Was passiert, wenn mehrere Erben eine Immobilie erben?
Wenn jemand stirbt und mehrere Kinder, Geschwister oder andere Verwandte als Erben eingesetzt sind, wird die Immobilie nicht einfach an einen übertragen. Sie bleibt Erbengemeinschaft - ein rechtlicher Zwangszustand, der automatisch entsteht. Keiner muss das wollen. Aber nach dem Tod des Erblassers gilt: Alle Erben sind Miteigentümer. Jeder hat einen Anteil, und jede Entscheidung - ob Renovierung, Verkauf oder Mieterhöhung - braucht die Zustimmung aller. Das klingt fair. In der Praxis wird es oft zum Konflikt.
Allein in Deutschland entstehen jährlich zwischen 300.000 und 400.000 solcher Erbengemeinschaften mit Immobilien. Das ist keine Randerscheinung. Das ist Alltag. Und in fast jedem dritten Fall kommt es zu Streit. Warum? Weil die Gesetze nicht für moderne Familien gemacht sind. Weil jemand die Wohnung liebt, der andere nur Geld braucht. Weil ein Geschwisterkind aus der Stadt kommt, das andere seit 40 Jahren im Haus wohnt. Und weil keiner weiß, wie viel die Immobilie wirklich wert ist.
Die drei Wege, eine Erbengemeinschaft aufzulösen
Es gibt nur drei legal sichere Wege, aus dieser Gemeinschaft auszusteigen. Keine anderen. Kein "einfach verkaufen" ohne Zustimmung. Kein "ich nehme das Haus und zahle später" ohne Vertrag. Hier sind die echten Optionen:
- Einvernehmliche Auseinandersetzung - Alle einigen sich. Entweder übernimmt ein Erbe die Immobilie und zahlt die anderen aus. Oder die Immobilie wird verkauft und der Erlös wird gerecht verteilt.
- Teilungsversteigerung - Wer sich nicht einigen kann, klagt vor Gericht. Das Gericht zwingt den Verkauf der Immobilie - meist durch öffentliche Versteigerung. Das ist teuer, langsam und emotional belastend.
- Verkauf des eigenen Erbteils - Ein Erbe kann seinen Anteil an einen Dritten verkaufen. Aber: Der Käufer wird kein neuer Eigentümer. Er wird nur neuer Miterbe. Und das bedeutet: Er sitzt mit den anderen im gleichen Boot. Mit allen Rechten und Pflichten.
Etwa 60 % der Fälle werden einvernehmlich gelöst. Das ist die beste Lösung. Aber nur, wenn sie richtig gemacht wird.
Warum die meisten einvernehmlichen Lösungen scheitern
Die meisten Streitigkeiten beginnen nicht mit Hass. Sie beginnen mit einer falschen Schätzung.
Ein Erbe denkt: "Die Wohnung ist doch mindestens 400.000 Euro wert. Ich hab sie doch als Kind gespielt, da war sie doch teuer." Ein anderer sagt: "Die Dachrinne tropft, die Heizung ist aus dem Jahr 1987 - da sind 250.000 Euro maximal."
Keiner hat einen echten Wert. Und das ist das Problem. Laut einer Umfrage des Bundesverbands Deutscher Hypothekenbanken weichen private Schätzungen im Durchschnitt um 22 % vom tatsächlichen Verkehrswert ab. Das ist kein kleiner Unterschied. Das ist ein Streitpunkt von 50.000 Euro oder mehr.
Die Lösung? Ein öffentlich bestellter Sachverständiger nach § 194 BauGB. Nur er kann einen rechtssicheren Wert ermitteln. Die Kosten liegen zwischen 800 und 2.500 Euro - je nach Immobilie und Bundesland. Das klingt viel. Aber im Vergleich zu einem Gerichtsverfahren, das 15.000 Euro kostet, ist das ein Schnäppchen.
