Ausländischen Grundbuchauszug für Immobilien: So bestellen Sie die korrekte Übersetzung

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen, vererben oder verkaufen, kommt ein Dokument immer wieder ins Spiel: der Grundbuchauszug. Doch wenn die Immobilie in Deutschland liegt und Sie als Ausländer handeln, reicht ein einfacher Auszug nicht aus. Behörden, Notare und Banken verlangen eine beglaubigte Übersetzung - und das nicht irgendwie. Es gibt strenge Regeln, die Sie kennen müssen, sonst blockiert das Grundbuchamt Ihre Transaktion.

Warum brauchen Sie überhaupt eine Übersetzung?

Ein Grundbuchauszug ist kein simples Zertifikat. Er enthält alle rechtlichen Details einer Immobilie: wer der Eigentümer ist, ob Hypotheken oder Grundschulden bestehen, ob Nießbrauch oder Vorkaufsrechte eingetragen sind. In Deutschland ist das Dokument in deutscher Sprache verfasst. Wenn Sie als Ausländer - etwa aus Spanien, Italien oder den USA - an einem Kauf beteiligt sind, kann niemand im deutschen Grundbuchamt oder bei der Bank die Inhalte lesen. Deshalb verlangen sie eine Übersetzung. Aber nicht jede Übersetzung reicht.

Ein einfacher Übersetzer, der aus dem Internet kommt, ist hier völlig ungeeignet. Selbst wenn der Übersetzer fließend Deutsch spricht, ist seine Übersetzung rechtlich wertlos. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2020 klargestellt: Nur ein vereidigter Übersetzer darf solche Dokumente übersetzen. Und selbst das reicht nicht. Die Übersetzung muss mit der Originalurkunde verbunden sein - durch Schnur und Siegel eines Notars. Nur dann ist sie rechtsgültig.

Was genau ist eine beglaubigte Übersetzung?

Viele denken: „Ich hab’ den Auszug übersetzen lassen, der Übersetzer hat sein Siegel drauf - das sollte reichen.“ Tatsächlich ist das ein häufiger Fehler. Ein vereidigter Übersetzer darf seine eigene Unterschrift beglaubigen - aber das reicht nicht für das deutsche Grundbuchamt. Die Übersetzung muss vom Notar mit dem Original verbunden werden. Das bedeutet:

• Der vereidigte Übersetzer übersetzt den Auszug exakt - Wort für Wort, ohne Interpretation.
• Er bestätigt seine Übersetzung mit Unterschrift und vereidigtem Siegel.
• Der Notar nimmt die Übersetzung und das Original entgegen.
• Er verbindet beide Dokumente mit einer Schnur und einem offiziellen Siegel.
• Er stellt eine Bescheinigung aus, dass die Verbindung echt und unverändert ist.

Diese Verbindung ist entscheidend. Sie verhindert, dass Seiten ausgetauscht oder nachträglich verändert werden. Das Kammergericht Berlin hat das 2023 in einem Fall zur italienischen s.r.l. nochmal bestätigt: Ohne diese physische Verbindung ist die Übersetzung ungültig - selbst wenn sie von einem staatlich anerkannten Übersetzer stammt.

Wann ist eine Apostille nötig?

Wenn Sie den übersetzten Grundbuchauszug nicht nur in Deutschland, sondern im Ausland vorlegen wollen - etwa bei einem spanischen Notar oder einer italienischen Bank - brauchen Sie oft noch eine Apostille. Das ist eine zusätzliche Beglaubigung, die die Echtheit des Notarsiegels bestätigt. Sie wird von der zuständigen Landesbehörde ausgestellt - meist dem Landgericht oder der Bezirksregierung.

Aber Vorsicht: Nicht alle Länder verlangen eine Apostille. Italien akzeptiert zum Beispiel beglaubigte Übersetzungen aus Deutschland ohne Apostille - wenn die Verbindung von Schnur und Siegel stimmt. Andere Länder wie die USA, Kanada oder Australien verlangen sie dagegen zwingend. Die Regel ist einfach: Wenn das Land Mitglied des Haager Übereinkommens ist, brauchen Sie die Apostille. Wenn nicht, brauchen Sie eine Konsularbeglaubigung - das ist aufwendiger und teurer.

Die meisten Anbieter wie Schmidt-Export.de oder dito-beglaubigungen.de bieten heute Pakete an: Grundbuchauszug aus Deutschland + Übersetzung + Apostille - alles in einem. Das spart Zeit und reduziert Fehler.

Wie bekommen Sie den Grundbuchauszug?

Bevor Sie übersetzen können, brauchen Sie den Originalauszug. In Deutschland beantragen Sie ihn beim zuständigen Grundbuchamt - meist beim Amtsgericht, wo die Immobilie eingetragen ist. Sie können ihn persönlich, per Post oder online anfordern. Die meisten Ämter bieten heute Online-Portale an, wo Sie den Auszug als PDF herunterladen können. Wichtig: Der Auszug muss aktuell sein. Die meisten Behörden akzeptieren nur Auszüge, die nicht älter als drei Monate sind. Wenn Sie ihn vor drei Wochen beantragt haben, aber erst jetzt übersetzen lassen, ist er möglicherweise schon veraltet.

