Ein Brand in einem Mehrfamilienhaus kann innerhalb von Minuten zu einer Katastrophe werden. Nicht weil das Feuer schnell wächst, sondern weil oft niemand vorbereitet ist. Kein Rauchmelder, blockierte Fluchtwege, keine Dokumentation - und dann kommt die Versicherung und sagt: Keine Leistung. Das ist kein Szenario aus einem Film. Das passiert jeden Monat in Deutschland. Und es betrifft nicht nur große Wohnanlagen, sondern auch kleine Häuser mit nur drei Wohnungen. Wenn Sie Eigentümer, Vermieter oder Hausverwalter sind, müssen Sie jetzt wissen, was wirklich auf Sie zukommt.
Was Sie als Betreiber wirklich tun müssen
Es gibt keine bundesweite Brandschutzverordnung für Wohnhäuser. Stattdessen gelten die Landesbauordnungen der 16 Bundesländer. Das heißt: Was in Bayern Pflicht ist, muss in Hamburg nicht sein - und umgekehrt. Aber es gibt eine Gemeinsamkeit: Der Eigentümer trägt die Verantwortung. Ob Sie ein Haus mit zwei Wohnungen besitzen oder eine große Anlage mit 20 Einheiten - Sie sind rechtlich verantwortlich. Sie können die Aufgaben an eine Hausverwaltung übertragen, aber die Haftung bleibt bei Ihnen. Das ist der wichtigste Punkt, den viele vergessen.
Die Pflichten sind dreiteilig: baulich, technisch und organisatorisch.
- Baulich: Fluchtwege müssen immer frei sein. Im Treppenhaus brauchen Sie mindestens 1,20 Meter Breite. Keine Fahrräder, keine Kartons, keine Möbel. Die Feuerwehr München hat 2023 dokumentiert: Bei 63 % aller Brände in Wohnhäusern waren Fluchtwege blockiert. Das erhöht die Evakuierungszeit um durchschnittlich 4,7 Minuten - und das kann lebenswichtig sein.
- Technisch: Rauchwarnmelder sind in allen Bundesländern Pflicht. In 15 von 16 Ländern müssen sie in Schlaf- und Kinderzimmern installiert sein. Bremen ist die Ausnahme: Hier müssen sie auch in Fluren montiert sein. Die Wartung liegt normalerweise beim Eigentümer, kann aber im Mietvertrag an den Mieter übertragen werden. Aber Achtung: 42 % der Vermieter berichten, dass Mieter die Geräte einfach entfernen. Das ist kein Kleinkram - das ist ein Verstoß gegen die Bauordnung.
- Organisatorisch: Sie brauchen ein Brandschutzkonzept. Das bedeutet: Wer macht was, wann und wie? Wer ist der Ansprechpartner? Wer führt die Kontrollen durch? Die meisten Hausverwaltungen nutzen heute digitale Systeme, um Wartungen zu protokollieren. 78 % der Verwaltungen tun das, laut einer Studie der Deutschen Gesellschaft für Facility Management. Wenn Sie keine Dokumente haben, haben Sie keinen Nachweis - und dann ist die Versicherung nicht verpflichtet, zu zahlen.
Feuerlöscher - Pflicht oder nicht?
Vielleicht haben Sie schon gehört: In Wohnhäusern braucht man keine Feuerlöscher. Das ist fast richtig. Aber nicht ganz. Laut der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) und der Musterbauordnung sind Feuerlöscher nur verpflichtend, wenn es Feuerstätten gibt - also Öfen, Kamine, Blockheizkraftwerke oder Heizöltanks im Haus. In einem Haus mit Gasheizung und Elektroherd? Dann brauchen Sie keinen. Aber: Ein Feuerlöscher kostet 30 bis 60 Euro. Und er kann Leben retten. Viele Vermieter, die ihn aufstellen, berichten von weniger Panik im Brandfall. Es ist kein Gesetz, aber ein kluger Schritt.
Was die Versicherung wirklich will
Die Versicherung zahlt nicht, weil sie gemein ist. Sie zahlt nicht, weil sie rechtlich entlastet ist. Seit 2022 verlangen 87 % aller Wohngebäudeversicherer einen Brandschutznachweis vor Vertragsabschluss. Das ist kein Marketing-Gag. Das ist eine Rechtslage. Wenn Sie keine Rauchmelder haben, keine dokumentierten Wartungen vorlegen können oder Fluchtwege blockiert sind - dann können sie den Schadensersatz verweigern. Das ist kein theoretisches Risiko. Die Deutsche Vermieterversicherung (DVV) hat 2023 untersucht: 23 % der befragten Vermieter mussten Kürzungen hinnehmen - weil sie die Pflichten ignoriert hatten.
Einige Versicherer gehen sogar einen Schritt weiter. Allianz hat 2023 ein Bonus-Malus-System eingeführt: Wer nachweisen kann, dass er regelmäßige Brandschutzbegehungen durchführt, Wartungsprotokolle hat und die Mieter informiert, bekommt bis zu 15 % Rabatt auf die Prämie. Das ist kein Geschenk. Das ist eine Belohnung für Verantwortung.