Und noch etwas: Wer die Immobilie übernimmt und die anderen auszahlt, braucht eine Sicherheit. Sonst kann der andere später sagen: "Du hast nie gezahlt. Ich will meinen Anteil zurück."
Die Lösung: Eine Sicherungshypothek im Grundbuch. Der übernehmende Erbe lässt sich ein Recht eintragen, das ihn verpflichtet, die Auszahlung in Raten zu leisten. Wenn er nicht zahlt, kann der andere den Anteil verkaufen oder sogar die Immobilie versteigern lassen. Das ist kein Misstrauen. Das ist Vorsorge.
Was passiert, wenn keiner sich einigen kann?
Wenn die Gespräche scheitern, bleibt nur noch ein Weg: die Teilungsversteigerung.
Dafür muss jemand eine Teilungsklage beim Amtsgericht einreichen. Das geht, sobald alle Nachlassschulden bezahlt sind und der Erbschein vorliegt. Der Prozess dauert im Durchschnitt 9 bis 18 Monate. Die Kosten? 1,5 bis 2,5 % des Immobilienwerts - plus Anwaltskosten von 1.200 bis 2.500 Euro pro Erbe.
Das Gericht legt ein Mindestgebot fest: mindestens 70 % des Verkehrswerts. Das soll verhindern, dass die Immobilie für einen Spottpreis verkauft wird. Aber: Wer kauft schon eine Immobilie, bei der drei Personen streiten? Die meisten Bieter sind Investoren. Sie kaufen günstig, sanieren und vermieten. Die Erben bekommen ihr Geld - aber oft weniger, als sie erwartet haben.
Und es gibt noch einen Haken: Die Immobilie wird nicht nur versteigert. Sie wird entmietet. Wenn jemand in der Wohnung lebt, muss er raus. Selbst wenn er 50 Jahre dort gewohnt hat. Das Gericht entscheidet: Die Rechte der Erben gehen vor den Wohnrechten des Mieters - auch wenn er ein Familienmitglied ist.
Warum der Verkauf des Erbteils eine Falle sein kann
Einige Erben denken: "Ich verkaufe einfach meinen Anteil an einen Investor. Dann bin ich raus."
Das klingt einfach. Aber es ist gefährlich.
Wer einen Erbanteil kauft, erwirbt nicht das Haus. Er erwirbt nur einen Anteil an der Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Er ist jetzt Mitbesitzer. Mit allen Rechten - und allen Pflichten. Er muss mitentscheiden, ob die Fassade saniert wird. Er muss mitzahlen, wenn die Heizung kaputtgeht. Er kann nicht einfach sagen: "Ich hab nur den Anteil gekauft, ich will nichts damit zu tun haben."
Und: Er muss die Zustimmung aller anderen Miterben einholen, um etwas zu verändern. Das ist wie ein 100-prozentiges Veto-Recht der anderen. Kein Investor will das. Deshalb zahlen sie oft nur 40 bis 60 % des Anteilswerts. Und selbst dann sind viele Käufer überrascht, wenn sie merken, dass sie nicht der neue Chef sind - sondern nur ein neuer Streitpartner.
Die Studie des Deutschen Erbrechtsinstituts (2024) zeigt: Nur 35 % der Käufer verstehen diesen Unterschied. Das führt zu Klagen, Verzögerungen und neuen Konflikten.
Mediation: Der unsichtbare Gewinner
Was ist, wenn alle wollen, aber nicht können? Wenn der Wille da ist, aber die Kommunikation nicht?
Da kommt die Mediation ins Spiel. Ein neutraler Dritter - ein Mediator - hilft, Gespräche zu führen. Er hört zu. Er stellt Fragen. Er hilft, Lösungen zu finden, die alle akzeptieren können.
