Was ist ein Nießbrauchrecht?
Ein Nießbrauchrecht ist ein dingliches Recht, das jemandem das Recht gibt, eine Immobilie zu nutzen - also zu wohnen, zu vermieten oder Erträge daraus zu ziehen -, während der Eigentümer nur das sogenannte nackte Eigentum behält. Es ist kein Mietverhältnis, sondern ein rechtlich fest verankertes Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und auch dann gilt, wenn die Immobilie verkauft wird.
Diese Form der Nutzung ist besonders beliebt bei Eltern, die ihre Wohnung oder ihr Haus an ihre Kinder übertragen wollen, aber weiterhin dort wohnen möchten. Oder bei Senioren, die ihre Immobilie verkaufen, aber mit dem Erlös eine lebenslange finanzielle Absicherung erhalten wollen. Das Nießbrauchrecht wird in den §§ 1030 bis 1068 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und existiert seit über 120 Jahren als stabiles Instrument im deutschen Recht.
Wie wird ein Nießbrauchrecht eingetragen?
Die Eintragung ist nicht einfach per Unterschrift möglich. Sie erfordert ein formelles Verfahren mit drei klaren Schritten:
- Vertrag erstellen: Ein notariell beurkundeter Vertrag legt fest, wer der Nießbraucher ist, wie lange das Recht gilt (meist lebenslang), und welche Rechte und Pflichten bestehen.
- Grundbuchantrag stellen: Der Notar reicht den Antrag auf Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt ein. Dazu gehört auch die Angabe des Kapitalwerts des Nießbrauchs.
- Eintragung im Grundbuch: Nach Prüfung und Zahlung der Gebühren wird das Nießbrauchrecht als Belastung im Grundbuch eingetragen - meist unter der Abteilung III als „Dingliches Recht“.
Diese Schritte sind gesetzlich vorgeschrieben. Ohne Notar und Grundbucheintrag ist das Nießbrauchrecht rechtlich nicht wirksam. Ein bloßer Brief oder ein privater Vertrag zählt nicht.
Kosten für die Eintragung: Was muss man zahlen?
Die Kosten für die Eintragung eines Nießbrauchrechts hängen nicht vom Kaufpreis der Immobilie ab, sondern vom Kapitalwert des Nießbrauchs. Dieser Wert wird berechnet, indem der jährliche Nutzen (z. B. Mieteinnahmen oder Wohnwert) mit einem Faktor multipliziert wird, der vom Alter und Geschlecht des Nießbrauchers abhängt.
Beispiel: Eine Immobilie bringt 10.000 Euro Jahreswert. Bei einem 75-Jährigen liegt der Kapitalwert-Faktor bei 9,5. Der Kapitalwert beträgt also 95.000 Euro. Bei einem 60-Jährigen liegt der Faktor bei 14,0 - also 140.000 Euro. Das ist ein Unterschied von über 45.000 Euro, der direkt die Kosten beeinflusst.
Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuchamt liegen typischerweise zwischen 1 und 2 Prozent dieses Kapitalwerts. Das bedeutet:
- Bei 95.000 Euro Kapitalwert: 950 bis 1.900 Euro Gesamtkosten
- Bei 140.000 Euro Kapitalwert: 1.400 bis 2.800 Euro Gesamtkosten
Diese Kosten sind bundesweit einheitlich, aber leicht unterschiedlich je nach Bundesland. In Bayern oder Baden-Württemberg liegen sie oft am oberen Ende, in Norddeutschland etwas niedriger. Seit 2024 ist die durchschnittliche Gesamtkostenquote auf 1,4 Prozent gestiegen, laut Deutsche Grundstücksbank.
Wer zahlt die Kosten?
Die gesetzliche Regelung sagt nichts darüber, wer die Kosten tragen muss. In der Praxis ist das unterschiedlich:
- Meistens der Eigentümer: Wenn die Immobilie an Kinder verschenkt wird und die Eltern das Nießbrauchrecht behalten, übernehmen die Kinder (als neue Eigentümer) oft die Kosten - als Gegenleistung für die Übertragung.
- Oder der Nießbraucher: Wenn jemand sein Haus verkauft und sich ein Nießbrauchrecht als Verrentung sichert, zahlt er oft selbst - weil er den Vorteil hat.
- Vertraglich geregelt: Die meisten Verträge klären das genau. Ein guter Notar fragt vorher: „Wer soll die Kosten tragen?“ - und schreibt es fest.
Wichtig: Die Löschung des Nießbrauchs, wenn er endet, kostet pauschal 25 Euro - und diese Zahlung liegt immer beim Eigentümer.
