Wenn du eine Immobilie im Ausland besitzt und sie als Kurzzeitvermietung vermieten willst, dann geht es nicht nur um die Mieteinnahmen. Es geht um Mietrecht, um Lizenzen, um Regeln, die du nicht ignorieren darfst. Viele Eigentümer denken: „Ich hab die Wohnung, ich mach sie einfach auf Airbnb frei.“ Doch das kann teuer werden. Strafen, Zwangsräumungen, sogar strafrechtliche Konsequenzen - das passiert, wenn du die lokalen Gesetze nicht kennst.
Es gibt keine einheitliche Regelung für Europa
Du kannst nicht einfach sagen: „In Deutschland gilt das, also auch in Italien.“ Jedes Land hat seine eigenen Regeln. In Paris ist es verboten, eine Wohnung mehr als 120 Tage pro Jahr als Kurzzeitvermietung zu nutzen, ohne spezielle Genehmigung. In Barcelona musst du dich registrieren, bekommst eine Lizenznummer und musst sie in jeder Anzeige angeben. In Amsterdam brauchst du eine Erlaubnis vom Bürgermeister - und die wird nur für bestimmte Bezirke erteilt. In Berlin, wo du als Deutscher lebst, gilt das nicht. Aber deine Wohnung in Rom? Da gilt römisches Recht.Was ist eine Kurzzeitvermietung überhaupt?
Ein Mietvertrag für drei Monate? Das ist Langzeitmiete. Ein Gast, der für drei Nächte kommt? Das ist Kurzzeitvermietung. Die Grenze liegt oft bei 30 Tagen. Doch viele Länder definieren das anders. In Portugal gilt alles unter 90 Tagen als Kurzzeitvermietung. In Spanien ist es 30 Tage. In Österreich ist es 14 Tage. Wenn du deine Wohnung in Lissabon für zwei Wochen an Touristen vermietest, dann bist du ein Gewerbetreibender - und das hat Folgen.Die Lizenzen: Nicht nur ein Formular, sondern ein Prozess
In vielen Städten musst du dich offiziell registrieren. Das ist kein „Schnell-Mietvertrag“. Das ist ein Behördenverfahren. In Barcelona musst du dich bei der Generalitat de Catalunya der regionalen Regierung von Katalonien, die für die Regulierung von Kurzzeitvermietungen zuständig ist anmelden. Du brauchst eine VR-Nummer eine spezifische Lizenznummer für touristische Vermietungen in Katalonien, die in allen Online-Plattformen angegeben werden muss. Ohne diese Nummer darfst du nicht werben. In Paris ist es die Numéro d’immatriculation die offizielle Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietungen in Paris, die vom Bürgermeisteramt vergeben wird. In Rom musst du dich bei der Comune di Roma der Stadtverwaltung von Rom, die die Genehmigung für touristische Vermietungen erteilt anmelden - und das dauert Monate.Was passiert, wenn du keine Lizenz hast?
Du denkst: „Ich mache das nur ein paar Mal im Jahr.“ Das ändert nichts. In Amsterdam wurde ein Eigentümer mit 12.000 Euro Strafe belegt, weil er über Airbnb nur 18 Nächte im Jahr vermietet hat. In Barcelona wurden 17.000 Wohnungen seit 2021 wegen fehlender Lizenzen geschlossen. In Venedig wird die Wohnung zwangsräumt, wenn du nicht registriert bist - und du bekommst keine Rückzahlung für die Miete. Die Plattformen wie Airbnb oder Booking.com prüfen nicht, ob du legal bist. Sie verlangen nur, dass du die Nummer einträgst. Wenn du sie nicht hast, wird deine Anzeige gelöscht. Aber du kannst trotzdem weitermachen. Und dann kommt die Behörde.
Die Verträge: Was du unbedingt regeln musst
Ein deutscher Mietvertrag ist hier nicht gültig. Du brauchst einen Vertrag, der dem Land entspricht, in dem die Wohnung steht. In Spanien muss der Vertrag in spanischer Sprache verfasst sein. In Italien brauchst du eine elektronische Unterschrift. In Portugal ist eine Registrierung beim Finanzamt Pflicht - selbst wenn du nur eine Woche vermietest. Du musst auch die Haftpflichtversicherung eine Versicherung, die Schäden durch Gäste abdeckt, die oft gesetzlich vorgeschrieben ist, besonders bei Kurzzeitvermietungen deines Gastes verlangen. In Frankreich ist das Pflicht. In Griechenland auch. In Deutschland nicht. Aber in deiner Ferienwohnung in Athen? Da ist es Gesetz. Und wenn der Gast einen Brand verursacht und keine Versicherung hat? Dann haftest du - mit deinem deutschen Einkommen.Plattformen: Airbnb, Booking, Vrbo - sie alle haben Regeln
Airbnb verlangt in 15 Ländern eine Lizenznummer, bevor du deine Wohnung anzeigen darfst. In London musst du die Local Authority Registration Number die von der Kommune vergebene Nummer, die Airbnb als Voraussetzung für die Anzeige verlangt angeben. In Tokio brauchst du eine Genehmigung vom Gesundheitsamt. Booking.com verlangt in Spanien, Italien und Portugal den Nachweis der Lizenz. Wenn du die nicht hast, verschwindet deine Anzeige. Und du bekommst keine Warnung. Die Plattform löscht einfach. Keine Email. Keine Erklärung. Und du hast keinen Anspruch auf Entschädigung.Die Unterschiede zwischen Langzeit- und Kurzzeitvermietung
Langzeitvermietung: Du hast einen Mieter, der drei Jahre bleibt. Du brauchst einen Mietvertrag, der den lokalen Gesetzen entspricht - und das ist oft weniger streng. Kurzzeitvermietung: Du bist ein Hotel. Du musst Reinigungskosten abdecken, Check-in/Check-out regeln, Gästebuch führen, Steuern abführen, und du bist an die Öffnungszeiten der Tourismusbehörde gebunden. In vielen Städten ist Kurzzeitvermietung sogar in Wohngebieten verboten. Du darfst nicht einfach in einem ruhigen Viertel in Köln deine Wohnung als Ferienwohnung vermieten - aber in der Altstadt von Sevilla? Da ist das der Standard.
