Stellen Sie sich vor: Sie bauen Ihr Traumhaus oder sanieren Ihr altes Haus. Alles läuft glatt - bis der Fliesenleger nicht kommt, weil der Dachdecker zu spät fertig ist, und der Elektriker nicht weiß, wo die Kabel durch die Wand müssen. Kein Wunder: Wenn Sie Einzelvergabe wählen, sind Sie selbst der Projektleiter. Und das kostet Zeit, Nerven und manchmal auch Geld - nicht durch höhere Preise, sondern durch Chaos.
Was ist Einzelvergabe - und warum sie für viele scheinbar attraktiv ist
Bei der Einzelvergabe beauftragen Sie jedes Gewerk einzeln: Dachdecker, Elektriker, Sanitär, Fliesenleger, Maler - alle bekommen ihren eigenen Vertrag, alle rechnen direkt mit Ihnen ab. Viele Bauherren denken: „Ich bestimme, wer arbeitet. Ich vergleiche die Angebote. Ich spare.“ Und das stimmt - teilweise. Laut einer Auswertung der Bauwirtschaftszeitung aus dem April 2023 können Sie mit Einzelvergabe tatsächlich bis zu 12,7 % an Kosten einsparen, weil Sie direkt mit den Spezialisten verhandeln. Besonders bei kleineren Projekten unter 250.000 Euro ist das Modell in Deutschland mit 78 % Marktanteil dominant. Wenn Sie ein altes Haus sanieren, das besondere Anforderungen hat - wie historische Fenster, alte Rohrleitungen oder spezielle Dämmung - dann ist die Einzelvergabe oft die einzige Möglichkeit, die richtigen Fachleute zu finden. 73 % der Architekten, die in einer Befragung des Deutschen Architektenblatts 2023 befragt wurden, bestätigten: Bei komplexen Sanierungen ist die Einzelvergabe unverzichtbar. Aber hier kommt der Haken: Sie müssen alles organisieren. Die Koordinationszeit liegt bei einem mittelgroßen Umbau mit acht Gewerken bei durchschnittlich 14,3 Stunden pro Woche. Das ist fast zwei volle Arbeitstage im Monat, die Sie mit Terminabsprachen, Lieferterminen, Bauabnahmen und Streitigkeiten verbringen. Und das, wenn alles gut läuft. Wenn ein Gewerk verspätet ist, müssen Sie selbst die anderen anrufen, um den Plan neu zu schreiben. 68 % der Bauherren, die Einzelvergabe nutzten, berichteten im Oktober 2022 von „unerwarteten Koordinationsproblemen“ - also Verspätungen, falsche Abstimmungen, doppelte Arbeiten.Was ist ein Generalunternehmer - und warum er immer beliebter wird
Ein Generalunternehmer (GU) ist wie ein „Alles-in-einer-Hand“-Anbieter. Er übernimmt die gesamte Ausführung: Er beauftragt die Handwerker, plant die Reihenfolge, sorgt für Materiallieferungen, überwacht die Qualität und rechnet mit Ihnen ab - als Einzelperson. Sie haben nur einen Vertrag, einen Ansprechpartner, eine Rechnung. Das klingt nach Traum. Und ist es auch - für viele. Laut dem Roewaplan Whitepaper aus Februar 2023 sinkt die Kommunikationslast um 67 %, die Anzahl der Verträge geht von durchschnittlich 12 auf 1 zurück. Und das spart nicht nur Zeit: Die Baustelle wird 3 bis 4 Wochen schneller fertig, wie Erfahrungsberichte auf Hausbau-Forum.de zeigen. Ein Nutzer schrieb: „Mit Generalunternehmer hatte ich 12 % höhere Kosten, aber nur 2 Stunden pro Woche Aufwand - und die Baustelle war drei Wochen früher fertig.