Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf von Immobilien in Deutschland anfällt. Sie ist eine der größten Kostenstellen für Käufer - und wird oft unterschätzt. Laut einer Umfrage von Immowelt aus 2023 bezeichneten 68,3 Prozent der Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer als größte Überraschung bei den Kaufnebenkosten. Dabei ist die Berechnung und Zahlung der Steuer vollkommen vorhersehbar. Erfahren Sie hier, wer genau zahlt, wann die Fälligkeit ist und wie Sie Fehler vermeiden.
Wichtige Erkenntnisse
- Die Grunderwerbsteuer wird in den meisten Fällen vom Käufer gezahlt - in 98,7 % aller Transaktionen.
- Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
- Familientransaktionen wie Verkäufe zwischen Eltern und Kindern sind steuerfrei.
- Ein häufiger Fehler ist das Nicht-Einbeziehen von Wohnrechten in die Bemessungsgrundlage - das führt zu Nachzahlungen von durchschnittlich 2.845 Euro.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Rechtlich gesehen sind sowohl der Verkäufer als auch der Käufer gemeinsam steuerpflichtig. Doch in der Praxis übernimmt fast immer der Käufer die Zahlung. Dies steht im Kaufvertrag fest. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) aus dem Jahr 2021 ergab, dass in 98,7 Prozent aller Immobilientransaktionen der Käufer als Zahler der Grunderwerbsteuer benannt ist. Nur in Ausnahmefällen, etwa bei bestimmten Unternehmenskäufen, übernimmt der Verkäufer die Steuer.
Wichtige Ausnahmen gelten für Familientransaktionen. Verkäufe zwischen Ehepartnern, Eltern und Kindern sowie Großeltern und Enkelkindern sind gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Geschwister müssen jedoch die Steuer zahlen. Bei Erbschaften oder Schenkungen fällt keine Grunderwerbsteuer an - hier greift stattdessen die Erbschafts- oder Schenkungssteuer.
Berechnung der Grunderwerbsteuer: Steuersätze der Bundesländer
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5% |
| Bayern | 3,5% |
| Berlin | 6% |
| Brandenburg | 6,5% |
| Bremen | 5% |
| Hamburg | 5,5% |
| Hessen | 6% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6% |
| Niedersachsen | 5% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
| Rheinland-Pfalz | 5% |
| Saarland | 6,5% |
| Sachsen | 3,5% |
| Sachsen-Anhalt | 5% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Thüringen | 6,5% |
Die Bemessungsgrundlage für die Steuer umfasst nicht nur den Kaufpreis, sondern alle Gegenleistungen. Das bedeutet: eingetragene Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Grundschulden zählen mit. Ein konkretes Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro in einem Bundesland mit 5 Prozent Steuersatz beläuft sich die Grunderwerbsteuer auf exakt 10.000 Euro (200.000 × 5 % = 10.000).
Steuerberaterin Dr. Anja Schulz warnt vor häufigen Fehlern: "In 23,4 Prozent der Fälle, die ich im Jahr 2022 begutachtet habe, wurden zusätzliche Gegenleistungen wie eingetragene Wohnrechte nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen, was zu durchschnittlichen Nachforderungen von 2.845 Euro führte."
Ablauf: Wie wird die Steuer fällig?
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags übermittelt der Notar den unterschriebenen Vertrag an das Finanzamt. Das Finanzamt erstellt daraufhin einen Grunderwerbsteuerbescheid und sendet ihn an die zu belastende Partei. Gemäß § 15 GrEStG wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig.
Beispiel aus Nordrhein-Westfalen: Das Finanzamt NRW bestätigt, dass die Steuer mit 6,5 Prozent nach Eingang des notariellen Kaufvertrags festgesetzt wird. Erst nach Begleichung der Steuer stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus - eine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Ein typischer Fehler: Ein Käufer erhielt den Steuerbescheid erst 78 Tage nach der Beurkundung und hatte somit nur 22 Tage zur Zahlung. Das führte zu einem Verspätungszuschlag von 1,2 Prozent. Erfahrene Immobilienmakler empfehlen daher, den Notar schriftlich zu beauftragen, den Kaufvertrag binnen drei Werktagen an das Finanzamt zu übermitteln.
Ausnahmen: Wann zahlt man keine Grunderwerbsteuer?
Die meisten Menschen denken, dass bei jeder Immobilientransaktion Grunderwerbsteuer anfällt. Doch das stimmt nicht. Gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG sind folgende Transaktionen steuerfrei:
- Verkäufe zwischen Ehepartnern oder Lebenspartnern
- Übertragungen von Eltern auf Kinder oder von Großeltern auf Enkelkinder
- Erbschaften und Schenkungen (hier greift stattdessen Erbschafts- oder Schenkungssteuer)
Geschwister müssen jedoch die Grunderwerbsteuer zahlen. Auch bei Kauf von Teilflächen oder bei Erwerb von Eigentumswohnungen ist die Steuer fällig - hier wird der Grundstücksanteil anteilig berechnet.
