Wie viel kostet eine komplette Hauserneuerung? Die echten Zahlen für 2024
Ein altes Haus sanieren - klingt nach einem Traum, bis du die ersten Zahlen siehst. Du stehst vor einem 1970er-Jahre-Einfamilienhaus, dem Dach fehlt ein paar Ziegel, die Heizung pfeift wie ein Kessel, und die Fenster lassen die Wärme rauslaufen wie ein Sieb. Du denkst: Hauserneuerung ist die Lösung. Aber wie viel kostet das wirklich? Und warum sagen manche 100.000 €, andere 250.000 €? Die Antwort ist nicht einfach. Es hängt davon ab, was du genau machst, wo du lebst und ob du Glück mit den Baufirmen hast.
Laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) liegt die durchschnittliche Kostenspanne für eine vollständige Kernsanierung eines 120 m² großen Einfamilienhauses zwischen 145.000 und 210.000 €. Das sind 1.200 bis 1.750 € pro Quadratmeter. Aber Vorsicht: Diese Zahlen schließen nicht nur die Baumaßnahmen ein, sondern auch Architekten, Gutachter, Baugenehmigungen und Mieten, die du während der Sanierung zahlen musst. Manche Quellen nennen nur die reinen Baukosten - da kommst du auf 400 bis 1.000 €/m². Die Diskrepanz ist kein Fehler, sondern ein Warnsignal: Du musst wissen, was du vergleichst.
Was gehört zu einer echten kompletten Hauserneuerung?
Einige denken, eine Hauserneuerung ist, wenn man die Küche austauscht und die Wände streicht. Das ist Renovierung. Eine echte Kernsanierung ist etwas anderes. Laut der Deutschen Energieagentur (dena) ist sie definiert als ein Paket, das mindestens Dach, Fassade, Fenster und Heizung umfasst - und den Energiebedarf um mindestens 50 Prozent senkt. Das ist der Standard, der heute zählt. Alles andere ist nur halbherzig.
Wenn du wirklich alles neu machst, dann gehören dazu:
- Dachsanierung mit neuer Isolierung und Dachdeckung
- Fassadendämmung (Wärmeverbundsystem oder Einblasdämmung)
- Austausch aller Fenster und Außentüren auf modernen Wärmeschutzstandard
- Neue Heizungsanlage - meist Wärmepumpe oder Hybridheizung
- Elektroinstallation komplett erneuert (nicht nur Steckdosen, sondern auch Leitungen und Sicherungen)
- Sanitär: neue Rohre, Bäder, Heizkörper, Warmwasserbereitung
- Isolierung von Kellerdecke und Bodenplatten
Diese Liste ist kein Luxus. Das ist die Mindestanforderung, um ein Haus auf den aktuellen energetischen Standard zu bringen. Wer nur die Heizung tauscht, ohne Dämmung oder Fenster zu ändern, spart auf dem falschen Weg. Die Deutsche Energie-Agentur warnt: Solche Einzelmaßnahmen führen oft zu höheren Gesamtkosten über 20 Jahre, weil das Haus weiterhin Energie verschwendet und teure Folgeschäden entstehen.
Die einzelnen Kostenblöcke im Detail
Die Gesamtkosten setzen sich aus vielen Einzelteilen zusammen. Hier ist eine realistische Aufschlüsselung für ein 120 m² Haus:
| Maßnahme | Kostenbereich | Preis pro m² |
|---|---|---|
| Dachsanierung (Isolierung + Neueindeckung) | 20.000 - 60.000 € | 167 - 500 € |
| Fassadendämmung (Wärmeverbundsystem) | 15.000 - 30.000 € | 125 - 250 € |
| Fenster und Außentüren (3-fach Verglasung) | 10.000 - 40.000 € | 83 - 333 € |
| Heizungsmodernisierung (Wärmepumpe inkl. Installation) | 20.000 - 50.000 € | 167 - 417 € |
| Elektroinstallation (komplett neu) | 10.000 - 30.000 € | 83 - 250 € |
| Sanitär (Bäder, Rohre, Warmwasser) | 12.000 - 25.000 € | 100 - 208 € |
| Kellerdecke und Bodenisolierung | 5.000 - 12.000 € | 42 - 100 € |
| Architekt, Gutachter, Bauleitung | 8.000 - 15.000 € | 67 - 125 € |
| Baugenehmigung, Nebenkosten, Zwischenmiete | 5.000 - 10.000 € | 42 - 83 € |
Die Heizung ist mit Abstand die teuerste Einzelmaßnahme. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet ab 10.000 €, aber mit Installation, Speicher und eventuell notwendigen Radiatoren kommt man schnell auf 35.000 €. Ein Gas-Brennwertkessel ist günstiger - aber nur kurzfristig. Die neue GEG-Novelle ab 2025 macht fossile Heizungen für Neubauten und umfassende Sanierungen fast unmöglich. Wer heute plant, sollte auf Wärmepumpe setzen - auch wenn es mehr kostet.
