Beim Hauskauf denken die meisten an den Kaufpreis, die Finanzierung und die Maklerprovision. Doch es gibt Kosten, die viele erst entdecken, wenn es zu spät ist: Grunddienstbarkeiten und Wegerechte. Diese rechtlichen Vereinbarungen bestimmen, ob Sie Ihr Grundstück überhaupt betreten können - und wie viel sie Sie langfristig kosten. In Österreich und Deutschland sind sie ein fester Bestandteil des Immobilienrechts. Wer sie ignoriert, riskiert nicht nur Streit mit dem Nachbarn, sondern auch teure Überraschungen nach dem Kauf.
Was ist eine Grunddienstbarkeit und ein Wegerecht?
Eine Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das einem Grundstück (das herrschende Grundstück) Nutzungsrechte an einem anderen Grundstück (dem dienenden Grundstück) einräumt. Das häufigste Beispiel: ein Wegerecht. Wenn Ihr Haus nicht direkt an eine öffentliche Straße grenzt, sondern hinter einem Nachbargrundstück liegt, brauchen Sie ein Wegerecht, um überhaupt hineinzukommen. Ohne dieses Recht wäre Ihr Haus praktisch unzugänglich - und damit wertlos.
Diese Rechte werden nicht einfach so gewährt. Sie müssen im Grundbuch eingetragen sein, in Abteilung II: Lasten und Beschränkungen. Nur dann sind sie rechtssicher und vererben sich mit dem Grundstück. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Juni 2021 (Az. V ZR 123/20) hat klargemacht: Werden Wegerechte nicht im Grundbuch eingetragen, sind sie rechtlich nicht durchsetzbar. Das bedeutet: Selbst wenn Sie jahrelang einen Weg benutzt haben, kann der neue Nachbar ihn einfach sperren - und Sie stehen ohne Zugang da.
Welche Kosten fallen wirklich an?
Die Kosten für Grunddienstbarkeiten und Wegerechte sind nicht einheitlich. Sie setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen - und alle müssen Sie im Vorfeld berücksichtigen.
- Notarkosten: Für die Beurkundung des Wegerechtsvertrags zahlen Sie in der Regel 1,0 % bis 1,5 % des Immobilienwertes. Bei einem Haus im Wert von 350.000 € sind das 3.500 bis 5.250 €. Diese Kosten entstehen, weil ein Notar den Vertrag aufsetzt, die Rechte prüft und die Eintragung im Grundbuch vorbereitet.
- Grundbuchgebühren: Die Eintragung des Wegerechts selbst kostet je nach Wert des Rechts. Ein Wegerecht mit einem Wert von 5.000 € führt zu Gebühren von mindestens 56 €. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und variiert je nach Bundesland. In Österreich liegt die Gebühr bei etwa 1,1 % des Wertes.
- Lageplan: Ein Vermessungsingenieur muss den genauen Verlauf des Weges dokumentieren. Das kostet zwischen 250 € und 600 €, je nach Komplexität. In ländlichen Gebieten ist es oft günstiger, in Ballungsräumen wie Wien oder Graz deutlich teurer.
- Notwegrente: Wenn das Wegerecht ein sogenanntes Notwegerecht ist (nach §§ 917 und 918 BGB), hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks Anspruch auf eine jährliche Entschädigung. Diese liegt typischerweise zwischen 0,25 % und 0,5 % des Bodenwerts des betroffenen Grundstücks pro Jahr. Bei einem Grundstückswert von 200.000 € sind das 500 bis 1.000 € pro Jahr. In ländlichen Regionen liegt die durchschnittliche Notwegrente bei 380 €, in Ballungsräumen wie München oder Berlin bei 850 €. Über 20 Jahre summieren sich das auf 15.000 € - Geld, das Sie nicht in Ihre Finanzierungsplanung einbeziehen dürfen.
Was passiert, wenn das Wegerecht nicht im Grundbuch steht?
