Streit wegen Lärm, Haustieren oder Parkplätzen - das ist in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) Alltag. Doch oft liegt das Problem nicht am Nachbarn, sondern an einer Hausordnung, die rechtlich nicht haltbar ist. Eine schlecht formulierte Hausordnung bringt mehr Ärger als Nutzen. Sie kann Klagen anziehen, Kosten verursachen und das Zusammenleben unnötig vergiften. Dabei ist eine gut gemachte Hausordnung das beste Mittel, um Konflikte von vornherein zu vermeiden. Sie regelt, was erlaubt ist, was nicht und wie man mit Problemen umgeht - und das für alle: Eigentümer und Mieter gleichermaßen.
Warum eine Hausordnung überhaupt nötig ist
Nicht jede WEG hat eine Hausordnung. Das ist legal. Aber laut § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Aufstellung einer Hausordnung zu verlangen. Wenn die Gemeinschaft sie ignoriert, kann er sogar das Wohnungseigentumsgericht einschalten. Das Gericht kann dann selbst eine Hausordnung erlassen - oft mit weniger Feingefühl als eine von den Eigentümern gemeinsam beschlossene Regelung.Doch warum sollte man sich die Mühe machen? Weil eine Hausordnung klare Regeln schafft. Sie sagt: Wann ist Ruhezeit? Wo darf man was parken? Wie viele Haustiere sind erlaubt? Wer putzt den Treppenhausflur? Ohne diese Regeln bleibt alles unklar - und jeder interpretiert es anders. Das ist der Nährboden für Streit.
Die rechtliche Grundlage dafür ist § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Dort steht: Die Erstellung einer Hausordnung gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Das bedeutet: Es ist keine Pflicht, aber eine verantwortungsvolle Handlung. Wer sie ignoriert, handelt nicht ungesetzlich - aber unklug.
Was eine rechtssichere Hausordnung enthalten muss
Eine gute Hausordnung ist nicht einfach eine Sammlung von Verbotszetteln. Sie muss klar, fair und rechtlich haltbar sein. Hier sind die Kernbereiche, die jede gültige Hausordnung abdecken sollte:- Ruhezeiten: Meist 22:00 bis 7:00 Uhr und 13:00 bis 15:00 Uhr. Das ist die gängige Praxis und wird von Gerichten anerkannt. Aber: Wer abends leise Musik hört, ist kein Störer. Es geht um unvermeidbare Belästigungen - nicht um perfekte Stille.
- Haustierhaltung: Ein pauschales Verbot von Hunden oder Katzen ist illegal. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das 2005 klar entschieden (V ZR 228/04). Erlaubt ist nur, wenn konkrete Störungen vorliegen - etwa wenn ein Hund ständig bellt oder eine Katze den Garten verwüstet. Dann kann man einzelne Tiere regeln, nicht alle.
- Mülltrennung und -entsorgung: Werden die Container regelmäßig überfüllt? Wer bringt den Sperrmüll raus? Das muss klar geregelt sein. Sonst gibt es Streit über die Verantwortung.
- Parkplatznutzung: Wer hat welchen Stellplatz? Darf man Gäste parken? Darf man Elektroautos laden? Hier gibt es aktuell neue Probleme: Ein Verbot von E-Auto-Ladestationen in Tiefgaragen ist seit 2023 unwirksam, weil es gegen das Energiewirtschaftsgesetz verstößt (OLG Hamm, 20 U 211/22).
- Gemeinschaftsräume: Wer nutzt den Waschraum, den Garten oder den Dachboden? Wie lange darf man ihn nutzen? Wie wird er gereinigt? Diese Regeln verhindern, dass einzelne Eigentümer die Gemeinschaftsflächen für sich monopolisieren.
- Reinigungspflichten: Wer putzt die Treppenhäuser? Wer fegt den Eingangsbereich? Wer zahlt dafür? Das muss transparent sein. Oft wird das in der Gemeinschaftsordnung geregelt - aber in der Hausordnung sollte es nochmal klar aufgeführt werden.
- Lärmbelästigung: Was ist „laut“? Ein Kinderlachen ist anders als eine Partynacht mit Bass. Die Hausordnung sollte konkrete Beispiele nennen: Musik über 70 Dezibel nachts, Trommeln, Bohren an Werktagen vor 8 Uhr - das ist nicht mehr tolerierbar.
