Zuständigkeit für Zimmertüren: Wer ist verantwortlich?

Wenn eine Zimmertür knarrt, nicht richtig schließt oder nach einem Wasserschaden ausgetauscht werden muss, stellen sich sofort die Fragen: Wer muss das reparieren? Wer zahlt? Und wer ist eigentlich dafür zuständig? In diesem Artikel klären wir, welche Akteure in Österreich - insbesondere in Graz - die Verantwortung für Innen­türen tragen, welche Gesetze das regeln und wie Sie im Streitfall vorgehen können.

Was ist eine Zimmertür?

Die Zimmertür ist das Bauteil, das einzelne Räume innerhalb eines Gebäudes voneinander trennt. Sie sorgt für Schallisolierung, Sichtschutz und Sicherheit und ist in Wohn‑ wie Gewerbegebäuden unverzichtbar. Im Unterschied zu Außentüren ist die technische Ausstattung meist einfacher, aber die Wartung und Austauschfrage können genauso komplex werden.

Rechtlicher Rahmen in Österreich

Das österreichische Mietrecht (ABGB § 1099 ff.) und die Allgemeine Gebäudeverordnung legen fest, welche Pflichten Vermieter und Eigentümer haben. Grundsätzlich gilt:

• Der Vermieter ist für die Instandhaltung von baulichen Einrichtungen zuständig, die zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören.
• Der Mieter muss die Tür pfleglich behandeln und kleinere Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstehen, selbst ersetzen.
• In Eigentumswohnungen entscheidet die Hausverwaltung, ob eine Reparatur über die Gemeinschafts‑ oder die Einzel‑Instandhaltungsrücklage finanziert wird.

Bei Neubauten übernimmt meist der Bauträger, solange die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren läuft.

Wer ist konkret für die Zimmertür verantwortlich?

Die Zuständigkeit lässt sich in vier zentrale Akteure gliedern:

1. Eigentümer / Vermieter: Bei Mietobjekten ist er die primäre Anlaufstelle für sämtliche Instandhaltungs‑ und Ersatzmaßnahmen, die nicht durch den Mieter verschuldet wurden. Der Vermieter muss die Tür in einem vertraglich vereinbarten Zustand halten.
2. Hausverwaltung: In Mehrfamilienhäusern oder Eigentums‑gemeinschaften koordiniert die Hausverwaltung die Beauftragung von Handwerkern, prüft Kostenvoranschläge und sorgt dafür, dass das Geld aus den Rücklagen korrekt verwendet wird.
3. Facility Management: Bei Gewerbeobjekten oder größeren Wohnanlagen kann ein externes Facility‑Management‑Unternehmen die tägliche Betreuung, Wartung und kleinere Reparaturen übernehmen.
4. Bauträger / Hersteller: Solange die Tür noch unter Gewährleistung steht, haftet der Hersteller oder Bauträger für Mängel, die bereits bei Lieferung oder Einbau vorhanden waren.

Die einzelnen Rollen überschneiden sich häufig, daher ist ein klarer Kommunikationsweg entscheidend.

Checkliste: Was sollten Mieter und Eigentümer prüfen?

• Mieter:
  • Ist der Schaden durch normalen Gebrauch entstanden?
  • Liegt ein Mangel vor, der bereits beim Einzug vorhanden war?
  • Wurde die Tür ordnungsgemäß installiert (z. B. korrekt ausgerichtet, Scharniere fest)?
• Eigentümer / Vermieter:
  • Steht die Tür im Mietvertrag als Teil der Mietsache?
  • Gibt es bereits eine bestehende Instandhaltungsrücklage für Innen­türen?
  • Wurde die Tür gemäß den geltenden Bauvorschriften eingebaut?

Vergleichstabelle: Zuständigkeiten auf einen Blick

Wie geht man vor, wenn die Zuständigkeit unklar ist?

Unklare Verantwortlichkeiten führen schnell zu Streit. Folgende Schritte helfen:

1. Prüfen Sie den Miet- oder Kaufvertrag. Oft ist dort ein Passus zu Instandhaltungs‑ und Reparaturpflichten zu finden.
2. Kontaktieren Sie zuerst den Vermieter oder die Hausverwaltung. Ein kurzer Hinweis per E‑Mail reicht aus, um den Sachverhalt zu schildern.
3. Fordern Sie ein schriftliches Angebot für die Reparatur an. So haben Sie eine klare Kostenbasis.
4. Wenn keine Einigung erzielt wird, können Sie den Rechtsweg prüfen - meist genügt jedoch eine Schlichtungsstelle der Mietvereinigung.
5. Für Neubauten: Fragen Sie den Bauträger oder Hersteller direkt, insbesondere wenn die Tür noch innerhalb der fünfjährigen Gewährleistung liegt.

Ein gutes Protokoll aller Gespräche und Angebote spart später viel Zeit und Nerven.

Praxisbeispiele aus Graz

Ein Mieter in einem Altbau in Graz bemerkte, dass die Zimmertür im Flur quietschte und plötzlich nicht mehr richtig schloss. Er kontaktierte die Hausverwaltung, die jedoch verwies auf den Vermieter. Der Vermieter wies die Verantwortung dem Mieter zu, weil die Tür nicht Teil der vertraglichen Mietsache sei. Nach Rücksprache mit dem Mieterschutzverband stellte sich heraus, dass laut örtlicher Bauordnung die Tür als Teil der Brandschutzvorrichtung gilt und deshalb vom Vermieter zu warten ist. Der Streit endete mit einer einvernehmlichen Reparatur auf Kosten des Vermieters.

Ein anderes Szenario betraf ein Bürogebäude, in dem das Facility‑Management für alle Innentüren zuständig war. Als ein Schlüssel im Türschloss abbrach, organisierte das FM‑Team innerhalb von zwei Werktagen einen Austausch - dank eines bestehenden Servicevertrags mit einem Schlüsseldienst. Der Eigentümer musste nichts zahlen, weil die Kosten bereits über den FM‑Vertrag abgegolten waren.

Tipps zur Vorbeugung

• Regelmäßige Kontrolle: Überprüfen Sie Scharniere, Türschlösser und Dichtungen mindestens einmal im Jahr.
• Schmiermittel: Ein Tropfen Silikonöl an den Scharnieren verhindert das klassische Knarren.
• Klare Dokumentation: Halten Sie bei Einzug Zustandsberichte schriftlich fest - das schützt vor späteren Haftungsfragen.
• Vertragliche Klarheit: Lassen Sie im Miet- oder Kaufvertrag exakt festhalten, wer für welchen Teil der Tür verantwortlich ist.
• Gewährleistung prüfen: Bei Neuinstallationen sollten Sie die Gewährleistungsfrist notieren und die Herstellerdaten griffbereit haben.

Fazit: Wer ist jetzt zuständig?

Zusammengefasst lässt sich sagen: Der Vermieter oder Eigentümer trägt die Hauptverantwortung, solange kein Mieter‑verschulden vorliegt. Die Hausverwaltung oder das Facility Management übernehmen häufig die operative Abwicklung, besonders in größeren Gebäuden. Bei Neubauten greift die Gewährleistung des Bauträgers. Klarheit im Vertrag, regelmäßige Kontrollen und offene Kommunikation verhindern die meisten Konflikte.