Wenn die Immobilie im Ausland liegt - etwa in Spanien oder der Türkei - und Sie einen deutschen Notar brauchen, dann müssen Sie den ausländischen Grundbuchauszug ins Deutsche übersetzen. Hier hilft Schmidt-Export.de: Sie bestellen den Auszug direkt aus über 60 Ländern - inklusive Übersetzung und Apostille. Das spart Ihnen den Umweg über lokale Behörden und Sprachdienste.

Welche Anbieter sind vertrauenswürdig?

Es gibt viele Übersetzer - aber nur wenige, die sich auf Grundbuchauszüge spezialisiert haben. Hier sind zwei Arten von Anbietern:

• Spezialisierte Anbieter wie dito-beglaubigungen.de oder Sarah Schneider Sprachdienste: Sie kennen die genauen Anforderungen des Grundbuchamts, arbeiten mit Notaren zusammen und wissen, wann eine Apostille nötig ist. Sie liefern oft innerhalb von 24-48 Stunden.
• Allgemeine Übersetzungsdienste: Viele übersetzen zwar gut, aber sie wissen nicht, dass Schnur und Siegel vom Notar kommen müssen. Das führt zu teuren Fehlern - Sie zahlen doppelt, weil die Übersetzung nicht anerkannt wird.

Ein guter Anbieter bietet Ihnen nicht nur die Übersetzung, sondern auch die Beglaubigung durch den Notar - manchmal sogar als digitales Paket. beglaubigt.de hat 2023 eine digitale Lösung für Vollmachten eingeführt, die im Ausland akzeptiert wird. Das ist der Trend: Papier wird weniger, digitale Signaturen und verschlüsselte PDFs mit elektronischem Siegel werden immer häufiger - aber nur, wenn sie den deutschen Rechtsvorgaben entsprechen.

Was passiert, wenn Sie es falsch machen?

Ein falsch übersetzter Grundbuchauszug kann teuer werden. Stellen Sie sich vor: Sie haben eine Immobilie in Berlin gekauft, haben den Kaufvertrag unterschrieben, die Zahlung getätigt - und dann stellt das Grundbuchamt fest: Die Übersetzung ist nicht beglaubigt. Die Eintragung wird nicht vorgenommen. Sie haben das Geld gezahlt, aber kein Eigentum. Das ist kein Theorie-Szenario. Es passiert regelmäßig.

Im Fall einer italienischen Gesellschaft, die ein Grundbuchamt in Deutschland mit einem Handelsregisterauszug belieferte, wurde der Antrag zunächst abgelehnt - bis das Kammergericht Berlin klärte: Die Übersetzung muss mit Schnur und Siegel verbunden sein. Bis dahin hatte die Firma monatelang gewartet, hatte Anwaltskosten und Verzögerungsschäden.

Ein weiteres Risiko: Wenn Sie eine Übersetzung vorlegen, die vom Übersetzer selbst beglaubigt ist - ohne Notar - wird sie zurückgewiesen. Und wenn Sie die falsche Sprache verwenden? Selbst bei englischsprachigen Dokumenten akzeptiert das deutsche Grundbuchamt keine Ausnahmen. Englisch ist keine Amtssprache in Deutschland - auch wenn es weltweit verbreitet ist.

Wie lange dauert es?

Wenn Sie alles richtig machen, dauert der Prozess meist 3-7 Werktage:

1. Grundbuchauszug bestellen (1-3 Tage, je nach Amt)
2. Übersetzung durch vereidigten Übersetzer (1 Tag)
3. Notarverbindung mit Schnur und Siegel (1 Tag)
4. Apostille beantragen (2-4 Tage, je nach Behörde)

Einige Anbieter bieten Express-Services an: Innerhalb von 24 Stunden bekommen Sie den kompletten Satz - inklusive Apostille. Das kostet mehr, aber wenn Ihr Kauftermin kurz bevorsteht, lohnt es sich.

Was brauchen Sie für den Antrag?

Um den Prozess zu starten, brauchen Sie:

• Den Original-Grundbuchauszug (als PDF oder Papier)
• Den vollständigen Namen des Eigentümers
• Die genaue Adresse der Immobilie
• Den Namen des Notars, der den Kauf begleitet (falls bekannt)
• Das Ziel-Land, in dem das Dokument vorgelegt wird (für die richtige Beglaubigung)

Wenn Sie die Daten nicht genau haben, verzögert sich alles. Ein falscher Hausnummer oder ein fehlender Teil des Grundbuchs kann den ganzen Prozess blockieren.

Was ist mit Vollmachten?

Wenn Sie nicht persönlich nach Deutschland kommen können - etwa weil Sie in Kanada leben - brauchen Sie eine Vollmacht. Diese muss ebenfalls beglaubigt und übersetzt werden. Der deutsche Notar verlangt sie in deutscher Sprache, mit Schnur und Siegel. Auch hier gilt: Keine Ausnahmen. Ein einfacher englischer Vollmachtsbrief reicht nicht. Auch hier empfiehlt sich ein Spezialist - denn viele Notare weisen solche Dokumente ab, wenn die Übersetzung nicht korrekt ist.

Was bleibt, wenn Sie fertig sind?

Wenn alles geklappt hat, haben Sie ein Dokument, das in Deutschland und im Ausland gültig ist. Es ist Ihr Schlüssel zur Eigentumsübertragung, zur Finanzierung, zur Erbschaftsabwicklung. Es ist Ihr Beweis - und es ist rechtssicher. Und das ist es wert, richtig gemacht zu werden.