Prof. Dr. Thomas Römer von der Universität Köln hat nachgewiesen: Wer einen Mediator einbindet, erhöht die Erfolgschance einer einvernehmlichen Lösung um 45 %. Die Kosten? 150 bis 300 Euro pro Stunde. Ein typisches Gespräch dauert 3 bis 5 Stunden. Das sind 500 bis 1.500 Euro - im Vergleich zu 5.000 bis 15.000 Euro für ein Gerichtsverfahren.
Und es gibt noch einen Vorteil: Mediation ist vertraulich. Was gesagt wird, bleibt in dem Raum. Im Gericht wird alles öffentlich. Die Familie, die Nachbarn, die Verwandten - alle erfahren, wer was wollte. Mediation schützt die Beziehungen. Und das ist oft wichtiger als das Geld.
Der Fünf-Schritte-Plan für eine erfolgreiche Auflösung
Was muss man tun, um das Chaos zu vermeiden? Hier ist ein praktischer Plan - aus der Praxis, nicht aus dem Gesetzbuch.
- Prüfen: Ist die Erbengemeinschaft teilungsreif? Sind alle Schulden beglichen? Liegt der Erbschein vor? Wenn nicht: Erst das erledigen. Sonst kann man nicht klagen. Und man kann nicht verkaufen.
- Bewerten: Wer hat den richtigen Wert? Nur ein öffentlich bestellter Sachverständiger zählt. Kein Immobilienmakler. Kein Onlineschätzer. Kein Cousin, der "was von Immobilien versteht".
- Optionen aufschreiben: Schreibt alle möglichen Lösungen auf - auch die, die euch komisch vorkommen. Übernahme durch einen Erben? Verkauf? Auszahlung in Raten? Verkauf des Erbteils? Schreibt sie auf. Dann diskutiert sie. Nicht im Streit. Sondern als Liste.
- Vertrag machen: Was ihr euch einigt - schreibt es auf. In einem Erbauseinandersetzungsvertrag. Mit allen Details: Wer bekommt was? Wann wird gezahlt? Wer trägt die Kosten? Wer macht was? Ohne Vertrag ist alles nur eine Absichtserklärung. Und die hat vor Gericht keinen Wert.
- Beurkunden: Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Sonst ist er ungültig. Das kostet 1,2 bis 2 % des Immobilienwerts. Aber es ist die einzige Möglichkeit, die Lösung rechtssicher zu machen.
Diese fünf Schritte dauern 4 bis 8 Monate. Ein Gerichtsverfahren dauert 12 bis 24 Monate. Und kostet drei- bis fünfmal mehr.
Was du unbedingt vermeiden musst
- Die Erbschaftsteuer nicht rechtzeitig melden. Die Frist ist sechs Monate nach dem Tod. Wer sie verpasst, zahlt bis zu 10 % Verspätungszuschlag - zusätzlich zur Steuer. Das ist ein Betrag, den keiner will.
- Sanierungen ohne Einigung vornehmen. Wer die Dachrinne repariert, ohne dass alle zustimmen, kann später verklagt werden. Die Kosten müssen alle tragen - und jeder kann sich weigern, zu zahlen.
- Den anderen beschuldigen. "Du hast nie was beigetragen." "Du wolltest immer nur Geld." Das bringt nichts. Es verschärft nur den Konflikt. Konzentrier dich auf die Fakten: Wert, Kosten, Rechte.
- Warten, bis alles von selbst besser wird. Erbengemeinschaften werden nicht besser mit der Zeit. Sie verschlechtern sich. Die Immobilie altert. Die Beziehungen brechen. Die Kosten steigen. Je länger du wartest, desto teurer wird die Lösung.
Was kommt 2026? Die Reform, die du kennen musst
Die Bundesregierung arbeitet an einer Erbrechtsreform für 2026. Der Entwurf sieht vor, Mediationsverfahren stärker zu fördern. Und: Die Kosten für Mediation sollen künftig steuerlich absetzbar sein. Das ist ein großer Schritt. Es bedeutet: Wer berät, spart Geld.
