Schimmelgutachten an Wohnimmobilien: Kosten und Verfahren im Überblick

Wenn in Ihrer Wohnung schwarze Flecken an den Wänden auftauchen, ist das kein ästhetisches Problem - das ist ein Schimmelgutachten wert. Schimmel ist nicht nur unschön, er kann auch gesundheitsschädlich sein und rechtliche Konsequenzen haben. Besonders in älteren Gebäuden oder nach energetischen Sanierungen ist er häufig. Doch wer zahlt, wenn Schimmel entsteht? Der Mieter oder der Vermieter? Und wie beweist man das? Ein professionelles Schimmelgutachten klärt das - und zwar objektiv, detailliert und gerichtsfest.

Warum ein Schimmelgutachten unverzichtbar ist

Ein bloßer Foto-Abzug mit dem Handy reicht nicht. Schimmel ist ein Symptom, nicht die Ursache. Die echte Frage lautet: Warum wächst er hier? Ist es eine undichte Dachrinne? Eine fehlende Wärmedämmung? Oder einfach nur zu wenig gelüftet? Nur wer die Ursache kennt, kann den Schaden richtig beheben - und die Kostenverantwortung klar zuordnen.

In Deutschland ist die Beweislast beim Vermieter. Das bedeutet: Wenn ein Mieter Schimmel meldet, muss der Vermieter nachweisen, dass er nichts falsch gebaut oder instand gehalten hat. Wenn er das nicht kann, ist er verpflichtet, die Sanierung zu bezahlen. Ein Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen ist der einzige zuverlässige Nachweis. Mündliche Aussagen, WhatsApp-Nachrichten oder selbst gemessene Luftfeuchtigkeitswerte zählen vor Gericht nicht.

Wie läuft ein Schimmelgutachten ab?

Ein seriöses Schimmelgutachten folgt einem klaren Ablauf - und dauert in der Regel zwischen zwei und vier Stunden vor Ort.

Zuerst findet eine visuelle Inspektion statt. Der Gutachter schaut sich alle betroffenen Stellen an: Ecken, Fensterlaibungen, hinter Möbeln, an Außenwänden. Dann werden Feuchtigkeitsmessungen mit professionellen Geräten durchgeführt. Kapazitive oder resistive Messgeräte zeigen, wie viel Wasser in der Wand steckt - und ob es sich um Kondenswasser, Leckagen oder kapillare Feuchtigkeit handelt.

Als nächstes kommen thermografische Aufnahmen. Mit einer Wärmebildkamera wird sichtbar, wo Wärmebrücken liegen. Das sind Stellen, an denen Wärme entweicht - und wo sich deshalb Kondenswasser bildet. Typische Orte: Balkonplatten, Fensteranschlüsse, Deckenplatten über unbeheizten Räumen.

Dann werden Luftproben entnommen. Das ist kein Marketing-Gimmick - das ist essenziell. Nur so lässt sich feststellen, welche Schimmelpilzarten vorhanden sind. Einige Arten wie Aspergillus oder Stachybotrys sind besonders gesundheitsschädlich. Andere sind harmlos. Ohne Laboranalyse bleibt das Gutachten oberflächlich.

Der Gutachter prüft zudem die Lüftungsgewohnheiten der Bewohner. Wie oft wird gelüftet? Werden Heizkörper zugestellt? Gibt es Dampfentwicklung durch Kochen, Duschen oder Trocknen von Wäsche? Diese Faktoren werden mit den baulichen Gegebenheiten abgeglichen. Nur so lässt sich sagen: Ist es ein Nutzungsproblem - oder ein Baufehler?

Am Ende erhält der Auftraggeber einen schriftlichen Bericht. Der enthält nicht nur Fotos und Messwerte, sondern auch eine klare Ursachenanalyse und detaillierte Sanierungsempfehlungen. Kein „mehr lüften“-Platitüden. Sondern konkrete Maßnahmen: „Dämmung der Balkonplatte“, „Nachrüstung einer Lüftungsanlage“, „Anbringung einer Feuchteabsorptionsfolie“.

Wie viel kostet ein Schimmelgutachten?

Die Preise variieren stark - und das ist kein Zufall. Es gibt drei klar abgegrenzte Preisklassen.

Unter 300 Euro: Diese Angebote locken mit „Schnellgutachten“ oder „Basis-Check“. Aber Vorsicht: Diese Gutachten sind oft nicht gerichtsfest. Sie enthalten keine Luftproben, keine Thermografie, keine detaillierte Ursachenanalyse. Oft werden sie von Anbietern erstellt, die auch Sanierungen verkaufen. Sie verdienen nicht am Gutachten - sie verdienen an der anschließenden Reparatur. Ein solches Gutachten ist kein Nachweis - es ist ein Verkaufsgespräch.

300 bis 700 Euro: Das ist die mittlere Preisklasse. Hier bekommen Sie ein vollständiges Gutachten mit Feuchtigkeitsmessungen, Thermografie, Luftproben und einer fundierten Begründung. Der Bericht ist 30 bis 50 Seiten stark und entspricht den Anforderungen von Mietsachen und Versicherungen. Diese Gutachten sind für private Nutzer und die meisten Mietstreitigkeiten ausreichend.

700 bis 1.500 Euro: Das sind Vollgutachten - besonders für gerichtliche Verfahren. Hier wird alles dokumentiert: nicht nur der aktuelle Zustand, sondern auch die historische Entwicklung, vergleichbare Fälle, Expertenmeinungen und bauphysikalische Berechnungen. Der Gutachter ist bereit, als Zeuge vor Gericht auszusagen. Diese Gutachten kosten oft 1.000 Euro und mehr. Aber wenn es um Ihre Mietkaution oder Ihre Gesundheit geht, ist das kein überflüssiger Ausgabenposten.

