AfA: Was Sie über die Absetzung von Anschaffungskosten für Immobilien wissen müssen
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, dürfen Sie die Kosten nicht sofort absetzen – aber über Jahre hinweg: das ist die AfA, die Absetzung von Anschaffungskosten für steuerliche Zwecke. Auch bekannt als Abschreibung, ist sie ein zentrales Werkzeug, um die Steuerlast bei vermieteten Wohnungen und Häusern zu senken. Sie zahlen nicht 100 % der Kosten im ersten Jahr, sondern verteilen sie über 50 Jahre – mit 2 % pro Jahr. Klingt langsam? Aber wenn Sie eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen, sparen Sie jährlich 6.000 Euro an absetzbaren Kosten. Das sind 1.200 Euro Steuern pro Jahr, wenn Sie im 20 %-Steuerkorb sind. Und das über fünf Jahrzehnte.
Diese Abschreibung gilt nicht nur für den Kaufpreis. Auch Kaufnebenkosten, wie Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Eintragungsgebühren zählen dazu. Sie sind Teil der Anschaffungskosten und werden genauso über 50 Jahre verteilt. Wichtig: Nur wenn Sie die Immobilie tatsächlich vermieten, um Gewinn zu erzielen. Wenn Sie sie selbst nutzen oder nur kurzfristig verkaufen wollen, geht das nicht. Und auch Renovierungen zählen nicht als Anschaffungskosten – das ist ein häufiger Fehler. Wer eine alte Wohnung aufwendig sanieren will, muss hier zwischen Anschaffung und Instandhaltung unterscheiden.
Die steuerliche Absetzbarkeit, die Regelung, die es Eigentümern erlaubt, Immobilienkosten über Jahre abzuschreiben, ist kein Luxus – sie ist ein gesetzlich verankerter Vorteil. Viele Besitzer ignorieren sie, weil sie denken, 2 % pro Jahr sei zu wenig. Aber rechnen Sie mal nach: 6.000 Euro absetzbarer Kosten pro Jahr bedeuten, dass Sie im Laufe von 10 Jahren 60.000 Euro an steuerlich nutzbaren Aufwendungen haben. Das ist mehr als die Hälfte der Mieteinnahmen vieler Kleinvermieter. Und wenn Sie später die Immobilie verkaufen, wird die abgeschriebene Summe nicht einfach verschwinden – sie wird in den Gewinn einbezogen. Das ist kein Nachteil, sondern ein Zeitverschiebungseffekt: Sie zahlen später weniger Steuern, wenn Ihr Einkommen niedriger ist.
Die AfA ist kein Geheimtipp – sie ist Standard. Aber nur, wenn Sie sie richtig anwenden. In den Artikeln unten finden Sie konkrete Beispiele, wie andere Vermieter ihre Kosten strukturiert haben, welche Dokumente sie brauchen und wie sie die Gewinnerzielungsabsicht nachweisen. Sie sehen, wie man mit AfA nicht nur Steuern spart, sondern auch besser plant. Ob Sie gerade eine Immobilie kaufen, gerade vermieten oder schon länger dabei sind – hier finden Sie die klaren Fakten, die Ihnen helfen, mehr aus Ihrer Anlage herauszuholen.
- Von Madeline Wilhelm
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- 10 Nov 2025
Steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten bei vermieteten Immobilien: So sparen Sie richtig
Kaufnebenkosten bei vermieteten Immobilien sind steuerlich absetzbar - über 50 Jahre mit 2 Prozent jährlich. Erfahren Sie, welche Kosten zählen, wie Sie sie richtig dokumentieren und wie viel Sie wirklich sparen können.