Warum du mehr zahlen wirst als geplant
Fast jeder, der eine komplette Hauserneuerung macht, überschreitet das Budget. Auf ImmobilienScout24 berichten 68 Prozent der Hausbesitzer von Kostenüberschreitungen - im Durchschnitt um 22 Prozent. Warum?
- Versteckter Schimmelpilz: 32 Prozent der Fälle entstehen durch unsichtbaren Schimmel hinter Wänden oder unter Dachziegeln. Der muss komplett entfernt werden - mit Spezialgeräten und Schutzmaßnahmen.
- Veraltete Elektroinstallation: In Häusern aus den 70er-Jahren sind oft noch Bleileitungen oder Sicherungen mit 16 Ampere. Die müssen komplett ersetzt werden, weil sie nicht mehr sicher sind.
- Statikprobleme: Ein alter Dachstuhl aus Eiche aus den 1920ern trägt heute nicht mehr die neue Dämmung. Dann muss er verstärkt werden - und das kostet.
- Unvollständige Ausschreibungen: Wenn der Bauherr nicht genau weiß, was alles dabei ist, schreiben die Handwerker nur das Nötigste. Später kommt alles andere als Nachtrag.
Die Verbraucherzentrale sagt: 42 Prozent der Kostenüberschreitungen kommen von unvollständigen Ausschreibungen. Das heißt: Du musst vorher wissen, was du willst - und das schriftlich festhalten. Ein unabhängiger Gutachter, der die Baustelle vorher begutachtet, kostet 800 bis 1.500 €. Aber er spart dir oft 15.000 € - weil er die versteckten Probleme sieht, bevor sie zum finanziellen Desaster werden.
Die Rolle der Fördermittel - wie viel du wirklich sparst
Die KfW und das BAFA zahlen heute bis zu 35 Prozent der Investitionskosten zurück - aber nur, wenn du bestimmte Standards erreichst. Wer auf den EH55-Standard sanieren will, bekommt mehr Zuschuss als wer nur die Heizung tauscht. Wer sogar den EH40-Standard erreicht, erhält zusätzlich einen Tilgungszuschuss von bis zu 10 Prozent.
Beispiel: Du sanierst ein 120 m² Haus auf EH55-Standard. Die Gesamtkosten betragen 180.000 €. Du bekommst:
- 25 % Zuschuss von der KfW: 45.000 €
- 10 % Tilgungszuschuss: 18.000 €
- BAFA-Förderung für Wärmepumpe: 7.000 €
Das sind 70.000 € Förderung - fast ein Viertel des Gesamtbetrags. Aber: Du musst alles vor Baubeginn beantragen. Keine Nachträge. Keine Ausnahmen. Wer warten will, bis der Bau anfängt, verliert alles.
Die neue GEG-Novelle ab 2025 wird die Förderbedingungen noch strenger machen. Wer nicht auf Mindeststandards setzt, kriegt nichts mehr. Das macht die Planung noch wichtiger. Die KfW sagt klar: Sanierungen unter 850 €/m² erreichen in der Regel nicht die geforderten energetischen Standards. Das ist kein Zufall. Es ist eine Warnung.
Regionale Unterschiede und die Altersklasse des Hauses
Ein Haus in Bayern kostet 18 Prozent mehr als ein identisches Haus in Sachsen-Anhalt. Warum? Materialtransport, höhere Löhne, strengere Auflagen. In Städten wie München oder Stuttgart sind Handwerker knapp - und teuer. In ländlichen Regionen ist die Konkurrenz größer, die Preise niedriger.
Und das Alter des Hauses? Ein Haus aus den 1950er-Jahren ist einfacher zu sanieren als ein Bau aus den 1890ern. Altbauten mit historischer Substanz müssen nach DIN 276:2023-11 mit besonderer Sorgfalt behandelt werden. Das bedeutet: Keine Bohrungen in Originalwände, spezielle Dämmstoffe, handwerkliche Nacharbeit - und das kostet. Die Kosten steigen hier um mindestens 30 Prozent. Wer ein Denkmal sanieren will, braucht einen Architekten mit Erfahrung in historischer Bauweise - und muss mit längeren Genehmigungszeiten rechnen.
Was passiert, wenn du nicht sanierst?
Die Sanierungsquote in Deutschland liegt bei nur 0,69 Prozent - das heißt: Von 100 Häusern wird jedes Jahr weniger als ein einziges komplett saniert. Das ist zu wenig. Die Klimaziele verlangen mindestens 2 Prozent. Warum zögern so viele?
Der Mieterbund sagt: Viele Vermieter scheitern an den hohen Kosten. Sie können die Investition nicht tragen - und erhöhen die Miete unverhältnismäßig. Das führt zu Widerstand. Aber wer nicht sanieren lässt, zahlt später mehr. Die Deutsche Energie-Agentur rechnet vor: Ein Mehrfamilienhaus, das nur die Heizung tauscht, ohne Dämmung, hat bis 2045 Gesamtkosten von 248.000 € - inklusive Energie, Wartung und Folgeschäden. Wer sanieren lässt, zahlt nur 180.000 € - und hat ein wohngesundes, klimafreundliches Haus.
