Ein Haus sanieren - das klingt nach einem Traum, aber die Realität sieht oft anders aus. Im Jahr 2026 ist die Finanzierung von Haussanierungen in Deutschland komplexer denn je. Die staatlichen Förderprogramme wurden gekürzt, die Anforderungen sind strenger geworden, und die Kosten steigen weiter an. Wer jetzt sanieren will, braucht mehr als einen guten Plan - er braucht eine klare Strategie aus Kredit, Förderung und Eigenkapital. Und diese Strategie muss auf die neuen Regeln von 2026 abgestimmt sein.
Wie viel kostet eine vollständige Haussanierung?
Die durchschnittlichen Kosten für eine Kernsanierung liegen 2026 bei 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Einfamilienhaus von 100 Quadratmetern bedeutet das: 100.000 bis 150.000 Euro. Das sind keine kleinen Beträge. Und das ist nur der Anfang. Dazu kommen noch Heizung, Fenster, Dachdämmung, Wärmedämmung der Außenwände und eventuell eine neue Elektroanlage. Viele Hausbesitzer unterschätzen, wie schnell die Kosten summieren. Einige denken, sie könnten mit 50.000 Euro auskommen. Das reicht in den meisten Fällen nicht mal für die Hälfte.
Was viele nicht wissen: Die Kosten hängen stark vom Zustand des Hauses ab. Ein Haus aus den 1970er Jahren mit Einzelläden und alten Fenstern kostet deutlich mehr als ein Haus aus den 1990ern mit moderner Dämmung. Und wer eine Wärmepumpe einbauen will, muss mit zusätzlichen 20.000 bis 30.000 Euro rechnen - aber auch mit einer hohen Förderung.
Welche Förderungen gibt es 2026 - und was ist weggefallen?
Die staatliche Förderung hat sich grundlegend verändert. Im Jahr 2025 wurden noch über 15 Milliarden Euro für Sanierungen ausgegeben. 2026 sind es nur noch 11,96 Milliarden Euro. Das ist eine Kürzung von mehr als 20 Prozent. Und das hat Konsequenzen.
Die KfW 262-Förderung für Einzelmaßnahmen - die früher beliebte Option für Fenster, Dämmung oder Heizungstausch - ist nicht mehr verfügbar. Stattdessen gibt es nur noch die BAFA-BEG-EM-Förderung. Diese zahlt bis zu 70 Prozent der Kosten, aber nur für bestimmte Maßnahmen. Bei einer Wärmepumpe ist das besonders attraktiv: 30 Prozent Grundförderung, +20 Prozent Geschwindigkeitsbonus (bis 2028) und +30 Prozent Einkommensbonus für Haushalte mit weniger als 40.000 Euro Jahresverdienst. Das macht maximal 70 Prozent Förderung aus - also bis zu 21.000 Euro Zuschuss bei einer 30.000-Euro-Investition.
Für umfassende Sanierungen bleibt die KfW 261. Hier gibt es nicht nur einen Kredit, sondern auch einen Tilgungszuschuss von bis zu 45 Prozent. Das bedeutet: Wenn du 150.000 Euro investierst, bekommst du bis zu 67.500 Euro, die du gar nicht zurückzahlen musst. Aber: Die Anforderungen sind streng. Das Haus muss mindestens fünf Jahre alt sein, die Sanierung muss nach einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erfolgen, und du musst die Zusage innerhalb von 12 Monaten nutzen. Außerdem ist die Beantragung nur über die Hausbank möglich - nicht online.
Was ist mit Eigenkapital - und wie viel brauchst du wirklich?
Die meisten Hausbesitzer unterschätzen den Eigenkapitalanteil. Selbst mit maximaler Förderung bleibt ein großer Betrag übrig. Angenommen, du sanierst ein 100-Quadratmeter-Haus für 120.000 Euro. Du bekommst 70.000 Euro Förderung (zum Beispiel 45.000 Euro von der KfW 261 und 25.000 Euro von der BAFA). Dann musst du noch 50.000 Euro finanzieren. Das ist kein Kleingeld.
Die Sparkassen empfehlen: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital der Gesamtkosten. Das heißt: Bei 120.000 Euro Sanierungskosten brauchst du mindestens 24.000 Euro eigene Mittel. Warum? Weil die Banken dann bessere Konditionen geben. Mit weniger Eigenkapital steigt das Risiko - und damit die Zinsen. Einige Hausbesitzer versuchen, alles mit Kredit zu finanzieren. Das ist riskant. Wer in der Sanierungsphase Jobverlust oder Krankheit erlebt, gerät schnell in Zahlungsschwierigkeiten.
Ein Tipp: Du musst nicht alles auf einmal sanieren. Aber du solltest den Plan haben. Wer erst das Dach dämmt, dann die Fenster austauscht und später die Heizung wechselt, zahlt mehr als wer alles auf einmal macht. Synergien - wie das gleichzeitige Austauschen von Fenstern und Dämmung - sparen Geld. Und sie reduzieren die Baustellenzeit.
Kredit oder Zuschuss - was ist besser?