Wichtig: Keine Regel darf gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) oder das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verstoßen. Ein Verbot von Haustieren nur für Mieter? Diskriminierung. Ein Verbot von Rauchen auf Balkonen ohne Ausnahme? Unverhältnismäßig. Ein Verbot von Hunden mit mehr als 10 kg? Unzulässig, wenn keine konkrete Störung vorliegt.
Wie die Hausordnung rechtswirksam wird
Eine Hausordnung ist kein Papier, das der Verwalter ausdruckt und an die Tür hängt. Sie wird erst gültig, wenn die Eigentümerversammlung sie mit einfacher Mehrheit beschließt. Das ist wichtig: Keine Einzelperson, kein Verwalter, kein Anwalt kann sie allein aufstellen. Es muss die Gemeinschaft entscheiden.Und hier passiert oft der größte Fehler: Die Hausordnung wird ohne Vorlauf beschlossen. Der Verwalter schickt sie am Tag der Versammlung mit der Einladung - und die Eigentümer haben keine Zeit, sie zu lesen. Dann wird abgestimmt, ohne zu verstehen, was da steht. Ergebnis: Eine Hausordnung, die später angefochten wird.
Die richtige Vorgehensweise:
- Der Verwalter erstellt einen Entwurf - am besten mit Unterstützung eines Fachanwalts für WEG-Recht.
- Er schickt ihn mindestens zwei Wochen vor der Versammlung an alle Eigentümer - mit Erklärung, warum jede Regel wichtig ist.
- In der Versammlung wird diskutiert, geändert, verbessert - nicht abgestimmt, ohne zu verstehen.
- Nach Beschluss wird die Hausordnung schriftlich an alle Eigentümer und Mieter verteilt.
Und dann: Die Hausordnung wird nicht ins Grundbuch eingetragen. Sie hat keine dingliche Wirkung. Sie wirkt nur durch den Beschluss der Versammlung. Das ist anders als die Gemeinschaftsordnung - die ist im Grundbuch und bindet auch künftige Käufer.
Was Mieter wissen müssen - und was Eigentümer vergessen
Ein großer Irrtum: Mieter sind automatisch an die Hausordnung gebunden. Das ist falsch. Sie sind nur dann verpflichtet, wenn die Hausordnung Bestandteil ihres Mietvertrags ist. Das steht in § 535 BGB. Wer das vergisst, hat ein Problem.Ein Fall aus München 2022 (Az. 411 C 15212/21): Ein Mieter wurde wegen Lärm abgemahnt. Er wehrte sich - weil die Hausordnung nicht in seinem Mietvertrag stand. Das Gericht gab ihm recht. Die WEG konnte nicht gegen ihn vorgehen. Der Vermieter hatte die Hausordnung nicht übernommen.
Das ist kein Einzelfall. Eine Umfrage des Deutschen Mieterbundes aus 2023 ergab: Nur 42 % der Mietverträge in WEGs enthalten die aktuelle Hausordnung als Anlage. Das ist ein riesiges Risiko. Denn: Wenn ein Mieter gegen die Hausordnung verstößt, kann die WEG nicht direkt gegen ihn vorgehen. Sie muss den vermietenden Eigentümer abmahnen - und der muss dann seinen Mieter zur Ordnung rufen.
Das ist mühsam. Deshalb: Jeder vermietende Eigentümer sollte die Hausordnung in jeden neuen Mietvertrag als Anlage aufnehmen. Und bei bestehenden Verträgen: Eine Ergänzung vereinbaren. Das ist nicht schwer - aber entscheidend.
Die häufigsten Rechtsfehler - und wie man sie vermeidet
Laut einer Studie der Deutschen Anwaltsakademie aus 2022 haben 78 % der Hausordnungen rechtliche Fehler. Die häufigsten:- Pauschale Verbote: „Haustiere verboten“, „Rauchen auf Balkonen untersagt“, „Kinderlärm nicht erlaubt“. Das ist illegal. Es muss immer eine Abwägung geben - konkrete Störung, nicht pauschale Verurteilung.
- Unklare Formulierungen: „Lärm ist unzulässig“. Was ist Lärm? 50 Dezibel? 70? Nachts? Am Wochenende? Gerichte lehnen solche Regelungen ab. Sie brauchen konkrete Zahlen, Zeiten, Beispiele.
- Widersprüche zur Gemeinschaftsordnung: Die Hausordnung sagt, der Garten darf nur von Eigentümern genutzt werden. Die Gemeinschaftsordnung sagt, Mieter dürfen ihn nutzen. Dann ist die Hausordnung unwirksam.