Wer zahlt die laufenden Kosten?
Während des Nießbrauchs gibt es klare Regeln, wer was bezahlt - aber viele unterschätzen das.
Nießbraucher zahlt:
- Grundsteuer
- Kommunale Abgaben (z. B. Straßenreinigung)
- Schornsteinfeger
- Normale Instandhaltung: Anstrich, Reparatur von Leitungen, Dachdeckung bei kleinen Schäden, Heizungswartung
Eigentümer zahlt:
- Größere Reparaturen: Neues Dach, neue Fenster, neue Heizung, Sanierung der Fassade
- Versicherungen (wenn nicht anders vereinbart)
Das klingt einfach - aber in 37 Prozent der Streitfälle, wie der Deutsche Notarverein 2024 berichtet, ist genau das der Grund: Keine klare Vereinbarung. Deshalb ist es ratsam, im Vertrag zu schreiben: „Der Nießbraucher übernimmt alle Instandhaltungskosten bis zu einem Betrag von 2.000 Euro pro Jahr. Ab 2.001 Euro trägt der Eigentümer.“ So vermeidet man später Konflikte.
Steuerliche Auswirkungen: Wie wirkt sich das aus?
Steuerlich ist das Nießbrauchrecht ein cleveres Werkzeug - besonders bei Schenkungen.
Wenn Eltern ihre Immobilie an ihre Kinder verschenken, wird das Finanzamt nicht den vollen Immobilienwert besteuern. Es zieht den Wert des Nießbrauchs ab. Beispiel: Eine Wohnung ist 300.000 Euro wert. Der Nießbrauchswert beträgt 120.000 Euro. Dann wird nur der Rest von 180.000 Euro als Schenkungswert angesehen. Bei einem Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind bleibt die Schenkung steuerfrei.
Der Nießbraucher muss die Mieteinnahmen versteuern - aber er kann auch alle Kosten absetzen: Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen, sogar die Kosten für die Eintragung. Der Eigentümer dagegen hat keine Einnahmen - und darf daher auch keine Kosten als Werbungskosten geltend machen. Das ist ein entscheidender Unterschied zum Wohnrecht, bei dem der Nutzer keine Miete zahlt und auch keine Kosten absetzen kann.
Was ist mit der Beleihung?
Ein Nießbraucher kann die Immobilie nicht beliehen - also keinen Kredit aufnehmen, der durch die Immobilie gesichert ist. Dazu braucht er die Zustimmung des Eigentümers. Und der kann sie verweigern. Das ist ein großer Unterschied zum vollen Eigentum. Wer ein Nießbrauchrecht hat, hat kein volles Verfügungsgeld. Das sollte bei der Planung immer bedacht werden.
Neue Entwicklungen 2025: Digitalisierung und Risiken
Ab Januar 2025 wird das elektronische Grundbuch (eGB) bundesweit eingeführt. Das bedeutet: Die Eintragung dauert nicht mehr vier Wochen, sondern nur noch drei. Die Kosten sinken voraussichtlich um 0,2 Prozentpunkte. Das ist gut für alle Beteiligten.
Aber: Es gibt auch Risiken. Im Internet finden sich immer wieder Angebote für „kostenlose Nießbrauchverträge“. Eine Stichprobe des Verbraucherzentrale Bundesverbandes aus dem ersten Halbjahr 2024 zeigte: 23 Prozent dieser Verträge sind rechtlich ungültig. Sie enthalten falsche Formulierungen, fehlende Pflichten oder unzulässige Klauseln. Wer so einen Vertrag nutzt, riskiert, dass das Nießbrauchrecht nicht eingetragen wird - oder später vor Gericht angefochten werden kann.
Deshalb: Kein Vertrag ohne Notar. Auch wenn es teurer ist - die Sicherheit lohnt sich.
Wann lohnt sich ein Nießbrauchrecht?
Es lohnt sich besonders in drei Fällen:
- Senioren, die ihre Immobilie verrenten wollen: Sie verkaufen die Immobilie, behalten aber das Recht, darin zu wohnen - und bekommen ein regelmäßiges Einkommen.
- Eltern, die ihr Haus an Kinder übertragen: Sie vermeiden hohe Schenkungssteuer und bleiben sicher wohnen.
- Investoren, die eine Immobilie mit lebenslangem Nutzungsrecht kaufen: Sie zahlen weniger und bekommen eine langfristige Rendite.
