KI-gestützte Objektakquise für Immobilienmakler: Datenquellen und Taktiken

Was KI-gestützte Objektakquise wirklich bringt

Stell dir vor, du musst nicht mehr stundenlang durch Immobilienportale scrollen, um ein einziges passendes Objekt zu finden. Du brauchst nicht mehr selbst Nachrichten an Eigentümer zu schreiben, die alle gleich klingen. Du brauchst nicht mehr zu hoffen, dass jemand antwortet. Stattdessen bekommst du jeden Morgen eine Liste mit 15 qualifizierten Objekten, die genau zu deinem Kundenprofil passen - inklusive personalisierter Nachrichten, die du nur noch mit einem Klick versendest. Das ist nicht Science-Fiction. Das ist der Alltag von Maklern, die KI-gestützte Objektakquise nutzen. Seit 2023 hat sich die Technologie von einem experimentellen Werkzeug zu einem Standard für professionelle Makler entwickelt - besonders in Deutschland und Österreich. Wer sie nicht nutzt, verliert Zeit, Geld und Kunden.

Welche Datenquellen wirklich zählen

Nicht alle Immobilienportale sind gleich. Die meisten KI-Tools konzentrieren sich auf drei Hauptquellen: ImmoScout24, Immowelt und eBay Kleinanzeigen. Warum? Weil dort die meisten verkaufswilligen Eigentümer aktiv sind - und die Daten sind strukturiert genug, um von KI ausgelesen zu werden. Propstack AI scannt beispielsweise über 27 Datenpunkte pro Inserat: Nicht nur Preis und Quadratmeterzahl, sondern auch die Entfernung zur nächsten Schule, die Verkehrsanbindung, sogar die Lage im Gebäude (Erdgeschoss, Dachgeschoss). Das ist kein Zufall. Diese Daten kommen aus offiziellen Katasterdaten, öffentlichen Verkehrsplänen und satellitengestützten Gebäudeanalysen.

Andere Plattformen wie Immobilienscout24 haben zwar mehr Inserate, aber die Datenqualität ist oft schlechter. Viele Anbieter verwenden vage Formulierungen wie „gut erhaltener Zustand“ oder „ruhige Lage“ - genau das, was KI nicht versteht. eBay Kleinanzeigen dagegen ist voller konkreter Details: „Küche 2018 renoviert“, „Balkon nach Süden“, „Keller als Werkstatt genutzt“. Das ist Gold für KI. Ein Tool von VOLL GmbH verarbeitet bis zu 300 Inserate pro Minute auf eBay Kleinanzeigen - und filtert sie anhand von 12 festgelegten Kriterien. Wenn dein Kunde ein 85 m² großes Apartment in Graz mit Balkon und unter 400.000 € sucht, findet die KI es. In Sekunden.

Die drei wichtigsten KI-Tools im Vergleich

Propstack AI schneidet in Expertenbefragungen am besten ab - besonders bei der Textqualität. In einer Umfrage unter 217 Maklern erhielt es 4,3 von 5 Punkten, während generische ChatGPT-Lösungen nur 3,1 erreichten. Der Grund? Propstack wurde für Immobilien entwickelt. Es weiß, was ein „Sanierungsbedarf“ wirklich bedeutet - nicht nur, dass das Wort im Inserat steht. Es erkennt, ob ein Objekt in einer Gegend liegt, in der Sanierungen oft von der Gemeinde gefördert werden. Es weiß, ob ein Balkon nach Süden ausgerichtet ist, und ob das in der Region wertsteigernd wirkt. Das ist kein Zufall. Das ist Wissen, das in das System eingespeist wurde.

Warum du nicht einfach ChatGPT benutzen solltest

Viele Makler versuchen es zuerst mit ChatGPT. Sie kopieren Inserate, fügen sie in den Chat ein und fragen: „Schreibe eine Nachricht an den Eigentümer.“ Das funktioniert - bis es nicht mehr funktioniert. ChatGPT kennt keine lokalen Gegebenheiten. Es weiß nicht, dass in Graz die Altstadt anders bewertet wird als in der Mariannengasse. Es weiß nicht, dass ein Keller in einem Wiener Gründerzeithaus oft als Lager genutzt wird, aber in Linz als Wohnraum zählt. Es verwechselt „Gewerbeimmobilie“ mit „Wohnung mit Büro“ - und schickt Nachrichten an Firmen, die gar nicht verkaufen wollen.

Propstack AI und VOLL GmbH lösen das, indem sie regionale Datenbanken einbinden. Sie nutzen nicht nur die Inserate - sie verknüpfen sie mit kommunalen Daten, Baugenehmigungen, Straßennamen und sogar Social-Media-Posts der Eigentümer. Ein Makler in Salzburg berichtete, dass seine KI erkannte, dass ein Eigentümer auf Instagram von einem geplanten Umzug schrieb - und erst dann wurde das Objekt als „verkaufswillig“ markiert. Das ist kein Zufall. Das ist KI, die kontextuell denkt.

Die rechtliche Grauzone - und wie du sie sicher überquerst

Das größte Risiko bei KI-gestützter Akquise ist nicht die Technik. Es ist das Recht. 68% der Immobilienportale verbieten in ihren AGBs automatisierte Kontaktaufnahme. Das bedeutet: Wenn du eine KI nutzt, die automatisch Nachrichten versendet, riskierst du eine Abmahnung. Das ist kein theoretisches Szenario. Ein Rechtsexperte aus Wien hat nachgewiesen, dass 8 von 10 KI-Tools gegen § 7 UWG verstoßen - wenn sie unmittelbar Kontakt aufnehmen.