“ Das ist besonders wichtig, wenn der Handwerkermarkt knapp ist. Laut dem ifo-Institut ist die Auslastung von Handwerksbetrieben in München, Hamburg und Berlin im Jahr 2025 bei 92 %. Ein Generalunternehmer hat Netzwerke, Kapazitätsreserven, Prioritäten - er bekommt Termine, die Sie als Einzelner nie bekommen würden. Und wenn etwas schiefgeht? Dann ist er verantwortlich. Kein Hin- und Her zwischen Dachdecker, Elektriker und Installateur. Der GU haftet für alles. Aber es hat seinen Preis. Laut dem Bauwirtschaftsverband 2023 schlagen Generalunternehmer-Margen mit 10 bis 15 % zu Buche. Das bedeutet: Sie zahlen durchschnittlich 8,3 % mehr als bei Einzelvergabe. Und das ist kein „Überpreis“ - das ist der Preis für Komfort, Sicherheit und Zeitersparnis.Wann lohnt sich Einzelvergabe - und wann nicht
Einzelvergabe macht Sinn, wenn:- Sie ein Projekt unter 250.000 Euro planen
- Es sich um eine Sanierung mit historischen oder technisch komplexen Elementen handelt (z. B. Altbau mit Ziegelwänden, alte Heizungsrohre, spezielle Dämmung)
- Sie Zeit haben - wirklich viel Zeit - und Freude an Organisation haben
- Sie bereits Erfahrung im Bauwesen haben oder einen erfahrenen Bauleiter engagieren
- Ein Neubau planen
- Keine Ahnung von Bauabläufen haben
- Stress vermeiden wollen
- Und vor allem: Sie in den nächsten 6 bis 12 Monaten fertig wohnen möchten
Wann ist der Generalunternehmer die bessere Wahl
Der Generalunternehmer ist die klare Wahl, wenn:- Ihr Projekt über 500.000 Euro kostet - da steigt die Komplexität exponentiell
- Die Handwerker in Ihrer Region kaum verfügbar sind (was in Hildesheim, Hannover, Göttingen mittlerweile Standard ist)
- Sie eine klare Verantwortung brauchen - kein „Das war nicht mein Job“
- Sie keine Lust haben, jeden Tag neue Handwerker zu koordinieren
Die neue Realität: Hybride Modelle werden die Zukunft sein
Die Zukunft gehört nicht mehr dem Entweder-Oder. Immer mehr Bauherren und Unternehmen gehen einen Mittelweg: den hybriden Ansatz. Beispiel: Sie beauftragen einen Generalunternehmer für die Rohbau- und Trockenbauarbeiten - also die Struktur, die Dämmung, die Fenster, die Elektro- und Sanitärrohre. Das sind die Gewerke, die eng zusammenarbeiten müssen. Dann vergeben Sie einzeln: den Fliesenleger, den Maler, die Küchenplanung, die Fußbodenheizung. Warum? Weil Sie bei diesen Gewerken spezifische Wünsche haben - und bessere Preise oder Qualität finden können. Laut der Bauwirtschaftszeitung vom April 2023 nutzen bereits 28 % der mittelgroßen Bauunternehmen dieses Modell. Und die Digitalisierung macht es einfacher: Plattformen wie „bauXconnect“ (seit Januar 2023) ermöglichen es, Einzelvergaben digital zu koordinieren - mit Terminplanern, Dokumentenablagen und automatischen Erinnerungen. Der Koordinationsaufwand sinkt um 35 %. Das ist der neue Standard: Nicht mehr „alles selbst“ oder „alles dem GU“. Sondern: „Was braucht Koordination? Das gibt der GU. Was braucht Spezialisierung? Das mache ich selbst.“
Was Sie vor der Entscheidung prüfen müssen
Bevor Sie unterschreiben, stellen Sie sich diese Fragen:- Wie viel Zeit habe ich wirklich pro Woche für die Baustelle? (Wenn es weniger als 5 Stunden sind: GU wählen.)
- Wie komplex ist mein Projekt? (Altbau mit Sonderanforderungen? Dann Einzelvergabe. Neubau mit Standardausstattung? Dann GU.)
- Wie ist die aktuelle Handwerkersituation in meiner Region? (Auslastung über 85 %? Dann GU - sonst bekommen Sie keine Termine.)
