Wer 2025 eine Immobilie kauft, muss sich nicht nur um den Kaufpreis kümmern. Die Maklercourtage ist oft der größte versteckte Posten in den Nebenkosten. Viele Käufer wissen zwar, dass sie seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a bis 656d BGB) maximal die Hälfte der Provision zahlen müssen. Doch was genau „die Hälfte“ bedeutet, variiert je nach Bundesland dramatisch. In manchen Regionen zahlt man für ein Haus mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro fast 3.000 Euro mehr an Maklergebühren als in anderen - obwohl das Objekt gleichwertig ist.
Dieser Artikel klärt auf, wie viel Maklercourtage 2025 wirklich kostet, wo die regionalen Fallstricke liegen und wie Sie als Käufer Ihre Kosten aktiv senken können. Wir schauen uns die aktuellen Sätze an, vergleichen die Bundesländer und geben Ihnen konkrete Tipps für die Verhandlung mit dem Makler.
Wie hoch ist die durchschnittliche Maklercourtage 2025?
Die durchschnittliche Gesamtprovision liegt 2025 zwischen 4,76 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Der Käufer zahlt davon maximal die Hälfte, also zwischen 2,38 Prozent und 3,57 Prozent.
So berechnet sich die Maklercourtage: Brutto vs. Netto verstehen
Bevor wir zu den regionalen Unterschieden kommen, ist es wichtig, die Rechnung zu verstehen. Oft hören wir von einer Provision von „3,57 % plus MwSt.“ oder einfach „7,14 %“. Das verwirrt viele Käufer. Hier ist die einfache Regel:
- Nettoprovision: Der reine Prozentsatz, den der Makler vor Steuern bekommt (z. B. 6 %).
- Bruttoprovision: Die Nettoprovision plus 19 % Mehrwertsteuer (6 % × 1,19 = 7,14 %).
Wenn ein Makler sagt, er verlangt 7,14 %, dann sind die Steuern bereits enthalten. Als Käufer teilen Sie diesen Gesamtbetrag mit dem Verkäufer, sofern beide Parteien vom Makler betreut wurden (sogenannte Halbteilungsregelung). Zählen Sie also immer auf den Endbetrag inkl. Steuer, wenn Sie Angebote vergleichen.
Ein konkretes Beispiel: Kaufen Sie ein Haus für 400.000 Euro in Bayern. Bayern hat eine Standardprovision von 7,14 % brutto. Die Gesamtgebühr beträgt 28.560 Euro. Da Sie die Kosten teilen, zahlen Sie 14.280 Euro. Würden Sie in Bremen kaufen, wo die Rate niedriger ist, würden Sie deutlich weniger zahlen. Dieser Unterschied summiert sich schnell.
Die Landkarte der Maklerkosten: Wo zahlen Sie am meisten?
Deutschland ist kein einheitlicher Markt, was die Maklergebühren betrifft. Die Unterschiede sind historisch gewachsen und bleiben trotz bundesweiter Gesetze erhalten. Hier ist eine Übersicht der aktuellen Standards für 2025:
| Bundesland / Region | Gesamtprovision (Käufer + Verkäufer) | Anteil Käufer (maximal 50%) | Beispiel: Anteil bei 500.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | 7,14 % | 3,57 % | 17.850 € |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % | 15.625 € |
| Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,975 % | 14.875 € |
| Niedersachsen (variiert stark) | 4,76 % - 7,14 % | 2,38 % - 3,57 % | 11.900 € - 17.850 € |
Fallen Ihnen die Muster auf? Süddeutschland und weite Teile West- sowie Ostdeutschlands liegen fest bei der Obergrenze von 7,14 %. Das entspricht einer Nettoprovision von 6 %. Hier zahlen Sie als Käufer pro 100.000 Euro Kaufpreis rund 3.570 Euro an Maklergebühren.
Ganz anders sieht es in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern aus. Dort liegt die übliche Gesamtprovision bei 5,95 % (Netto 5 %). Das spart Ihnen im Vergleich zu Bayern bei einem 500.000-Euro-Haus satte 2.975 Euro. Ein signifikanter Betrag, den Sie stattdessen in die Renovierung stecken könnten.
Hamburg bildet eine eigene Kategorie mit 6,25 % (Netto 5,25 %). Und Niedersachsen ist das Sonderfall-Land: Je nach Landkreis schwanken die Preise zwischen 4,76 % und 7,14 %. In ländlichen Gebieten ist die Konkurrenz unter Maklern höher, was zu niedrigeren Preisen führt.
Warum gibt es diese Unterschiede? Geschichte und Marktrealität
Viele fragen sich: Warum darf ein Makler in München mehr verlangen als in Hamburg? Die Antwort liegt in der Tradition und der lokalen Wettbewerbsstruktur. Vor 2020 gab es sogar noch das Prinzip „Wer bestellt, bezahlt“, was dazu führte, dass Käufer in einigen Regionen gar nichts zahlen mussten, während sie in anderen die volle Last trugen. Das neue Gesetz hat dies bereinigt, aber die Höhe der vereinbarten Provision bleibt Sache der freien Vereinbarung zwischen Makler und Mandant (meist dem Verkäufer).
In Ballungsräumen wie München oder Berlin herrscht oft Mangel an Wohnraum. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Makler wissen, dass Verkäufer ihre Objekte schnell und zum besten Preis verkaufen wollen. Daher haben sie hier mehr Macht, höhere Provisionen durchzusetzen. Studien zeigen, dass in Übervermietungsmärkten mit Leerstandsquoten unter 1 % kaum Nachlass möglich ist.