Einige Anbieter berechnen auch nach dem Verkehrswert der Immobilie: 0,5 Prozent des Wertes, mindestens 900 Euro. Das ist sinnvoll, wenn Sie die Immobilie verkaufen und Schimmel als Mangel geltend machen wollen. Ein solches Gutachten wird von Käufern und Banken als vertrauenswürdig anerkannt.

Was Sie beim Auswahl des Gutachters beachten müssen

Nicht jeder, der „Schimmelgutachten“ anbietet, ist qualifiziert. Achten Sie auf drei Dinge:

Erstens: Ist der Gutachter zertifiziert? Nach welcher Norm? Gute Anbieter sind nach DIN EN 16001 oder DIN 1055 zertifiziert. Sie sind Mitglied in einem anerkannten Verband wie der Deutschen Gesellschaft für Schadensbegutachtung oder der Deutschen Gesellschaft für Bausachverständige.

Zweitens: Verlangen sie einen Vorkostenvertrag? Ein seriöser Gutachter bietet Ihnen vor der Begehung ein schriftliches Angebot mit klaren Leistungen und Preisen. Kein „erst mal kommen wir vorbei und schauen uns das an“ - das ist ein klassischer Lockvogel.

Drittens: Verkauft er Sanierungsprodukte? Wenn der Gutachter Ihnen gleich nach dem Besuch eine Antischimmel-Farbe oder ein Lüftungsgerät verkaufen will, ist das ein Warnsignal. Ein neutraler Sachverständiger hat kein Interesse am Verkauf - nur am Ergebnis.

Ein guter Gutachter fragt auch nach dem Zweck des Gutachtens. Brauchen Sie es für den Vermieter? Für die Versicherung? Für ein Gericht? Je nachdem, wie intensiv das Gutachten sein muss, variiert der Aufwand. Ein Gutachten für eine Versicherung braucht andere Nachweise als eines für ein Mietverfahren.

Was passiert, wenn Sie kein Gutachten machen?

Viele Mieter verzichten aus Angst vor Kosten oder weil sie denken: „Ich hab ja nichts falsch gemacht.“ Doch ohne Gutachten verlieren Sie die Beweislast. Der Vermieter kann behaupten, Sie hätten durch falsches Lüften den Schimmel verursacht. Und ohne Beweise ist das für Sie schwer zu widerlegen.

Wenn Sie als Vermieter einen Schimmelbefall ignorieren, riskieren Sie nicht nur einen Rechtsstreit - sondern auch eine Mietminderung. Ein Gericht kann die Miete um bis zu 30 Prozent senken, wenn der Wohnraum gesundheitlich beeinträchtigt ist. Und das, obwohl Sie nichts falsch gemacht haben - nur weil Sie kein Gutachten vorgelegt haben.

Auch bei der Versicherung: Ohne Gutachten zahlt die Hausratversicherung oft nicht. Sie verlangt einen Nachweis, dass der Schaden nicht durch Fahrlässigkeit entstanden ist. Ein Gutachten ist der einzige Weg, das zu beweisen.

Was Sie nach dem Gutachten tun müssen

Ein Gutachten ist kein Endpunkt - es ist ein Startpunkt.

Wenn das Gutachten einen baulichen Mangel feststellt, müssen Sie den Vermieter schriftlich auffordern, den Mangel zu beheben. Setzen Sie eine angemessene Frist - etwa vier Wochen. Legen Sie das Gutachten bei. Wenn er nicht reagiert, können Sie die Miete mindern oder selbst sanieren und die Kosten erstatten lassen.

Wenn das Gutachten auf falsches Nutzerverhalten hindeutet, sollten Sie die Empfehlungen ernst nehmen. Nicht, um den Vermieter zu ärgern - sondern um Ihre Gesundheit zu schützen. Ein guter Gutachter erklärt Ihnen, wie Sie richtig lüften, wie Sie Heizkörper nicht zustellen und wie Sie Feuchtigkeit aus der Luft entfernen.

Und wenn das Gutachten für ein Gericht bestimmt ist: Bewahren Sie es sorgfältig auf. Machen Sie Kopien. Sprechen Sie mit einem Anwalt. Ein Gutachten ist nur so stark wie seine Dokumentation - und die muss lückenlos sein.

Der Trend: Von Schnellgutachten zu ganzheitlichen Lösungen

In den letzten Jahren hat sich das Schimmelgutachten verändert. Früher ging es nur um den Fleck an der Wand. Heute geht es um das ganze Gebäude. Denn viele Schimmelprobleme entstehen durch energetische Sanierungen. Neue Fenster, dichtere Wände, moderne Dämmung - das ist gut für die Energiebilanz, aber schlecht für die Luftzirkulation.

Daher integrieren immer mehr Gutachter auch Energieberatungen in ihre Arbeit. Sie prüfen nicht nur Schimmel, sondern auch die Luftwechselrate, die Wärmedämmung und die Heizlast. So wird aus einem Schimmelgutachten ein ganzheitlicher Gebäudewertbericht.

Aber diese Entwicklung hat auch ihre Schattenseiten. Einige Anbieter übertreiben die Schimmelgefahr, um Sanierungen zu verkaufen. Sie messen eine geringe Luftfeuchtigkeit und behaupten, es sei ein „massiver Schimmelbefall“. Das ist Betrug - und es kostet Mieter und Vermieter unnötig Geld.

Deshalb ist die Wahl des richtigen Gutachters heute wichtiger denn je. Nicht der billigste, nicht der lauteste - sondern der seriöseste.