Es lohnt sich nicht, wenn der Nießbraucher jung ist - denn dann ist der Kapitalwert hoch, die Kosten steigen, und die Steuervorteile schrumpfen. Es lohnt sich auch nicht, wenn die Immobilie in schlechtem Zustand ist - denn dann wird der Eigentümer mit hohen Reparaturkosten belastet.
Was ist der Unterschied zu einem Wohnrecht?
Ein Wohnrecht ist einfacher - aber auch begrenzter. Es erlaubt nur, in einer Wohnung zu wohnen. Kein Vermieten, kein Erträge ziehen. Es ist ein persönliches Recht - kein dingliches. Es wird auch im Grundbuch eingetragen, aber es ist nicht vererblich und nicht übertragbar. Der Wert ist viel geringer - oft nur 10 bis 20 Prozent des Nießbrauchswerts. Deshalb ist das Wohnrecht günstiger in der Eintragung, aber auch weniger flexibel. Wer nur wohnen will, wählt Wohnrecht. Wer auch Mieteinnahmen nutzen will, braucht Nießbrauchrecht.
Was passiert, wenn der Nießbraucher stirbt?
Wenn der Nießbraucher stirbt, endet das Recht automatisch - es sei denn, er hat vertraglich eine Übertragung an einen Dritten vereinbart. Das ist selten. Meistens kehrt das volle Eigentum vollständig an den Eigentümer zurück. Dann muss der Eigentümer die Löschung beim Grundbuchamt beantragen - mit 25 Euro Gebühr.
Wie berechnet man den Kapitalwert selbst?
Die Formel ist einfach: Kapitalwert = Jahreswert × Faktor
Der Jahreswert ist der Wert, den die Immobilie jährlich abwirft - entweder durch Miete oder durch den Wohnwert. Der Faktor wird vom Bundesfinanzministerium festgelegt und hängt vom Alter des Nießbrauchers ab. Hier ein aktueller Überblick (Stand 2025):
| Alter | Kapitalwert-Faktor |
|---|---|
| 60 Jahre | 14,0 |
| 65 Jahre | 12,0 |
| 70 Jahre | 10,5 |
| 75 Jahre | 9,5 |
| 80 Jahre | 8,0 |
| 85 Jahre | 6,5 |
Der Faktor sinkt mit zunehmendem Alter - weil die erwartete Nutzungsdauer kürzer wird. Das bedeutet: Je älter der Nießbraucher, desto geringer die Kosten für die Eintragung. Das ist der größte Vorteil für Senioren.
Kann ich ein Nießbrauchrecht nachträglich eintragen?
Nein. Ein Nießbrauchrecht muss zum Zeitpunkt der Übertragung oder Schenkung gleichzeitig mit dem Grundbucheintrag des Eigentums eingetragen werden. Nachträgliche Eintragungen sind nur möglich, wenn der Eigentümer dem Nießbraucher das Recht neu einräumt - das bedeutet einen neuen Vertrag, neue Kosten und eine neue Prüfung durch das Grundbuchamt.
Kann ich das Nießbrauchrecht verkaufen?
Nur mit Zustimmung des Eigentümers. Das Nießbrauchrecht ist grundsätzlich nicht übertragbar. Es ist an die Person gebunden. Es gibt aber Ausnahmen: Wenn der Vertrag explizit erlaubt, das Recht zu vererben oder zu verkaufen, dann ist das möglich. Das ist aber selten und muss von Anfang an im Vertrag stehen.
Wie lange dauert die Eintragung?
Aktuell dauert die Eintragung durchschnittlich 22 Werktagen. Seit 2024 ist die Dauer leicht gestiegen, weil mehr Menschen das Nießbrauchrecht nutzen. Ab 2025 wird das elektronische Grundbuch die Dauer auf etwa 15 Tage reduzieren.
Was passiert, wenn die Immobilie verkauft wird?
Das Nießbrauchrecht bleibt bestehen. Der neue Eigentümer muss das Recht akzeptieren - er kann es nicht einfach löschen. Er wird nur der neue Träger des nackten Eigentums. Das ist ein wesentlicher Vorteil: Das Nießbrauchrecht ist „grundbuchmässig“ und bleibt auch bei Verkauf wirksam.
Kann ich das Nießbrauchrecht vorzeitig beenden?
Ja - aber nur mit Einverständnis des Eigentümers. Beide Parteien müssen einen neuen Vertrag abschließen, der das Recht aufhebt. Dann wird es aus dem Grundbuch gelöscht. Ohne Zustimmung ist eine vorzeitige Beendigung nicht möglich - auch nicht durch Gericht.