Was du tun musst - Schritt für Schritt
- Identifiziere den Standort: Wo genau liegt deine Immobilie? Stadt, Region, Land - alles zählt.
- Prüfe die lokalen Gesetze: Gehe auf die offizielle Website der Stadtverwaltung. Suche nach „alquiler turístico“, „location de vacances“, „affitto breve durata“ - je nach Land.
- Registriere dich: Hole die Lizenz. Das dauert oft 2-6 Monate. Warte nicht bis zur Saison.
- Stelle den Vertrag auf: Lass ihn von einem Anwalt im Land erstellen, nicht von einem Online-Vorlage-Generator.
- Versichere dich: Nimm eine spezielle Kurzzeitvermietungsversicherung. Die normale Wohngebäudeversicherung deckt das nicht.
- Halte die Zahlen ein: Wie viele Tage darfst du pro Jahr vermieten? 90? 120? 180? Das steht im Gesetz.
Was du nicht tun sollst
- Nicht einfach „es geht doch“ sagen - das ist kein Recht.
- Nicht auf eine deutsche Versicherung vertrauen - die deckt im Ausland nicht.
- Nicht auf Airbnb vertrauen - die prüfen nicht, ob du legal bist.
- Nicht denken, „ich bin ja Deutscher, also gilt deutsches Recht“ - das ist falsch.
- Nicht warten, bis du eine Strafe bekommst - dann ist es zu spät.
Was passiert, wenn du nicht regulierst?
Du verlierst deine Wohnung. Du zahlst Tausende Euro Strafe. Du wirst von Plattformen geblockt. Du bekommst keinen Kredit mehr. Und du kannst deine Immobilie nicht mehr verkaufen - denn der Käufer sieht: „Keine Lizenz. Keine legalen Mieteinnahmen.“ Du hast nicht nur ein Problem mit dem Gesetz - du hast ein Problem mit deinem Vermögen.Darf ich meine Auslandsimmobilie ohne Lizenz auf Airbnb vermieten?
Nein. In fast allen beliebten Ländern - Spanien, Italien, Frankreich, Portugal, Österreich, Griechenland, Holland - ist das verboten. Airbnb und andere Plattformen verlangen die Lizenznummer. Wenn du sie nicht hast, wird deine Anzeige gelöscht. Aber selbst wenn du sie nicht angeben musst, ist es illegal. Die Behörden prüfen die Daten der Plattformen. Wer nicht registriert ist, wird bestraft.
Gilt deutsches Mietrecht für meine Wohnung in Portugal?
Nein. Jedes Land hat sein eigenes Mietrecht. In Portugal gelten portugiesische Gesetze - auch wenn du Deutscher bist. Ein deutscher Mietvertrag ist dort ungültig. Du brauchst einen Vertrag, der den portugiesischen Vorschriften entspricht. Das bedeutet: Vertrag in portugiesischer Sprache, Registrierung beim Finanzamt, und die Einhaltung der maximalen Vermietungstage.
Was ist, wenn ich nur ein paar Nächte im Jahr vermiete?
Auch das zählt. In vielen Ländern gibt es eine Obergrenze - zum Beispiel 90 oder 120 Tage pro Jahr. Wenn du diese überschreitest, musst du eine Lizenz haben. Selbst wenn du nur 30 Nächte vermietest, musst du dich in Barcelona oder Paris registrieren. Es geht nicht um die Häufigkeit - es geht um die Art der Vermietung.
Kann ich meine Wohnung in Italien als Kurzzeitvermietung nutzen, wenn ich dort nicht wohne?
Ja - aber nur mit Genehmigung. In Italien ist das möglich, aber du musst dich bei der Stadtverwaltung anmelden, eine Steuernummer haben und die Wohnung als touristische Unterkunft registrieren. In Rom, Florenz oder Venedig ist das streng kontrolliert. Ohne Registrierung ist es illegal - egal, ob du dort wohnst oder nicht.
Welche Versicherung brauche ich für Kurzzeitvermietungen im Ausland?
Du brauchst eine spezielle Versicherung für Kurzzeitvermietungen. Die normale Wohngebäudeversicherung deckt Schäden durch Gäste nicht ab. Du brauchst eine Versicherung, die Schäden durch Brand, Wasser, Diebstahl und Haftpflicht abdeckt - und die auch im Ausland gültig ist. In vielen Ländern ist die Haftpflichtversicherung des Gastes gesetzlich vorgeschrieben. Du solltest sie im Vertrag verlangen - und eine eigene Absicherung für dich haben.