Die Lösung? Keine automatische Versendung. Alle seriösen Tools - Propstack, VOLL GmbH - erstellen nur Vorlagen. Du musst sie manuell überprüfen und versenden. Das ist der einzige Weg, rechtssicher zu arbeiten. Propstack zeigt dir eine Nachricht wie diese:

„Sehr geehrter Herr Müller, ich habe Ihr Inserat zu Ihrer Wohnung in der Gumpendorfer Straße 12 gesehen. Sie erwähnen, dass die Küche 2021 modernisiert wurde - das ist genau das, was mein Kunde sucht: eine Wohnung mit aktueller Ausstattung und unter 450.000 €. Ich würde gerne kurz mit Ihnen sprechen, ob Sie bereit wären, ein Angebot zu prüfen.“

Du prüfst: Stimmt das? Ist der Name richtig? Ist der Preis korrekt? Dann klickst du auf „Senden“. Kein Automatismus. Kein Risiko. Und trotzdem: Du sparst 40 Minuten pro Objekt. Das ist der Knackpunkt. Die KI macht die Arbeit - du behältst die Kontrolle.

Wie du loslegst - Schritt für Schritt

1. Datenquellen einrichten: Wähle 3-5 Portale aus, die in deiner Region am häufigsten genutzt werden. Konzentriere dich auf eBay Kleinanzeigen und Immowelt - sie liefern die meisten handhabbaren Daten.
2. Deine Kriterien definieren: Was macht ein perfektes Objekt für deinen Kunden? 80 m²? Kein Lift? Nähe zur U-Bahn? Schreibe diese Kriterien als klare Regeln auf. Die KI kann nur das, was du ihr sagst.
3. Training starten: Gib der KI 50-100 Beispiel-Inserate, die du selbst erfolgreich vermittelt hast. Sie lernt aus deinen Erfolgen. Je mehr Beispiele, desto besser.
4. Rechtliche Prüfung: Lass deinen Anwalt die AGBs der Portale prüfen und die Nachrichtenvorlagen prüfen. Ein paar Stunden Investition sparen dir später tausende Euro.
5. Testphase: Nutze die KI 2 Wochen parallel zu deiner alten Methode. Vergleiche: Wie viele Leads bekommst du? Wie viele Antworten? Wie viel Zeit sparst du?

Die meisten Makler brauchen 15-20 Stunden, bis sie die KI selbstständig bedienen können. Das klingt viel - aber es ist weniger als die Zeit, die du in einem Monat mit manueller Suche verbringst.

Was nicht funktioniert - und warum

KI ist kein Wundermittel. Sie funktioniert hervorragend bei standardisierten Wohnimmobilien in Städten - mit einer Erfolgsquote von 82%. Aber bei Gewerbeimmobilien? Nur 41%. Bei Denkmalschutzobjekten? Noch weniger. Warum? Weil die Daten zu unklar sind. „Denkmalgeschützte Fassade“ ist kein technischer Parameter. „Ehemalige Apotheke“ ist keine klare Kategorie. KI versteht keine Geschichte. Sie versteht Zahlen und Strukturen.

Auch in ländlichen Regionen schlägt sie oft fehl. In einem Test von PriceHubble erkannte KI in 65% der Fälle nicht, ob ein Objekt in einem kleinen Dorf in Kärnten wirklich verkaufswürdig ist - weil es keine vergleichbaren Daten gibt. Hier zählt immer noch das persönliche Netzwerk. Der Nachbar, der weiß, dass Frau Huber ihre Wohnung verkaufen will, weil ihr Sohn nach Wien zieht. Das kann KI nicht ersetzen. Es kann nur unterstützen.

Die Zukunft: Was kommt als Nächstes?

Im Juni 2024 startet Propstack eine neue Funktion: Satellitendaten analysieren Dachzustände. Die KI erkennt, ob ein Dach erneuert werden muss - ohne dass jemand vor Ort war. Andere Plattformen testen, ob sie aus Social-Media-Posts erkennen können, ob jemand umziehen will - etwa wenn jemand ein Posting mit „Endlich fertig, wir packen“ und Fotos von Umzugskartons teilt.

Aber die größte Veränderung kommt vom Gesetzgeber. Ab 2025 drohen Bußgelder bis zu 100.000 €, wenn KI-Kontaktaufnahme nicht transparent ist. Das wird viele billige Tools vom Markt nehmen. Wer jetzt investiert - in qualitativ gute Tools, in rechtliche Absicherung, in Schulung - wird als einer der Wenigen übrigbleiben.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du noch nicht mit KI arbeitest: Teste Propstack AI für 14 Tage. Es ist der einzige Anbieter, der speziell für den deutschsprachigen Markt entwickelt wurde. Wenn du bereits KI nutzt: Prüfe deine AGB-Konformität. Und wenn du denkst, du brauchst das nicht: Frag dich, wie viele Objekte du in den nächsten 3 Monaten verkaufen wirst - und wie viel Zeit du dafür brauchst. Wenn es mehr als 15 Stunden sind, dann verlierst du Geld. KI macht dich nicht überflüssig. Sie macht dich effizienter. Und in einem Markt, der immer härter wird, ist Effizienz der einzige Vorteil, den du noch hast.