Die Kosten - und warum sie sich lohnen
Ja, es kostet Geld. Eine Brandmeldeanlage in einem größeren Mehrfamilienhaus kostet zwischen 3.000 und 15.000 Euro. Jährliche Wartung: 200 bis 500 Euro. Aber vergleichen Sie das mit dem Risiko: Ein Brand mit Personenschaden kann bis zu 1 Million Euro Haftung bedeuten. Die durchschnittlichen Kosten für Brandschutzmaßnahmen liegen bei 18,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das klingt viel - aber das ist weniger als 2 Euro pro Monat pro Wohnung. Und das ist kein Aufwand. Das ist Versicherung.
Was viele nicht wissen: Ab 1. Januar 2025 müssen in allen Neubauten mit mehr als zwei Wohnungen eine zentrale Brandmeldeanlage installiert werden. Das hat das Bundesministerium für Wohnen im März 2024 beschlossen. Das ist kein Zufall. Es ist eine klare Botschaft: Die Zukunft ist vernetzt, automatisch, dokumentiert.
Was funktioniert in der Praxis?
Experten wie Dr. Thomas Schmidt von der DGUV oder Prof. Dr. Klaus Beisser von der TU Berlin sagen es klar: Die größte Ursache für Brandschutzversagen ist nicht Technik. Es ist Kommunikation. 78 % der Verstöße entstehen, weil Eigentümer und Mieter nicht miteinander reden. Deshalb ist die Hausordnung Ihr wichtigstes Werkzeug. Schreiben Sie klare Regeln hinein: Wo dürfen keine Gegenstände abgestellt werden. Wer ist für die Wartung der Rauchmelder zuständig? Was passiert bei Verstößen?
Einige Vermieter haben das schon umgesetzt. Ein Nutzer namens „VermieterProfi“ auf Reddit sagt: „Ich lasse jede neue Wohnung mit der Hausordnung unterschreiben. Wer nicht unterschreibt, bekommt keine Schlüssel.“ Das klingt hart - aber es funktioniert. Eine andere Erfahrung: Eine Hausverwalterin aus Hildesheim führte alle drei Monate Brandschutzbegehungen ein. Ergebnis? Die Compliance stieg um 80 %. Keine Zahlen aus dem Internet. Eine echte Erfahrung aus einem echten Haus.
Digitale Lösungen helfen. Die meisten Hausverwaltungen nutzen heute Apps oder Cloud-Systeme, um Wartungen zu planen, Erinnerungen zu senden und Nachweise zu speichern. Das ist kein Luxus. Das ist Standard. Und es schützt Sie - nicht nur vor dem Feuer, sondern auch vor der Versicherung.
Was passiert, wenn Sie nichts tun?
Sie bekommen keine Bußgelder von der Feuerwehr. Sie bekommen keine Strafe vom Amt. Aber Sie bekommen eine Rechnung - von der Versicherung. Wenn ein Brand entsteht und Sie keine Dokumentation haben, kann die Versicherung den Schaden komplett ablehnen. Das bedeutet: Sie zahlen selbst. Für Reparaturen. Für Vermietungsausfall. Für Schadensersatz an Mieter. Und das kann in einigen Fällen das ganze Haus kosten.
Und es wird schlimmer. Die Bundesländer bauen digitale Brandschutzportale auf. Bis 2024 haben 11 von 16 Bundesländern solche Systeme eingeführt. Das heißt: In Zukunft kann die Bauaufsicht einfach online prüfen, ob Sie die Pflichten erfüllen. Kein Zufall. Kein Amtsschimmel. Das ist ein System, das Sie überwacht - und das will, dass Sie handeln.
Was Sie jetzt tun können
- Prüfen Sie: Haben Sie in jeder Wohnung einen funktionierenden Rauchmelder? Sind sie in den richtigen Räumen?
- Prüfen Sie: Sind Fluchtwege - Treppenhäuser, Gänge, Notausgänge - wirklich frei? Gehen Sie selbst durch und sehen Sie nach.
- Prüfen Sie: Haben Sie Dokumente über Wartungen? Wenn nicht: Beginnen Sie jetzt. Protokollieren Sie jede Prüfung.
- Prüfen Sie: Ist Ihre Hausordnung brandschutztauglich? Wenn nicht: Ändern Sie sie. Und lassen Sie jeden Mieter unterschreiben.
- Prüfen Sie: Haben Sie einen Brandschutzbeauftragten? Bei mehr als 10 Wohnungen ist das nicht nur sinnvoll - es ist empfohlen.
Es geht nicht darum, perfekt zu sein. Es geht darum, verantwortlich zu sein. Ein Brand ist kein Unfall. Ein Brand ist eine Folge von Versäumnissen. Und Sie können diese Folgen verhindern - mit wenigen Schritten, mit klaren Regeln, mit Dokumentation. Und mit einer Versicherung, die Ihnen vertraut - weil Sie zeigen, dass Sie es ernst meinen.