Aber es gibt auch ein Risiko: Die Digitalisierung. Berlin und München testen ab 2027 Blockchain-basierte Grundbücher. Was passiert, wenn ein Erbanteil in einer Blockchain gespeichert ist? Wer entscheidet, wer Zugang hat? Wer kann einen Vertrag digital beurkunden? Bislang gibt es keine klaren Regeln. Das könnte neue Konflikte schaffen - nicht weniger.
Was bleibt?
Die Erbengemeinschaft mit Immobilie ist kein Geschenk. Sie ist eine Herausforderung. Aber sie ist lösbar.
Die beste Lösung ist immer die, die alle mittragen. Und dafür braucht man drei Dinge: Einen echten Wert. Einen klaren Vertrag. Und den Mut, sich zu einigen - bevor der Zorn größer ist als die Vernunft.
Wenn du die Immobilie nicht willst - verkaufe sie. Wenn du sie behalten willst - zahle aus. Und wenn du dir nicht sicher bist - hol dir Hilfe. Nicht nach drei Jahren. Nicht nach einem Streit. Jetzt. Bevor es zu spät ist.
Kann ich die Immobilie einfach verkaufen, ohne die anderen Erben zu fragen?
Nein. Alle Entscheidungen über die Immobilie - Verkauf, Renovierung, Vermietung - benötigen die einstimmige Zustimmung aller Miterben. Wer ohne Zustimmung handelt, handelt rechtswidrig und kann verklagt werden. Die einzige Ausnahme: Du verkaufst deinen eigenen Erbanteil an einen Dritten - aber dann wirst du nicht Eigentümer der Immobilie, sondern nur neuer Miterbe.
Wie lange dauert es, eine Erbengemeinschaft aufzulösen?
Bei einer einvernehmlichen Lösung - mit richtiger Vorbereitung - dauert es 4 bis 8 Monate. Das beinhaltet die Bewertung, den Vertrag und die notarielle Beurkundung. Wenn es zum Gerichtsverfahren kommt, dauert es durchschnittlich 9 bis 18 Monate, oft sogar länger. Die Dauer hängt stark davon ab, wie schnell alle Unterlagen vorliegen und wie kooperativ die Erben sind.
Wer zahlt die Kosten für die Immobilienbewertung?
Die Kosten für die professionelle Bewertung durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen werden in der Regel von allen Erben gemeinsam getragen - also anteilig. Es ist sinnvoll, das vorab schriftlich festzulegen. Wer die Bewertung allein bezahlt, riskiert, dass die anderen den Wert nicht akzeptieren und eine neue Begutachtung verlangen - was doppelt kostet.
Was passiert, wenn ein Erbe die Erbschaftsteuer nicht zahlt?
Alle Erben sind gemeinsam haftbar für die Erbschaftsteuer. Wenn einer nicht zahlt, muss der andere die Steuer nachzahlen - und kann sich später von dem nicht zahlenden Erben den Anteil zurückholen. Aber: Die Finanzbehörden verlangen die Zahlung von allen. Wer die Frist von sechs Monaten verpasst, zahlt bis zu 10 % Verspätungszuschlag - zusätzlich zur Steuer. Das ist ein riesiger finanzieller Fehler.
Ist es besser, die Immobilie zu verkaufen oder einen Erben auszahlen zu lassen?
Das hängt von den Umständen ab. Wenn ein Erbe die Immobilie liebt, sie bewohnt und finanziell in der Lage ist, die anderen auszuzahlen - dann ist das oft die beste Lösung. Es bleibt ein Zuhause. Wenn aber niemand die Immobilie behalten will, oder die finanzielle Lage unklar ist, ist der Verkauf sicherer. Er vermeidet Schulden, Ratenzahlungen und langfristige Abhängigkeiten. Der Verkauf ist auch die einzige Lösung, wenn die Erben sich nicht vertrauen.