Ein Mehrfamilienhaus ist keine einfache Immobilie - es ist ein Business. Wer hier investiert, kauft keine Wohnung, sondern einen Cashflow. Die Frage ist nicht, ob das Haus schön ist, sondern ob es Geld bringt. Und das hängt heute mehr denn je von drei Faktoren ab: Mieten, Leerstand und Cap Rate. Wer das nicht versteht, zahlt zu viel - oder verliert Geld.
Wie viel Miete bringt dein Haus wirklich?
Die Nettokaltmiete ist der Ausgangspunkt. Aber nicht jede Miete ist gleich. In München zahlen Mieter im Durchschnitt 18,50 € pro Quadratmeter für Bestandswohnungen - und bis zu 24,80 € für Neubauten. Das klingt nach viel, aber es ist nicht überall so. In Leipzig oder Dortmund liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei 8-10 €/m². Der Unterschied? Die Nachfrage. In Städten mit hohem Zuzug, vielen Studenten oder starkem Arbeitsmarkt steigen die Mieten. In Regionen ohne Wachstum bleiben sie stagnierend oder fallen.
Die Mietpreisbremse gilt in 13 der 15 größten deutschen Städte. Das bedeutet: Du kannst deine Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 15 % erhöhen - egal wie stark die Nachfrage steigt. Das ist kein Nachteil, wenn du langfristig denkst. Denn wer heute in einem gut gelegenen Haus mit stabilen Mietern sitzt, hat ein sicheres Einkommen. Wer nur auf kurzfristige Mieterhöhungen hofft, wird enttäuscht.
Praktischer Tipp: Schau dir die Mieterstruktur an. Ein Haus mit 10 Dauermietern, die seit 10 Jahren dort wohnen, ist wertvoller als ein Haus mit 10 Studenten, die jedes Jahr wechseln. Weniger Wechsel = weniger Leerstand = weniger Kosten.
Leerstand: Der unsichtbare Kostenfaktor
Ein Haus mit 5 % Leerstand ist nicht „fast voll“. Es ist ein Risiko. In Deutschland liegt die durchschnittliche Leerstandsquote für Mehrfamilienhäuser 2025 bei nur 2,8 %. In München und Berlin ist sie unter 1,5 %. Das bedeutet: Fast jedes Zimmer ist vermietet. In ländlichen Regionen dagegen kann der Leerstand bis zu 5 % betragen - und das ist ein Warnsignal.
Warum ist das so wichtig? Weil Leerstand kein „nur“ fehlender Mietzins ist. Es kostet dich Zeit, Werbung, Vermittlungsgebühren, Renovierungskosten und oft auch rechtliche Auseinandersetzungen. Ein leerstehendes Apartment in Berlin kostet dich im Jahr bis zu 1.200 € an verpassten Einnahmen - plus 500 € für Renovierung und Makler. Das sind 1.700 €, die du nicht hast, nur weil du nicht auf die Nachfrage geachtet hast.
Die Daten von IW Köln zeigen: Der Wohnraummangel ist real. 75 % der Deutschen würden gerne Eigentümer sein, aber 20,6 Millionen Menschen wohnen zur Miete - und sie brauchen eine Wohnung. Das ist dein Markt. Wenn du in einer Stadt mit wachsender Bevölkerung kaufst, hast du eine natürliche Nachfrage. In einer Region, wo die Bevölkerung schrumpft, musst du mit niedrigeren Mieten und höherem Leerstand rechnen - und das schlägt direkt auf deine Rendite.
Cap Rate: Die wahre Rendite deines Hauses
Die Cap Rate ist der wichtigste Wert, den du kennen musst. Sie sagt dir: Wie viel Rendite bringt mir dieses Haus, wenn ich es bar bezahle? Die Formel ist einfach: Nettoertrag geteilt durch Kaufpreis.