Und dann ist da noch der Wert. Ein saniertes Haus verliert nicht an Wert - es gewinnt. In einer Zeit, in der Energiekosten steigen und die GEG immer strenger wird, ist ein unsaniertes Haus ein Risiko. Es ist schwer zu verkaufen. Es ist teuer zu halten. Und es wird in Zukunft kaum noch finanzierbar sein.
Was du jetzt tun musst
Wenn du eine komplette Hauserneuerung planst, dann fang nicht mit dem Bau an. Fang mit der Planung an.
- Erstelle einen Sanierungsfahrplan: Lass dir von einem unabhängigen Gutachter einen detaillierten Zustandsbericht erstellen. Das kostet 1.200-2.500 €, aber du weißt danach genau, was kaputt ist und was du brauchst.
- Beantrage Fördermittel vor Baubeginn: KfW 275, KfW 430, BAFA - alles muss vorher eingereicht werden. Keine Ausnahmen.
- Baue einen Puffer von 15-20 Prozent ein: Das ist nicht übertrieben. Das ist realistisch. Die meisten Überschreitungen kommen von versteckten Schäden - und die kannst du nicht verhindern, aber du kannst sie finanzieren.
- Wähle Handwerker mit Referenzen: Frag nach ähnlichen Projekten. Schau dir Bewertungen auf handwerker.de an. Wer 74 Prozent positive Rückmeldungen hat, ist besser als der mit dem niedrigsten Angebot.
- Denk an die Zukunft: Kombiniere die Sanierung mit einer Photovoltaik-Anlage. Die senkt die Gesamtkosten pro Quadratmeter um 180-220 € - durch reduzierte Energiekosten und zusätzliche Förderung.
Die Kosten sind hoch. Aber sie sind nicht unüberwindbar. Wer heute sanieren lässt, investiert nicht nur in ein Haus - er investiert in seine Lebensqualität, in seine Unabhängigkeit von Energiepreisen und in die Zukunft. Die Frage ist nicht, ob du es dir leisten kannst. Die Frage ist: Kannst du es dir leisten, es nicht zu tun?
Wie viel kostet eine komplette Hauserneuerung pro Quadratmeter?
Die Kosten liegen zwischen 1.200 € und 1.750 € pro Quadratmeter Wohnfläche, wenn alle wesentlichen Bauteile - Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektro und Sanitär - komplett erneuert werden. Diese Summe schließt Architekten, Gutachter, Nebenkosten und Zwischenmiete ein. Reinere Baukosten ohne Nebenkosten liegen bei 400-1.000 €/m², aber diese Zahlen sind unrealistisch für eine echte Kernsanierung.
Kann ich eine Hauserneuerung mit Fördermitteln finanzieren?
Ja, du kannst bis zu 35 Prozent der Investitionskosten als Zuschuss von der KfW erhalten, wenn du den EH55-Standard erreicht. Für den EH40-Standard gibt es zusätzlich einen Tilgungszuschuss von bis zu 10 Prozent. Das BAFA fördert Wärmepumpen mit bis zu 7.000 €. Wichtig: Alle Anträge müssen vor Baubeginn gestellt werden. Nachträglich gibt es keine Förderung.
Warum sind die Kosten in Bayern höher als im Norden?
In Bayern sind die Löhne für Handwerker höher, die Materialkosten steigen schneller und die Nachfrage nach qualifizierten Bauunternehmen ist größer. Außerdem gibt es strengere lokale Bauvorschriften. In Sachsen-Anhalt oder Brandenburg sind die Kosten bis zu 12 Prozent niedriger, weil die Konkurrenz größer ist und die Baukultur weniger auf Luxus ausgerichtet ist.
Was passiert, wenn ich nur die Heizung erneuere?
Du sparst kurzfristig Geld, aber langfristig verlierst du mehr. Ohne Dämmung und Fensterwechsel verliert das Haus weiterhin bis zu 70 Prozent seiner Wärme. Die neue Heizung muss stärker laufen, was zu höheren Wartungskosten und häufigeren Ausfällen führt. Die Deutsche Energie-Agentur rechnet vor: Ein solches Haus hat bis 2045 Gesamtkosten von über 248.000 € - deutlich mehr als eine vollständige Sanierung.
Wie lange dauert eine komplette Hauserneuerung?
Die Bauzeit liegt bei 10 bis 14 Monaten, abhängig von der Größe und dem Zustand des Hauses. Die Planungsphase dauert 3-4 Monate. Wichtig: Du musst während der Sanierung woanders wohnen - das kostet zusätzlich. Einige Bauherren verlängern die Bauzeit, um Kosten zu sparen, aber das erhöht das Risiko von Folgeschäden und erhöht die Gesamtkosten.
Ist eine komplette Hauserneuerung sinnvoll, wenn ich das Haus bald verkaufe?
Ja, und zwar besonders dann. Ein unsaniertes Haus ist heute schwer zu verkaufen - besonders in Zeiten steigender Energiekosten. Käufer verlangen Rabatte von 20-40 Prozent, wenn sie selbst sanieren müssen. Ein vollständig saniertes Haus verkauft sich schneller, oft zu einem höheren Preis - und du sparst dir den Stress, den Käufer durchzuführen.
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