- Verstöße gegen moderne Gesetze: Ein Verbot von E-Auto-Ladestationen ist seit 2023 nicht mehr zulässig. Ein Verbot von Smart-Home-Systemen könnte bald auch unzulässig sein - weil sie die Energieversorgung unterstützen.
Ein Tipp: Lassen Sie die Hausordnung vor der Abstimmung von einem Fachanwalt für WEG-Recht prüfen. Die Kosten liegen zwischen 800 und 1.500 Euro. Ein Gerichtsprozess wegen einer falschen Hausordnung kostet durchschnittlich 5.000 bis 15.000 Euro - und bringt keine Lösung, nur Ärger.
Was sich 2026 ändert - und was Sie jetzt beachten müssen
Die WEG-Novelle vom 1. Dezember 2020 hat die Durchsetzung von Hausordnungen erleichtert. Mit § 9a Abs. 2 WEG kann die Gemeinschaft jetzt Ansprüche wegen Verstößen gegen das Gemeinschaftseigentum direkt geltend machen - ohne extra Beschluss zur „Vergemeinschaftung“. Das ist ein großer Vorteil.Aber: Die Rechtsprechung wird immer strenger. Das Oberlandesgericht Hamm hat 2023 klargestellt: Verbote, die gegen andere Gesetze verstoßen, sind nichtig. Das gilt für E-Autos. Es gilt bald auch für WLAN-Router, Smart-Home-Geräte oder digitale Türöffner, die im Gemeinschaftseigentum installiert werden.
Prof. Dr. Thomas Rödl von der Universität Passau sagt: „2025 wird das digitale Leben in der WEG zum neuen Streitpunkt.“ Wer eine Hausordnung heute neu aufstellt, muss auch an Smart-Home-Technik denken. Darf man einen Türsprechanlagen-Upgrade installieren? Wer zahlt dafür? Darf man eine Videoüberwachung im Treppenhaus einbauen? Diese Fragen sind nicht mehr Zukunft - sie sind heute relevant.
Die Lösung: Bleiben Sie flexibel. Formulieren Sie Regeln so, dass sie auch in zehn Jahren noch passen. Vermeiden Sie technische Details - konzentrieren Sie sich auf das Prinzip: „Die Nutzung von Gemeinschaftseigentum für digitale Infrastruktur bedarf der Zustimmung der Eigentümerversammlung.“
Was tun, wenn die Hausordnung schon da ist - aber falsch ist?
Wenn Ihre Hausordnung schon seit Jahren existiert, aber Sie wissen: „Das stimmt so nicht“, dann müssen Sie nicht warten, bis jemand klagt. Sie können sie jederzeit neu aufstellen.So geht’s:
- Prüfen Sie die aktuelle Hausordnung mit einem Fachanwalt.
- Erstellen Sie einen geänderten Entwurf - mit klaren Änderungen, warum sie nötig sind.
- Laden Sie alle Eigentümer zur Versammlung ein - mit dem neuen Entwurf als Anlage.
- Stimmen Sie ab. Wenn die Mehrheit zustimmt, ist die alte Hausordnung ungültig - die neue gilt ab sofort.
Wichtig: Die alte Hausordnung bleibt bis zur neuen Abstimmung gültig. Sie können sie nicht einfach ignorieren. Aber Sie können sie verbessern - und das ist Ihr Recht.
Die richtige Haltung: Gemeinschaft statt Konflikt
Eine Hausordnung ist kein Werkzeug, um Nachbarn zu kontrollieren. Sie ist ein Werkzeug, um zusammenzuleben. Wer sie als Mittel der Unterdrückung sieht, wird scheitern. Wer sie als Rahmen für Respekt und Verständigung versteht, gewinnt.Die meisten Konflikte entstehen nicht, weil jemand gegen die Regeln verstößt. Sondern weil niemand weiß, was die Regeln sind. Oder weil sie so unklar formuliert sind, dass sie keinen Sinn ergeben.
Ein guter Ansatz: Beginnen Sie nicht mit Verbotslisten. Fragen Sie: Was stört uns wirklich? Was wollen wir gemeinsam vermeiden? Was macht das Leben hier besser? Dann schreiben Sie die Regeln - und nicht umgekehrt.
Und vergessen Sie nicht: Die beste Hausordnung ist die, die niemand braucht - weil alle sich einfach respektieren. Aber solange das nicht überall klappt, brauchen wir klare, faire, rechtssichere Regeln. Und die können Sie jetzt erstellen - mit Wissen, nicht mit Angst.