Nettoertrag? Das ist nicht die Bruttomiete. Das ist: Miete minus alle Kosten. Also: Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Versicherung, Strom für Gemeinschaftsbereiche, eventuelle Reparaturen, Steuern und - besonders wichtig - ein Puffer für Leerstand. Wer das nicht abzieht, rechnet mit einer falschen Rendite.
2025 liegt die durchschnittliche Cap Rate für Mehrfamilienhäuser in Deutschland zwischen 3,0 % und 4,2 %. In München? Nur 2,8 % bis 3,5 %. Klingt wenig? Ja. Aber das ist kein Fehler - das ist der Markt. Die Preise sind hoch, die Nachfrage ist groß. In Leipzig oder im Ruhrgebiet hingegen liegen die Cap Rates bei 4,0 % bis 4,5 %. Warum? Weil die Preise niedriger sind, aber die Mieten stabil bleiben.
Ein Beispiel: Ein Haus in Leipzig kostet 800.000 €. Die jährliche Nettomiete beträgt 36.000 €. Die Betriebskosten und Instandhaltung liegen bei 7.200 €. Der Nettoertrag ist also 28.800 €. Die Cap Rate: 28.800 / 800.000 = 3,6 %. Das ist eine gute Zahl. In München würde dasselbe Haus 1,2 Millionen € kosten - und du bekämst nur 3,2 % Rendite. Die Wahl der Lage entscheidet, ob du eine Investition oder ein teures Hobby machst.
Warum ältere Häuser oft die bessere Wahl sind
Ein neues Haus sieht schön aus. Ein altes Haus bringt mehr Rendite. Warum? Weil es günstiger ist. Ein Gebäude aus den 70er Jahren mit schlechter Energiebilanz kostet heute oft 20-30 % weniger als ein Neubau. Das erhöht deine Cap Rate - vorausgesetzt, du rechnest die Sanierungskosten mit ein.
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) verlangt, dass ab 2025 viele alte Heizungen ausgetauscht werden. Das kostet Geld. Aber: Du bekommst dafür steuerliche Vorteile. Die Abschreibung (AfA) auf Sanierungen kannst du über 40 Jahre absetzen. Einige Investoren nutzen das so clever, dass sie nach Steuern fast keine Abgaben zahlen - sogar bei positivem Cashflow.
Ein saniertes Mehrfamilienhaus hat eine Cap Rate, die 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte höher ist als ein unsaniertes. Warum? Weil es leichter zu vermieten ist, höhere Mieten erlaubt und weniger Reparaturen braucht. Die Mieter zahlen mehr, wenn sie wissen, dass die Heizung funktioniert und die Fenster dicht sind. Und die Banken finanzieren sanierte Objekte bis zu 75 % des Kaufpreises - unsanierte nur bis 60 %. Das macht den Unterschied zwischen einer Finanzierung und einem Nein.
Wer kauft heute wirklich Mehrfamilienhäuser?
65 % der Transaktionen kommen von institutionellen Investoren - Fonds, Versicherungen, große Anleger. Sie haben die Kapazität, große Objekte zu kaufen, zu verwalten und zu sanieren. Aber der Markt verändert sich. Im Ruhrgebiet, in Aachen oder in Teilen Sachsens treten private Anleger immer stärker auf. Warum? Weil die Renditen dort besser sind und die Einstiegshürden niedriger.
Die durchschnittliche Haltedauer? Institutionelle Investoren halten 7-10 Jahre. Private Anleger 15-20 Jahre. Das ist kein Widerspruch. Wer kurzfristig gewinnen will, kauft in Metropolen mit steigenden Preisen. Wer langfristig sichern will, kauft in Regionen mit stabilem Cashflow - auch wenn die Preise nicht explodieren.