In ländlichen Regionen hingegen, etwa in Teilen Brandenburgs oder Niedersachsens, ist die Leerstandsquote höher (oft über 8 %). Hier konkurrieren Makler stärker um jedes einzelne Objekt. Diese Wettbewerbssituation drückt die Preise nach unten. Es ist ein klassisches Angebot-Nachfrage-Szenario.
Kann man die Maklercourtage verhandeln? Ja, so geht's
Der häufigste Fehler: Käufer akzeptieren den genannten Prozentsatz blind. Aber die Provision ist verhandelbar! Besonders wenn Sie als Käufer direkt mit dem Makler sprechen, bevor der Vertrag mit dem Verkäufer unterzeichnet wird, oder wenn Sie selbst einen Käufermakler beauftragen.
- Lassen Sie sich den Leistungsumfang erklären: Was genau macht der Makler? Nur Fotos und Inserate? Oder auch Besichtigungen, Due Diligence und Vertragsvorbereitung? Wenn der Aufwand gering ist (z. B. bei sehr beliebten Objekten), ist eine hohe Provision ungerechtfertigt.
- Nutzen Sie regionale Vergleiche: Wenn Sie in einem 7,14 %-Land sind, argumentieren Sie mit den niedrigeren Sätzen in Nachbarländern. Zeigen Sie, dass der Dienstleistungsaufwand ähnlich ist.
- Pauschalpreise prüfen: Digitale Maklerplattformen bieten zunehmend feste Pauschalpreise an (z. B. 3.500 bis 7.900 Euro unabhängig vom Kaufpreis). Bei teuren Immobilien kann das erheblich günstiger sein als prozentuale Abgaben. Fragen Sie Ihren Makler, ob er einen Festpreis anbieten kann.
- Schriftlichkeit ist König: Verabschieden Sie sich von mündlichen Absprachen. Laut Gerichtsentscheidungen sind unklare Vereinbarungen oft nicht durchsetzbar, aber sie führen zu Streit. Lassen Sie sich die genue Provision und die Aufteilung schriftlich bestätigen, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.
Experten wie Dr. Thomas Liebert betonen, dass die Halbteilungsregelung eine faire Balance geschaffen hat, aber dies bedeutet nicht, dass der Satz selbst fix ist. In Märkten mit hoher Leerstandrate lassen sich bis zu 20 % Rabatt aushandeln.
Zukunft der Maklercourtage: Was ändert sich bis 2027?
Der Markt bewegt sich. Drei Trends werden die nächsten Jahre prägen:
- Digitale Disruption: Immer mehr junge Käufer (unter 35 Jahren) bevorzugen transparente Pauschalmodelle statt undurchsichtiger Prozentsätze. Plattformen wie HomeDay gewinnen an Marktanteilen.
- Politische Regulierung: Die Bundesregierung prüft eine gesetzliche Obergrenze für die Gesamtprovision, möglicherweise bei 6,5 %. Das würde vor allem in Süddeutschland zu sofortigen Senkungen führen.
- KI-gestützte Effizienz: Durch KI-Tools für Bewertungen und Marketing sinken die Arbeitszeiten der Makler. Theoretisch sollte das zu niedrigeren Gebühren führen, auch wenn sich dies in der Praxis erst langsam zeigt.
Prof. Dr. Markus Rösch prognostiziert eine Angleichung der regionalen Unterschiede bis 2030 auf einen Korridor von 6,2 % bis 6,7 %. Wer heute kauft, sollte also die aktuelle Chance nutzen, besonders in den Niedrigprovisionsregionen wie Bremen oder Hessen.
Fazit: Machen Sie sich schlau, bevor Sie unterschreiben
Die Maklercourtage ist keine fixe Größe, sondern ein Verhandlungsgegenstand. Wissen ist Macht. Wenn Sie wissen, dass Ihr Bundesland üblicherweise 7,14 % verlangt, aber der Makler in Ihrer Gegend wenig zu tun hat, fordern Sie einen besseren Deal ein. Rechnen Sie immer mit der Bruttosumme, vergleichen Sie mit digitalen Alternativen und dokumentieren Sie alles schriftlich. So sparen Sie nicht nur Hunderte, sondern potenziell Tausende Euro bei Ihrem Immobilienkauf.
Wer zahlt die Maklercourtage beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Seit Dezember 2020 gilt die Halbteilungsregelung. Wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer vom Makler betreut wurden, teilen sie die Kosten zu je 50 %. Zahlt nur der Verkäufer den Makler, trägt dieser die volle Last, es sei denn, der Käufer hat den Makler eigenständig beauftragt.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Nein, die Maklercourtage ist Teil der Anschaffungskosten und erhöht den Buchwert der Immobilie. Sie ist nicht direkt als Werbungskosten absetzbar, mindert aber später den Gewinn (und damit die Steuer) bei einem Verkauf, da sie in die Berechnung des Gewinns eingeht.
Was passiert, wenn ich keinen Makler nutze?
Sie sparen die gesamte Courtage. Allerdings übernehmen Sie dann alle Aufgaben selbst: Bewertung, Marketing, Besichtigungen und rechtliche Prüfung. Für Laien kann das riskant sein, besonders bei komplexen Grundstücksfragen.
Gilt die 50%-Regel auch bei Gewerbeimmobilien?
Nein, die gesetzlichen Regelungen zur Halbteilung gelten primär für Wohnimmobilien. Bei Gewerbeobjekten herrscht weiterhin freie Vertragsfreiheit, oft zahlt hier die Partei, die den Makler beauftragt hat.
Kann der Makler die Provision erhöhen, wenn der Kaufpreis steigt?
Ja, da die Provision meist prozentual vom notariellen Kaufpreis berechnet wird. Ein höherer Kaufpreis führt automatisch zu einer höheren absoluten Gebühr, auch wenn der Prozentsatz gleich bleibt.