Häufige Fehler bei der Steuererklärung
Die größten Fallstricke bei der Grunderwerbsteuer sind oft unsichtbar. Steuerberater Dr. Schulz nennt drei typische Fehler:
- Nicht einbezogene Wohnrechte: Wenn im Grundbuch ein Wohnrecht eingetragen ist, muss es in die Bemessungsgrundlage einfließen. Viele Käufer vergessen das - und zahlen später Nachträge.
- Falsche Angabe des Kaufpreises: Bei Kauf von Grundstücken mit bestehenden Gebäuden müssen beide Elemente zusammen berechnet werden. Einzelangaben führen zu Fehlberechnungen.
- Verzögerte Übermittlung an das Finanzamt: Wie der Fall aus dem Forum Haus& Grund zeigt, kann eine verzögerte Weiterleitung des Kaufvertrags zu knappen Zahlungsfristen führen und zusätzlichen Kosten.
Prof. Dr. Wolfgang Scherf von der Hochschule für Finanzen in Nordrhein-Westfalen betont: "Die Grunderwerbsteuer ist eine der wesentlichen Kaufnebenkosten, die bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden müssen. Neben der Steuer fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die zusammen mit der Grunderwerbsteuer typischerweise 6-12 Prozent des Kaufpreises ausmachen."
Aktuelle Entwicklungen und Reformen
Seit 2023 gilt in Baden-Württemberg eine verkürzte Zahlungsfrist: Statt vier Wochen haben Käufer nun nur noch drei Wochen Zeit, die Steuer zu bezahlen. Das Finanzministerium Baden-Württemberg begründet dies mit einer besseren Verwaltungsabwicklung.
Mehrere Bundesländer, darunter Berlin und Hamburg, prüfen derzeit die Einführung eines vereinfachten Online-Portals für die Vorabprüfung der Grunderwerbsteuer. Der Deutsche Städtetag beschloss dies auf seiner Sitzung am 22. Februar 2023. Langfristig diskutiert der Bundesrat eine Harmonisierung der Steuersätze. Finanzminister Christian Lindner (FDP) kündigte im Mai 2023 an, dass eine Arbeitsgruppe bis Ende 2024 Vorschläge für eine Bundesrahmenregelung vorlegen soll.
Experten wie Dr. Markus Frick vom ifo Institut warnen jedoch vor überstürzten Reformen: "Die Grunderwerbsteuer ist ein wichtiger Eigenfinanzierungsbestandteil der Länder mit einer jährlichen Einnahme von 18,7 Milliarden Euro (Stand 2022). Jede Reform muss sorgfältig abgewogen werden, um nicht die Finanzkraft der Länder zu schwächen."
Fragen und Antworten
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer bei einer Erbschaft?
Bei einer Erbschaft fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen greift die Erbschaftssteuer, die je nach Verwandtschaftsgrad und Erbe unterschiedlich hoch ausfällt. Die Grunderwerbsteuer ist ausschließlich bei Kaufverträgen fällig. Bei Schenkungen gilt das Gleiche - hier zahlt man Schenkungssteuer, nicht Grunderwerbsteuer.
Muss ich die Grunderwerbsteuer auch bei einer Eigentumswohnung zahlen?
Ja. Bei einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch einen anteiligen Grundstücksanteil. Dieser wird in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Die Steuer wird also auf den Kaufpreis der Wohnung und den anteiligen Grundstücksanteil berechnet. Der genaue Anteil des Grundstücks wird in der Teilungserklärung festgelegt.
Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Nein. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Transaktionssteuer und kann nicht steuerlich abgesetzt werden. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten und beeinflusst die Finanzierungsplanung. Allerdings können Sie die Notar- und Grundbuchkosten bei der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend machen - die Grunderwerbsteuer selbst jedoch nicht.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht rechtzeitig zahle?
Bei Zahlungsverzug fallen Verspätungszuschläge an. In der Regel werden 0,5 Prozent des Steuerbetrags pro Monat berechnet. Zudem kann das Finanzamt eine Vollstreckung einleiten. Wichtig: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird erst nach vollständiger Zahlung ausgestellt. Ohne diese kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen - Sie bleiben rechtlich kein Eigentümer.
Warum gibt es unterschiedliche Steuersätze in den Bundesländern?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer. Jedes Bundesland legt den Steuersatz selbst fest. Dies geschieht in Abstimmung mit den jeweiligen Haushaltsplänen. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein haben beispielsweise den Satz auf 6,5 Prozent erhöht, um höhere Einnahmen für Infrastrukturprojekte zu generieren. Bayern und Sachsen halten dagegen mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz - ein Versuch, den Immobilienmarkt dort attraktiver zu machen.