Wichtig: Finanzierungsbedingungen haben sich verändert. Die Zinsen sind nicht mehr so niedrig wie 2021. Aber sie sind stabil. Die Banken verlangen jetzt mehr Eigenkapital - aber auch mehr Transparenz. Wenn du deine Miet- und Kostenrechnung sauber aufschreibst, bekommst du die Finanzierung. Wenn du nur sagst „Ich will ein Haus“, dann nein.
Was du jetzt tun musst
- Rechne nicht mit Bruttomiete. Rechne mit Nettoertrag - und baue einen Puffer von 5-7 % für Leerstand und Reparaturen ein.
- Prüfe die Leerstandsquote der Stadt. Unter 2 %? Gut. Über 4 %? Frage: Warum?
- Verstehe die Cap Rate. Ein Haus mit 3,5 % Rendite in Berlin ist besser als ein Haus mit 4,5 % in einer Region, wo die Mieten in zwei Jahren fallen.
- Sanierungsbedarf? Rechne ihn mit ein. Aber nutze die Abschreibung. Sie macht aus einem teuren Projekt eine steuerlich günstige Investition.
- Vermeide „Schönheitsreparaturen“. Investiere in Heizung, Dämmung, Fenster - nicht in neue Tapeten.
Ein Mehrfamilienhaus ist keine Anlage für Menschen, die auf schnelles Geld hoffen. Es ist eine Anlage für Menschen, die langfristig denken, Zahlen verstehen und die Mietmarktdynamik kennen. Wer das tut, hat 2025 eine der stabilsten Kapitalanlagen im Portfolio - und das, obwohl die Zinsen nicht mehr bei 1 % liegen.
Was ist eine gute Cap Rate für ein Mehrfamilienhaus in Deutschland?
Eine gute Cap Rate liegt zwischen 3,5 % und 4,5 %. In teuren Metropolen wie München oder Frankfurt ist 3 % bis 3,8 % realistisch. In wachstumsstarken Regionen wie Leipzig, Dortmund oder dem Ruhrgebiet kannst du 4 % bis 5 % erreichen. Wichtig: Die Zahl muss nach Abzug aller Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand) stimmen - nicht nur die Miete.
Wie beeinflusst die Mietpreisbremse meine Rendite?
Die Mietpreisbremse begrenzt deine Mieterhöhung auf maximal 15 % innerhalb von drei Jahren. Das schränkt kurzfristige Gewinne ein, aber es stabilisiert den Mieterbestand. Langfristig profitierst du von niedrigerem Leerstand und geringeren Vermittlungskosten. Die Bremse ist kein Nachteil - sie ist ein Schutz vor übermäßigen Schwankungen.
Soll ich ein neues oder ein altes Mehrfamilienhaus kaufen?
Ein altes Haus ist oft die bessere Wahl - wenn du bereit bist, zu sanieren. Es kostet weniger, bringt eine höhere Cap Rate und du kannst die Abschreibung nutzen. Ein Neubau hat geringere Instandhaltungskosten, aber einen viel höheren Kaufpreis. Die Rendite ist oft niedriger. Die Entscheidung hängt von deinem Ziel ab: Cashflow oder Wertsteigerung.
Wie hoch ist der durchschnittliche Leerstand in Deutschland?
Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Leerstand für Mehrfamilienhäuser bei 2,8 %. In Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg ist er unter 1,5 %. In ländlichen Regionen kann er bis zu 5 % betragen. Ein Wert über 3 % ist ein Warnsignal - prüfe, warum Mieter nicht kommen.
Welche Stadt ist 2025 am besten für eine Mehrfamilienhaus-Investition?
München und Berlin bieten hohe Mieten und niedrigen Leerstand - aber auch hohe Preise und niedrige Renditen. Für bessere Renditen sind Leipzig, Aachen, Dortmund oder Teile des Ruhrgebiets besser. Hier sind die Preise noch moderat, die Mieten stabil und die Nachfrage stark. Der Ruhrgebiet ist 2025 eine der am schnellsten wachsenden Investitionsregionen für private Anleger.
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