Das ist der größte Fehler, den Käufer machen. Viele denken: „Ich nutze den Weg ja schon seit Jahren, das ist doch klar.“ Doch rechtlich zählt nur das Grundbuch. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs hat gezeigt: Ohne Eintragung ist das Wegerecht nicht gültig. Der neue Nachbar kann es einfach streichen - und Sie verlieren den Zugang zu Ihrem Haus.
Wenn Sie so eine Situation entdecken, müssen Sie sofort handeln: Die Nachtragung ins Grundbuch veranlassen. Das kostet noch einmal Notarkosten, Vermessung und Gebühren - und kann teurer werden als die ursprüngliche Eintragung. Der Deutsche Anwaltverein empfiehlt daher: Prüfen Sie das Grundbuch vor dem Kauf. Nicht danach.
Wegerecht: Mehr als nur ein Pfad
Nicht jedes Wegerecht ist gleich. Es gibt wichtige Unterschiede:
- Reines Gehrecht: Nur Fußgänger dürfen den Weg benutzen. Keine Autos, keine Lieferwagen.
- Geh- und Fahrrecht: Auch Fahrzeuge dürfen den Weg nutzen. Das ist für Hinterliegergrundstücke mit Garage oder Carport unverzichtbar.
- Zeitliche Beschränkung: Einige Rechte gelten nur tagsüber oder nur für bestimmte Nutzungen.
- Breite und Ausbau: Ist der Weg asphaltiert? Wie breit ist er? Muss er instand gehalten werden? Das muss im Vertrag klar stehen.
Ein Nutzer auf immobilienscout24.de berichtet: „Wir haben ein Wegerecht gekauft, das nur das Gehrecht regelte. Als wir eine Garage bauen wollten, mussten wir nachträglich 1.200 € für eine neue Vereinbarung zahlen.“
Wie viel kostet ein Wegerecht langfristig?
Die einmaligen Kosten sind nur die Spitze des Eisbergs. Die langfristigen Kosten sind oft größer.
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen ein Haus für 300.000 €. Die Notarkosten betragen 4.500 €, die Grundbuchgebühren 80 €, der Lageplan 400 €. Das sind 5.000 €. Klingt überschaubar.
Aber: Das Wegerecht verpflichtet Sie zu einer jährlichen Notwegrente von 750 €. Über 20 Jahre sind das 15.000 €. Über 30 Jahre? 22.500 €. Das ist mehr als die Hälfte der Kaufnebenkosten. Viele Käufer unterschätzen das - und landen in finanziellen Schwierigkeiten, weil sie die Rente nicht eingeplant haben.
Ein Vergleich mit anderen Ländern zeigt: In Deutschland ist das System transparent, aber teuer. In Frankreich zahlen Käufer nur 0,8 % des Immobilienwerts an Notarkosten. In den Niederlanden gibt es pauschale Entschädigungen von 1,2 % des Grundstückspreises. In Deutschland hingegen wird jedes Recht individuell berechnet - was fairer, aber komplizierter ist.
Was können Sie tun? 5 Schritte für Käufer
- Prüfen Sie das Grundbuch vor dem Kauf. Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an. Schauen Sie in Abteilung II: Sind Wegerechte eingetragen? Wie genau sind sie beschrieben?
- Verstehen Sie den Typ des Wegerechts. Ist es nur Gehrecht? Oder auch Fahrrecht? Gibt es Beschränkungen? Lassen Sie sich das vom Notar erklären.
- Rechnen Sie die Notwegrente ein. Berechnen Sie die jährliche Rente und multiplizieren Sie sie mit Ihrer geplanten Eigentumsdauer. Fügen Sie diesen Betrag als laufende Kosten in Ihre Finanzplanung ein.
- Verhandeln Sie die Höhe der Rente. Die Rente ist nicht festgesetzt. Sie kann verhandelt werden. Ein professioneller Gutachter kann den Bodenwert des dienenden Grundstücks berechnen und eine faire Summe vorschlagen.
- Stellen Sie sicher, dass alles im Grundbuch steht. Selbst wenn der Verkäufer verspricht, dass das Wegerecht „in Ordnung“ ist: Nur die Eintragung zählt. Lassen Sie den Notar die Nachtragung vornehmen, wenn nötig.