- Was ist mir wichtiger: geringere Kosten oder geringerer Stress? (Kosten: Einzelvergabe. Stress: GU.)
- Habe ich einen Bauleiter oder Architekten, der mich unterstützt? (Wenn nein: GU ist sicherer.)
Was passiert, wenn etwas schiefgeht?
Bei Einzelvergabe: Sie müssen selbst klären, wer den Fehler verursacht hat. Dachdecker sagt: „Der Dämmstoff war nicht richtig verlegt.“ Dämmung sagt: „Die Unterkonstruktion war falsch.“ Wer zahlt? Wer repariert? Wer haftet? Die Antwort: Sie. Und das kann Monate dauern. Bei GU: Sie rufen den Generalunternehmer an. Er kommt. Er repariert. Er zahlt. Er haftet. Punkt. Das ist der große Vorteil: klare Verantwortung. Kein Hin- und Her. Kein Rechtsstreit. Kein Stress.Die Entscheidung: Was ist für Sie richtig?
Es gibt keine richtige Wahl. Nur die richtige Wahl für Sie. Wenn Sie:- Ein kleines, einfaches Projekt haben
- Zeit haben
- Handwerker kennen
- Und Freude an Organisation haben
- Ein größeres Projekt planen
- Keine Lust auf Verwaltung haben
- Und schnell wohnen wollen
Ist die Einzelvergabe immer günstiger als der Generalunternehmer?
Nein. Obwohl Einzelvergabe oft niedrigere Material- und Arbeitskosten bietet, führt der hohe Koordinationsaufwand zu versteckten Kosten: Verspätungen, Doppelarbeit, Fehlerkorrekturen und Stress. Laut Studien des Instituts für Baubetriebswirtschaft (2022) entstehen bei Einzelvergabe durchschnittlich 18,5 % höhere Nachtragskosten bei Änderungen. Der Generalunternehmer ist teurer - aber die Gesamtkosten sind oft geringer, weil alles effizienter läuft.
Kann ich einen Generalunternehmer auch bei einem kleinen Projekt nutzen?
Ja, aber es lohnt sich oft nicht. Bei Projekten unter 150.000 Euro sind die Margen des Generalunternehmers relativ hoch im Verhältnis zum Gesamtbetrag. Der Aufwand für die Suche nach einem seriösen GU ist oft höher als der Nutzen. Hier ist Einzelvergabe oder ein kleiner Bauleiter die bessere Wahl - wenn Sie selbst nicht die Zeit haben, die Koordination zu übernehmen.
Was ist der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Generalübernehmer?
Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt nur die Ausführung der Arbeiten. Ein Generalübernehmer (GÜ) übernimmt zusätzlich die Planung - also auch die Baupläne, die Baubewilligung, die Bauleitung. GÜ ist teurer, aber für komplexe Projekte wie öffentliche Gebäude oder große Sanierungen oft nötig. Für private Hausbauer ist der GU in den meisten Fällen ausreichend.
Wie finde ich einen seriösen Generalunternehmer?
Prüfen Sie: Mindestens fünf Referenzprojekte der gleichen Größenordnung aus den letzten drei Jahren. Fordern Sie die Baubewilligungsunterlagen an. Prüfen Sie die Haftpflichtversicherung - mindestens 10 Millionen Euro. Fragen Sie nach der Struktur: Wer führt die Gewerke aus? Ist das ein eigenes Team oder werden Subunternehmer eingesetzt? Ein seriöser GU hat klare Prozesse - nicht nur ein schönes Logo.
Was kostet ein Bauleiter, wenn ich Einzelvergabe mache?
Ein qualifizierter Bauleiter kostet zwischen 3 % und 5 % der Gesamtbaukosten. Bei einem Projekt mit 200.000 Euro sind das 6.000 bis 10.000 Euro. Das ist teurer als die Differenz zwischen Einzelvergabe und GU - aber es spart Ihnen 10 bis 15 Stunden pro Woche und verhindert teure Fehler. Viele Bauherren unterschätzen diesen Wert - bis es zu spät ist.