, Sie halten sie 10 Jahre und die Maßnahmen sind genehmigt.
Gibt es eine Obergrenze für die Abschreibung?
Nein. Es gibt keine Obergrenze. Sie können 100 % der Sanierungskosten abschreiben - aber nur, wenn sie genehmigt wurden. Die Obergrenze liegt nicht in der Regel, sondern in Ihrer Einkommenshöhe: Wer zu wenig verdient, kann die Abschreibung nicht voll ausschöpfen.
Was passiert, wenn die Sanierung teurer wird als geplant?
Wenn die Kosten steigen, weil unvorhergesehene Bauschäden auftreten, können Sie die zusätzlichen Kosten nicht automatisch abschreiben. Nur die genehmigten Kosten zählen. Sie müssen die Behörde informieren und eine neue Genehmigung beantragen - das dauert Monate. Planen Sie mit einem Puffer von 20-30 %.
Kann ich die Abschreibung auch nutzen, wenn ich die Immobilie mit anderen teile?
Ja. Wenn Sie die Immobilie gemeinsam mit anderen erwerben, können Sie die Abschreibung anteilig nutzen - vorausgesetzt, jeder Eigentümer hat seinen Anteil an den Kosten getragen und die Sanierung wurde gemeinsam genehmigt. Jeder muss seine eigenen Einkommensverhältnisse berücksichtigen.
Warum sind die Mietrenditen bei Denkmalimmobilien höher?
Weil es in Städten wie Leipzig, Dresden oder Nürnberg eine hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Wohnungen gibt - und nur wenige denkmalgeschützte Objekte verfügbar sind. Nach Sanierung sind diese Wohnungen besonders begehrt, weil sie historisch authentisch sind, aber modern ausgestattet. Das ermöglicht höhere Mieten und damit höhere Renditen.