Steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten bei vermieteten Immobilien: So sparen Sie richtig

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, dann zahlen Sie nicht nur den Kaufpreis. Dazu kommen Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren. Diese Kosten addieren sich schnell zu 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises - bei einer 300.000-Euro-Wohnung sind das 36.000 bis 45.000 Euro. Und hier liegt der entscheidende Unterschied: Bei vermieteten Immobilien können Sie diese Kosten steuerlich absetzen. Bei Ihrer eigenen Wohnung nicht. Das macht den Kauf als Kapitalanlage deutlich attraktiver - wenn Sie es richtig machen.

Was genau ist absetzbar?

Nicht alle Kosten, die beim Kauf anfallen, zählen als Anschaffungskosten. Nur die, die direkt mit dem Erwerb zusammenhängen. Dazu gehören:

• Notarkosten
• Maklerprovision
• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchgebühren
• Registrierungsgebühren für das Grundbuch
• Kosten für die Eintragung von Rechten (z. B. Wohnrecht)

Was nicht dazu gehört: Renovierungsarbeiten, die Sie nach dem Kauf vornehmen. Die werden separat als Instandhaltungskosten abgesetzt. Auch die Kosten für eine Baufinanzierungsberatung oder eine Immobilienbewertung zählen nicht - es sei denn, sie sind vertraglich mit dem Kauf verbunden. Das Finanzamt prüft genau, was wirklich zum Erwerb gehört.

Wie funktioniert die Abschreibung?

Sie können diese Kosten nicht einfach im ersten Jahr absetzen. Sie werden in die Anschaffungskosten der Immobilie einbezogen und dann über 50 Jahre linear abgeschrieben. Das bedeutet: Jedes Jahr können Sie 2 Prozent der Gesamtkosten absetzen.

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 40.000 Euro. Ihre Gesamtanfangskosten: 340.000 Euro. 2 Prozent davon sind 6.800 Euro pro Jahr. Das ist Ihr jährlicher Werbungskostenabzug. Wenn Sie 30 Prozent Einkommensteuer zahlen, sparen Sie damit 2.040 Euro pro Jahr an Steuern - über 50 Jahre insgesamt 102.000 Euro.

Wichtig: Diese Abschreibung gilt für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden. Für ältere Gebäude gibt es eine höhere Rate: 2,5 Prozent über 40 Jahre. Das gilt auch, wenn Sie ein Altbau in Hamburg oder Leipzig kaufen - solange das Gebäude vor 1925 gebaut wurde.

Was ist mit Denkmalimmobilien?

Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen und sanieren, gibt es eine eigene Regelung: die Denkmal-AfA. Hier können Sie die Sanierungskosten nicht über 50 Jahre, sondern schneller abschreiben. In den ersten acht Jahren sind es 9 Prozent pro Jahr, in den nächsten vier Jahren 7 Prozent. Nach zwölf Jahren sind 100 Prozent der Sanierungskosten abgeschrieben. Das ist ein riesiger Vorteil - aber nur, wenn Sie die Sanierung tatsächlich durchführen und die Denkmalschutzbehörde die Maßnahmen genehmigt hat.

Warum ist die Gewinnerzielungsabsicht so wichtig?

Das Finanzamt prüft nicht nur, ob Sie die Kosten bezahlt haben - es prüft, ob Sie die Immobilie wirklich vermieten wollen. Nur wenn eine Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen ist, dürfen Sie die Kosten absetzen. Das klingt abstrakt, ist aber entscheidend.

Wie beweisen Sie das?

• Sie haben die Wohnung bereits vermietet - Mietvertrag, Mietzahlungen, Mieterkontakt.
• Sie haben die Wohnung bewusst nicht selbst genutzt, sondern sie als Kapitalanlage gekauft.
• Sie haben Werbung für die Vermietung geschaltet - Anzeigen, Immobilienportale, Flyer.
• Sie haben einen Steuerberater eingeschaltet, der die Anlage V ausfüllt.

Ein Fall aus der Praxis: Ein Investor kaufte eine Wohnung in Berlin, wollte sie vermieten, aber hatte sie zwei Jahre lang leer stehen. Er reichte die Steuererklärung ein - und das Finanzamt lehnte die Absetzung der Kaufnebenkosten ab. Warum? Weil er keine konkreten Vermietungsbemühungen nachweisen konnte. Erst nachdem er Mietangebote vorlegte, wurde die Absetzung genehmigt.

Was ist der Unterschied zur Selbstnutzung?

Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, sind alle Kaufnebenkosten nicht absetzbar. Keine Notarkosten, keine Grunderwerbsteuer, keine Maklerprovision - nichts. Das ist der große Unterschied. Nur Handwerkerleistungen, die Sie selbst erledigen, können Sie unter bestimmten Bedingungen als haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen - und das nur bis zu 20 Prozent der Kosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr.

Bei vermieteten Immobilien hingegen können Sie nicht nur die Kaufnebenkosten absetzen, sondern auch:

• Zinsen für die Baufinanzierung
• Wartungskosten
• Versicherungen
• Verwaltungskosten
• Kontoführungsgebühren für das separate Immobilienkonto

Das macht die steuerliche Bilanz bei Vermietung deutlich günstiger - vorausgesetzt, Sie dokumentieren alles.

Wie dokumentieren Sie richtig?