Die Zukunft: Digitalisierung und neue Regeln
Seit 2022 läuft in Bayern und Nordrhein-Westfalen ein Pilotprojekt, bei dem die Grundbuch-Eintragung teilweise digital erfolgt. Das soll die Bearbeitungszeit von durchschnittlich 6,2 auf 4 Wochen verkürzen. Bis 2025 soll das bundesweit eingeführt werden. Das könnte die Kosten langfristig um 10-15 % senken.
Auch die Berechnung der Notwegrente wird sich ändern. Der Deutsche Anwaltverein arbeitet an einem einheitlichen Modell, das bis 2024 vorgestellt werden soll. Ziel: weniger Streit, mehr Transparenz.
Die Zahl der Immobilien mit Zugangsproblemen steigt. Laut dem Deutschen Institut für Urbanistik wird der Anteil von Häusern mit Wegerechten bis 2030 von 12 % auf 18 % ansteigen. Die Nachfrage nach klaren, rechtlich abgesicherten Lösungen wächst - und mit ihr die Bedeutung der richtigen Beratung.
Was Sie jetzt tun müssen
Wenn Sie ein Haus kaufen - besonders wenn es nicht direkt an eine Straße grenzt - dann fragen Sie: „Ist das Wegerecht im Grundbuch eingetragen? Wie genau ist es definiert? Und wie hoch ist die jährliche Notwegrente?“
Ignorieren Sie diese Fragen nicht. Sie sind nicht nur rechtlich entscheidend - sie bestimmen, ob Ihr Haus langfristig bezahlbar bleibt. Die meisten Käufer lernen es erst nach dem Kauf: Ein Haus ohne sicheren Zugang ist kein Zuhause. Und ein Wegerecht ohne Eintragung ist kein Recht - nur eine Einladung zum Streit.
Muss ein Wegerecht immer im Grundbuch stehen?
Ja, unbedingt. Nur die Eintragung im Grundbuch macht ein Wegerecht rechtlich bindend und durchsetzbar. Selbst wenn Sie den Weg seit Jahren nutzen, kann der neue Nachbar ihn sperren, wenn er nicht eingetragen ist. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 15.06.2021 klargestellt.
Kann ich die Notwegrente verhandeln?
Ja, das ist nicht nur möglich, sondern ratsam. Die Höhe der Rente richtet sich nach dem Bodenwert des dienenden Grundstücks, typischerweise 0,25 % bis 0,5 % pro Jahr. Ein professioneller Gutachter kann eine faire Summe berechnen. Viele Verkäufer sind bereit, auf eine höhere Rente zu verzichten, wenn der Kaufpreis dafür höher ist.
Was ist der Unterschied zwischen Gehrecht und Fahrrecht?
Ein reines Gehrecht erlaubt nur Fußgängern, den Weg zu benutzen. Ein Fahrrecht erlaubt auch Autos, Lieferwagen und Fahrzeuge. Für ein Haus mit Garage, Carport oder LKW-Zufahrt ist ein Fahrrecht unverzichtbar. Viele Käufer unterschätzen das - und müssen später teuer nachbessern.
Wie lange dauert die Eintragung eines Wegerechts?
Die Bearbeitungszeit liegt durchschnittlich bei 6,2 Wochen. In Ballungsräumen wie Wien, Graz oder Linz kann sie auf 8,5 Wochen ansteigen, weil die Ämter überlastet sind. Digitalisierte Verfahren in einigen Bundesländern verkürzen die Zeit bereits auf 4-5 Wochen.
Wer zahlt die Kosten für das Wegerecht - Käufer oder Verkäufer?
In der Regel zahlt der Käufer die Kosten für die Eintragung, den Lageplan und die Notarkosten. Die Notwegrente wird als laufende Kosten vom Käufer übernommen. Der Verkäufer erhält die Entschädigung, aber er trägt nicht die Verwaltungskosten. Das ist in der Regel im Kaufvertrag geregelt.