Wenn Sie eine Ferienimmobilie in Deutschland oder im Ausland an Ihre Kinder oder andere Verwandte verschenken, kann das schnell teuer werden. Viele denken, dass eine Schenkung innerhalb der Familie automatisch steuerfrei ist - aber das stimmt nur für das Familienheim. Eine Ferienwohnung in der Toskana, ein Wochenendhaus am Bodensee oder eine Altbauwohnung in Spanien unterliegen hingegen strengen Steuerregeln. Die Schenkungssteuer kann hier leicht zehntausende Euro betragen - wenn man nicht genau weiß, wie man sie reduziert.
Was genau gilt als Ferienimmobilie?
Nicht jede Immobilie, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird, ist automatisch eine Ferienimmobilie. Aber wenn Sie das Objekt nicht selbst bewohnen, sondern es vermieten, nur gelegentlich nutzen oder es als Kapitalanlage halten, dann zählt es als zweit- oder nebenverwendete Immobilie. Das bedeutet: Keine Steuervergünstigung. Im Gegensatz zum Familienheim, das bei Schenkung zwischen Ehegatten vollständig steuerfrei ist, gibt es für Ferienimmobilien keine Ausnahmen. Selbst wenn Sie das Haus nur zwei Wochen im Jahr nutzen - es zählt als Ferienobjekt.
Die Finanzämter prüfen genau: Wer nutzt das Objekt? Wie oft? Wird es vermietet? Ist es eingerichtet wie ein Ferienhaus mit Küche, Bad, Schlafzimmern? Wenn die Antwort auf mehrere Fragen „ja“ lautet, ist die Steuerpflicht klar. Und das gilt - wichtig! - für Immobilien in Deutschland und im Ausland.
Wie wird die Schenkungssteuer berechnet?
Die Berechnung ist einfach aufgebaut, aber die Zahlen sind hoch. Zuerst wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt - das ist der Marktwert, den ein Käufer heute zahlen würde. Dann wird der persönliche Freibetrag abgezogen. Der Rest ist steuerpflichtig und wird mit einem progressiven Satz besteuert.
Die Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab:
- Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
- Leibliche Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder (wenn Eltern verstorben): 400.000 Euro
- Andere Enkelkinder: 200.000 Euro
- Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro
Beispiel: Sie verschenken eine Ferienwohnung in Spanien mit einem Verkehrswert von 800.000 Euro an Ihr Kind. Der Freibetrag von 400.000 Euro wird abgezogen. Übrig bleibt 400.000 Euro. Diese Summe wird nun mit dem Steuersatz von 15 % besteuert - also 60.000 Euro Schenkungssteuer. Kein Spaß.
Was ändert sich bei ausländischen Ferienimmobilien?
Ein großer Irrtum: Wenn die Immobilie im Ausland liegt, gilt die deutsche Schenkungssteuer nicht. Falsch. Solange mindestens einer der Beteiligten in Deutschland wohnt - also der Schenker oder der Beschenkte -, greift die deutsche Steuer. Das gilt für fast alle EU- und EWR-Länder: Spanien, Italien, Österreich, Frankreich, Portugal.
Das bedeutet: Sie verschenken eine Wohnung in Mallorca an Ihren Sohn, der in Hamburg lebt? Dann zahlt er in Deutschland Schenkungssteuer. Und gleichzeitig zahlt Spanien auch eine Schenkungssteuer - auf die gleiche Immobilie. Das klingt doppelt, ist aber legal. Glücklicherweise gibt es eine Regel: Die deutsche Steuer rechnet die ausländische Steuer an. Das heißt: Wenn Ihr Sohn in Spanien bereits 30.000 Euro gezahlt hat, wird das von der deutschen Steuerschuld abgezogen. Er zahlt nur den Rest.
Wichtig: Sie müssen den Nachweis erbringen, dass die ausländische Steuer gezahlt wurde. Also: Alle Quittungen, Bescheide, Übersetzungen aufbewahren. Sonst zahlen Sie doppelt.
Der Verschonungsabschlag: 10 % Rabatt auf vermietete Ferienimmobilien
Wenn Ihre Ferienimmobilie vermietet wird, gibt es eine kleine Erleichterung: § 13d ErbStG erlaubt einen Verschonungsabschlag von 10 %. Das heißt: Nur 90 % des Verkehrswerts werden als Bemessungsgrundlage genommen.
Beispiel: Eine Ferienwohnung in der Schweiz ist 1.200.000 Euro wert und wird vermietet. Der Abschlag von 10 % reduziert den Wert auf 1.080.000 Euro. Jetzt ziehen Sie den Freibetrag ab: 400.000 Euro für Ihr Kind. Übrig bleiben 680.000 Euro. Mit einem Steuersatz von 19 % (für Beträge bis 6 Mio.) ergibt das eine Steuer von 129.200 Euro. Ohne Abschlag wären es 142.000 Euro - also 12.800 Euro Ersparnis.
Doch Vorsicht: Der Abschlag gilt nur, wenn die Immobilie tatsächlich vermietet ist. Wenn Sie sie nur sporadisch nutzen und nie vermieten, zählt sie als nicht-vermietet - und Sie verlieren den Rabatt.
Wie man Steuern vermeidet: Drei clevere Strategien
Es gibt drei Wege, die Schenkungssteuer bei Ferienimmobilien deutlich zu senken - oder ganz zu vermeiden.