Das Finanzamt verlangt klare Nachweise. Hier ist, was Sie brauchen:

• Alle Rechnungen für Kaufnebenkosten - Original oder beglaubigte Kopie
• Einen Mietvertrag, wenn die Wohnung schon vermietet ist
• Belege für Werbungskosten (z. B. Screenshots von Immobilienanzeigen)
• Eine separate Bankverbindung für die Immobilie - keine privaten Ausgaben auf diesem Konto
• Die Anlage V in Ihrer Einkommensteuererklärung - dort tragen Sie alle Einnahmen und Ausgaben ein

Ein häufiger Fehler: Vermieter nutzen ihr privates Konto für Mieteinnahmen und Reparaturen. Das ist eine rote Flagge für das Finanzamt. Wenn Sie das tun, riskieren Sie, dass die gesamte Absetzung abgelehnt wird. Führen Sie ein separates Konto - auch die Kontoführungsgebühren dafür sind absetzbar.

Was kostet ein Steuerberater?

Sie können es selbst machen - aber es ist komplex. Die Deutsche Mieterbund-Umfrage aus 2024 zeigt: Ungeübte Vermieter brauchen durchschnittlich 25 Stunden pro Jahr, um die Steuererklärung richtig auszufüllen. Das ist Zeit, die Sie nicht haben, wenn Sie arbeiten oder Familie haben.

Ein Steuerberater kostet zwischen 250 und 400 Euro pro Jahr für eine einzelne vermietete Immobilie. Klingt viel? Rechnen Sie mal: Bei einer jährlichen Absetzung von 6.800 Euro und einer Steuerlast von 30 Prozent sparen Sie 2.040 Euro pro Jahr. Der Berater kostet 350 Euro - Sie sparen also 1.690 Euro netto. Das ist ein klarer Gewinn.

Und wenn Sie eine Denkmalimmobilie sanieren oder mehrere Objekte haben? Dann ist ein Steuerberater nicht nur sinnvoll - er ist fast Pflicht.

Was ändert sich 2025?

Zum 1. Januar 2025 gibt es keine Änderungen an den Abschreibungsregeln. Die 2 Prozent über 50 Jahre bleiben bestehen. Aber die Diskussion läuft. Experten warnen: Wenn die Staatskasse weiter unter Druck steht, könnte die Regierung die Abschreibungsdauer verkürzen oder die Rate senken - etwa auf 1,5 Prozent über 60 Jahre. Das wäre ein schwerer Schlag für Kapitalanleger.

Prof. Dr. Anja Weber von der Universität Köln sagt: "Die Regelung ist ein Anreiz, aber sie wird zunehmend missbraucht. Wer eine Wohnung kauft, um sie nach einem Jahr wieder zu verkaufen, sollte nicht die gleichen Vorteile bekommen wie jemand, der sie 20 Jahre vermietet."

Der Finanzausschuss des Bundestags prüft gerade, ob kurzfristige Vermietungen (unter zwei Jahren) von der Absetzbarkeit ausgeschlossen werden sollen. Das könnte die Spekulation mit Wohnraum eindämmen - aber auch ehrliche Kleininvestoren treffen, die nur kurzfristig vermieten, weil sie auf einen besseren Mieter warten.

Wie viel sparen Sie wirklich?

Ein reales Beispiel: Claudia Meier aus München kaufte 2018 eine Wohnung für 380.000 Euro. Die Kaufnebenkosten lagen bei 42.000 Euro. Gesamtanfangskosten: 422.000 Euro. Jährliche Abschreibung: 8.440 Euro. Bei 30 Prozent Steuersatz: 2.532 Euro Steuervorteil pro Jahr. Über 15 Jahre: 37.980 Euro. Sie hat die Wohnung noch immer - und die Abschreibung läuft weiter. Ihre Investition hat sich durch die steuerliche Absetzbarkeit der Kaufnebenkosten mehr als verdoppelt.

Ein anderes Beispiel: Ein Investor in Leipzig kaufte 2023 eine Wohnung für 220.000 Euro mit 30.000 Euro Nebenkosten. Seine jährliche Abschreibung: 5.000 Euro. Steuervorteil: 1.500 Euro. Er hat sein Konto eingerichtet, die Anlage V ausgefüllt und einen Steuerberater. Seine Rendite liegt bei 5,8 Prozent - ohne die steuerliche Absetzung wäre sie nur 4,1 Prozent.

Die Zahlen sprechen für sich: Kaufnebenkosten sind kein Verlust - sie sind eine langfristige Investition in Ihre Steuerersparnis.

Was tun, wenn das Finanzamt ablehnt?

Es kommt vor: Das Finanzamt lehnt die Absetzung ab - oft wegen fehlender Dokumentation oder fehlender Gewinnerzielungsabsicht. Dann haben Sie drei Optionen:

1. Rechtsmittel einlegen: Ein Einspruch mit ergänzenden Belegen kann erfolgreich sein.
2. Ein Gutachten vom Steuerberater einholen: Das stärkt Ihre Position.
3. Die Immobilie doch vermieten: Wenn Sie sie jetzt vermieten, können Sie die Abschreibung ab dem Jahr der Vermietung neu beginnen - auch für die alten Kosten.

Es gibt keine Frist, nach der Sie die Abschreibung nicht mehr einreichen können. Solange Sie die Immobilie besitzen und vermieten, können Sie die Anschaffungskosten absetzen - auch wenn Sie sie erst nach fünf Jahren vermieten.

Die steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten ist kein Luxus - sie ist ein zentraler Baustein der Rendite bei vermieteten Immobilien. Wer sie richtig nutzt, baut langfristig Vermögen auf. Wer sie ignoriert, lässt Geld auf der Straße.