Die BAFA-Förderung ist attraktiv, weil sie ein nicht rückzahlbarer Zuschuss ist. Aber: Du musst die Kosten vorfinanzieren. Das heißt: Du zahlst dem Handwerker, dann wartest du drei bis vier Monate auf die Auszahlung. Viele Hausbesitzer berichten von langen Wartezeiten. Ein Nutzer schrieb im Oktober 2025: „Nach drei Monaten musste ich 18.500 Euro selbst bezahlen. Das hat mich fast überfordert.“
Die KfW 261 zahlt dagegen in Raten. Der Kredit wird entsprechend dem Baufortschritt ausgezahlt. Du musst also nicht alles vorfinanzieren. Aber du bekommst nur einen Zuschuss, wenn du das Haus nach einem KfW-Effizienzhaus-Standard sanierst - das bedeutet: sehr hohe Dämmung, moderne Lüftung, Wärmepumpe, Photovoltaik. Das ist teuer. Aber langfristig lohnt es sich.
Die beste Lösung? Kombinieren. Einige Hausbesitzer nutzen die KfW 261 für die Dach- und Außenwanddämmung und die BAFA für die Wärmepumpe. So maximieren sie die Förderung. Aber: Du brauchst einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), den ein Energieberater erstellt. Die Kosten dafür werden zu 50 Prozent gefördert - bis zu 650 Euro. Das lohnt sich. Denn ohne diesen Plan bekommst du keine Förderung.
Was passiert, wenn du die Förderung nicht rechtzeitig beantragst?
Ein großer Fehler: Die Anträge werden erst nach der Baumaßnahme gestellt. Das ist falsch. Die Förderung muss vor Beginn der Arbeiten beantragt werden. Sonst bekommst du nichts. Das ist besonders kritisch bei der BAFA-Förderung. Wer erst nach dem Einbau der Wärmepumpe den Antrag stellt, verliert die Förderung.
Die KfW 261 hat auch strenge Fristen: Die Zusage darf nicht älter als 12 Monate sein. Wenn du im Januar 2026 die Zusage bekommst, musst du bis Januar 2027 mit der Sanierung beginnen. Und du musst den Energieberater vorher beauftragen. Das dauert oft mehrere Wochen. Viele Hausbesitzer verschieben die Planung - und verpassen dann die Förderung.
Wie du deine Sanierung richtig planst - Schritt für Schritt
- Schritt 1: Lass ein Energieberatungsgutachten erstellen. Das kostet etwa 500 Euro, aber 50 Prozent davon werden gefördert. Der Berater erstellt den individuellen Sanierungsfahrplan - das ist dein Fahrplan zur Förderung.
- Schritt 2: Entscheide: Komplettsanierung (KfW 261) oder Einzelmaßnahmen (BAFA-BEG-EM)?
- Schritt 3: Berechne deine Eigenkapitaldecke. Hast du 20-30 Prozent der Gesamtkosten als Reserve?
- Schritt 4: Stelle den Antrag - VOR dem ersten Handwerkertermin. Bei KfW über die Hausbank, bei BAFA online über das Portal.
- Schritt 5: Lass die Arbeiten durchführen. Dokumentiere alles: Rechnungen, Fotos, Belege.
- Schritt 6: Nach Abschluss reichst du die Nachweise ein. Die Auszahlung dauert bei KfW 4-6 Wochen, bei BAFA bis zu 4 Monate.
Was bleibt übrig - wenn die Förderung nicht reicht?
Wenn du nicht genug Förderung bekommst, gibt es noch andere Optionen. Der Steuerbonus für Handwerkerleistungen (§ 35c EStG) ermöglicht eine Absetzung von 20 Prozent der Lohnkosten - maximal 1.200 Euro pro Jahr. Das ist nicht viel, aber es hilft. Auch regionale Förderungen können helfen. In Sachsen gibt es den SAB Sachsenkredit mit bis zu fünf Prozent Tilgungszuschuss. In Rheinland-Pfalz zahlt die Investitions- und Strukturbank bis zu 100.000 Euro bei niedrigem Einkommen.
Und: Die KfW arbeitet an einem neuen digitalen Antragssystem, das ab 2026 die Bearbeitungszeit von 35 auf 14 Tage reduzieren soll. Das wird die Planung einfacher machen. Aber bis dahin: Sei geduldig, sei gut vorbereitet, und plane früh.
Was Experten sagen - und was du wirklich brauchst
Dr. Andreas Kicherer vom Deutschen Institut für Urbanistik sagt: „Die Kürzung der Fördermittel trifft vor allem mittlere Einkommen. Wer nicht reich ist, aber auch nicht arm, bleibt oft auf den Kosten sitzen.“ Die Stiftung Warentest empfiehlt: „Kombiniere KfW 261 mit dem individuellen Sanierungsfahrplan - das erhöht die Förderung um 5 Prozentpunkte.“
Ein Haus sanieren ist kein Projekt für einen Sommer. Es ist eine langfristige Investition. Wer jetzt plant, spart später. Wer warten will, zahlt mehr - und verliert die Chance auf Förderung.