1. Freibeträge alle 10 Jahre neu nutzen
Die wichtigste Strategie: Der Freibetrag kann jedes Mal neu genutzt werden, wenn mindestens zehn Jahre seit der letzten Schenkung vergangen sind. Das ist kein Einmalangebot. Sie können also:
- Im Jahr 2025: 400.000 Euro an Ihr Kind verschenken (z. B. 50 % der Immobilie)
- Im Jahr 2035: Nochmal 400.000 Euro verschenken (die andere Hälfte)
Keine Steuer. Kein Problem. Das funktioniert, solange der Wert der Immobilie nicht über 800.000 Euro steigt. Wenn sie auf 1 Million Euro ansteigt, müssen Sie den Rest ab 2035 mit 7 % besteuern - aber das ist immer noch besser als 100 % Steuer auf einmal.
2. Nießbrauch behalten - und Miete weiterkassieren
Stellen Sie sich vor: Sie verschenken die Immobilie an Ihr Kind, behalten aber das Recht, sie zu nutzen - und die Miete zu kassieren. Das nennt sich Nießbrauch. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen. Je länger Sie den Nießbrauch behalten, desto geringer ist der steuerpflichtige Anteil.
Beispiel: Eine Ferienwohnung ist 600.000 Euro wert. Sie behalten den Nießbrauch für 10 Jahre. Der Wert des Nießbrauchs wird mit 200.000 Euro angesetzt. Der steuerpflichtige Teil: 400.000 Euro. Genau der Freibetrag Ihres Kindes. Ergebnis: Null Steuer.
Das ist eine der cleversten Methoden - besonders wenn Sie noch fit sind und die Miete brauchen. Ihr Kind wird Eigentümer, Sie bleiben Einkommensbezieher. Und die Steuer? Nicht da.
3. Teilweise Schenkung + Kauf
Was, wenn die Immobilie 1 Million Euro wert ist und Sie nur 400.000 Euro Freibetrag haben? Dann verschenken Sie nur 400.000 Euro Wert - also 40 % der Immobilie. Der Rest (60 %) verkauft Ihr Kind an Sie - zu Marktpreis. Das ist kein Geschenk, sondern ein Kauf. Und bei Verwandten unter 100.000 Euro Kaufpreis fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Das Ergebnis: Sie übertragen die Immobilie schrittweise, vermeiden Steuern, und Ihr Kind wird nach und nach Eigentümer. Keine große Summe auf einmal. Keine hohe Steuer. Kein Risiko.
Warum Schenkung oft besser ist als Erbschaft
Viele warten, bis sie sterben - und überlassen alles per Testament. Aber bei Ferienimmobilien ist die Schenkung oft günstiger. Warum?
- Bei der Schenkung können Sie die Freibeträge mehrfach nutzen (alle 10 Jahre).
- Bei der Erbschaft gibt es nur einen Freibetrag - einmalig.
- Bei Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an - bei Erbschaft schon, wenn das Haus nicht als Familienheim genutzt wird.
- Bei Schenkung können Sie den Nießbrauch behalten. Bei Erbschaft ist das fast unmöglich.
Ein weiterer Vorteil: Sie behalten die Kontrolle. Wenn Sie die Immobilie verschenken, aber den Nießbrauch behalten, können Sie entscheiden, wer gemietet wird, wie lange, zu welchem Preis. Das geht bei Erbschaft nicht mehr.
Was passiert, wenn Kinder Eltern eine Ferienimmobilie schenken?
Das kommt häufig vor: Die Eltern haben ein Ferienhaus, die Kinder leben in der Stadt und wollen es übernehmen. Aber hier gilt: Steuerklasse II. Der Freibetrag liegt bei nur 20.000 Euro.
Beispiel: Ein Haus in der Eifel ist 500.000 Euro wert. Kinder schenken es den Eltern. Abzug: 20.000 Euro. Steuerpflichtiger Betrag: 480.000 Euro. Steuersatz: 25 % (für Beträge über 300.000 Euro). Ergebnis: 120.000 Euro Steuer. Das ist fast ein Viertel des Wertes. Und das, obwohl die Eltern es nur als Ferienhaus nutzen.
Deshalb: Wenn Kinder Eltern eine Immobilie schenken, sollte man das sehr genau überlegen. Oft ist es besser, die Immobilie zu verkaufen und das Geld zu übertragen - oder die Eltern zu Mietern zu machen.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie eine Ferienimmobilie verschenken wollen, holen Sie sich nicht nur einen Notar - sondern auch einen Steuerberater, der sich mit Erbschafts- und Schenkungssteuer auskennt. Viele Berater kennen nur die Grundlagen. Aber bei Ferienimmobilien im Ausland, mit Nießbrauch, Abschlägen und mehrfachen Freibeträgen brauchen Sie jemanden, der die Feinheiten kennt.
Planen Sie früh. Nutzen Sie die 10-Jahres-Regel. Denken Sie an den Nießbrauch. Prüfen Sie, ob eine Teilübertragung sinnvoll ist. Und vergessen Sie nie: Die Wertermittlung wird immer strenger. In den letzten Jahren sind die Verkehrswerte bei Ferienimmobilien in Deutschland und Europa um 15-30 % gestiegen - oft ohne, dass die Besitzer es bemerkt haben.
Die gute Nachricht: Mit der richtigen Planung können Sie Schenkungssteuer bei Ferienimmobilien fast vollständig vermeiden. Die schlechte Nachricht: Wer nichts tut, zahlt - und zahlt oft viel zu viel.