Wenn du eine Immobilie als Investition kaufst, stehst du vor einer grundlegenden Frage: Soll es eine Ferienwohnung werden oder eine Langzeitmiete? Beide Optionen haben ihre Vorteile - aber nur eine passt zu deinen Zielen. Die meisten Anleger denken zuerst an die höhere Miete, die man in der Saison mit Ferienwohnungen verdient. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Die echte Rendite zeigt sich erst, wenn du alle Kosten, Risiken und langfristigen Entwicklungen auf den Tisch legst.
Wie hoch ist die Rendite wirklich?
Die Bruttorendite einer Ferienwohnung klingt verlockend. Ein Beispiel aus der Ostsee-Region: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet 450.000 Euro. Dazu kommen 38.250 Euro Nebenkosten und 16.065 Euro Maklerprovision. Die Gesamtinvestition liegt bei 504.315 Euro. Bei jährlichen Mieteinnahmen von 15.800 Euro ergibt das eine Bruttorendite von 3,14 Prozent. Klingt wenig? Aber warte. Wenn du die Wohnung 14 Tage im Jahr selbst nutzt, rechnest du die Kosten dafür ab - 95 Euro pro Tag, also 1.330 Euro. Dann steigt die Nettorendite auf 3,22 Prozent. Und das ohne Steuern, Zinsen oder Abschreibungen.
Im Vergleich dazu: Eine Langzeitmietwohnung in Chemnitz mit einem Kaufpreis von 1.375 Euro pro Quadratmeter bringt eine Rendite von 5,85 Prozent. In Wuppertal sind es 5,08 Prozent, in Gelsenkirchen 5,07 Prozent. Diese Zahlen sind nicht aus der Luft gegriffen. Sie basieren auf realen Mietpreisen und Kaufpreisen aus dem Jahr 2025. In Großstädten wie Berlin oder Köln liegt die Rendite bei nur 3,3 bis 3,5 Prozent - wegen der hohen Preise. In kleineren Städten, wo die Mieten nicht so stark gestiegen sind wie die Kaufpreise, bleibt die Rendite höher.
Warum Ferienwohnungen oft teurer sind, als sie scheinen
Die meisten Leute vergessen: Eine Ferienwohnung ist kein normales Apartment. Sie braucht mehr Pflege. Jede Woche kommt ein neuer Gast. Das bedeutet: Reinigung, Bettwäsche, Handtücher, Abfallentsorgung, Reparaturen, eventuell sogar eine 24-Stunden-Service-Nummer. Die Instandhaltungskosten liegen bei 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter im Jahr. Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung sind das 600 bis 900 Euro pro Jahr - allein dafür.
Dazu kommen die Auslastungszeiten. Eine Ferienwohnung wird im Durchschnitt nur 23 Wochen pro Jahr vermietet. Das sind 161 Tage. Wenn du 14 Tage selbst nutzt, bleiben 147 Tage für Gäste. In der Hochsaison, also Juni bis August, läuft es vielleicht voll. Aber im November? Im Januar? Da ist oft Stillstand. Und wenn du keinen Profi hast, der das alles organisiert, musst du das selbst machen. Oder du zahlst eine Vermietungsplattform - 15 bis 20 Prozent der Miete als Provision. Das schlägt stark zu Buche.
Ein weiterer Punkt: Die Miete ist nicht fest. Du kannst sie nicht einfach jährlich um 3 Prozent erhöhen wie bei einer Langzeitmiete. Du musst jedes Jahr neu verhandeln. Und wenn der Tourismus einbricht - wegen Wetter, Krise oder Reisebeschränkungen - fällt dein Einkommen sofort. 2024 gab es fast 500 Millionen Übernachtungen in Deutschland. Ein Rekord. Aber wer sagt, dass 2026 wieder so ist?
Langzeitmiete: Die ruhige, aber sichere Option
Bei einer Langzeitmiete ist alles anders. Du hast einen Mieter, der für ein Jahr oder länger unterschreibt. Die Miete ist vertraglich fest. Du zahlst die Nebenkosten nicht, sondern der Mieter. Du brauchst keine tägliche Reinigung, keine Handtücher, keine Check-in-Check-out-Logistik. Die Instandhaltungskosten liegen bei 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter - deutlich niedriger.
Ein Beispiel aus Graz: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einer B-Lage kostet 180.000 Euro. Die Kaltmiete beträgt 650 Euro im Monat. Das sind 7.800 Euro pro Jahr. Die Rendite: 4,33 Prozent. Klingt niedrig? Aber: Keine Saison, keine Leerstandszeiten, keine Reinigungskosten, keine Plattformgebühren. Und: Du kannst die Miete alle zwei Jahre anpassen - nach Mietspiegel und Inflation. In den letzten fünf Jahren stiegen die Mieten in Österreich durchschnittlich um 2,5 Prozent pro Jahr. Das ist ein sicheres Wachstum.
Und dann ist da noch die Steuer. Bei einer Ferienwohnung kannst du Abschreibungen geltend machen. 2 Prozent pro Jahr des Kaufpreises - also 9.000 Euro bei 450.000 Euro. Aber: Du musst das Einkommen versteuern. Bei Langzeitmiete ist es einfacher: Du hast nur die Zinsen, die Abschreibung und die Instandhaltung als Abzüge. Keine komplizierte Buchhaltung. Keine Steuererklärung mit 20 Seiten.
Was du wirklich zahlen musst - die versteckten Kosten
Bei Ferienwohnungen gibt es viele versteckte Kosten, die du nicht auf dem Papier siehst:
- Reinigung und Wäsche: 15 bis 25 Euro pro Nacht - bei 150 Übernachtungen: 2.250 bis 3.750 Euro pro Jahr
- Plattformgebühren (Airbnb, Booking): 15 bis 20 Prozent der Miete
- Umlagekosten für Schwimmbad, Sauna, Parkplatz: 500 bis 1.500 Euro pro Jahr
- Reparaturen nach jedem Gast: Möbel, Fliesen, Sanitär, Elektrogeräte
- Haftpflichtversicherung: 200 bis 400 Euro pro Jahr
- Zeitaufwand: 5 bis 15 Stunden pro Woche für Kommunikation, Reinigung, Abrechnung
Bei Langzeitmieten sind die Kosten klarer:
- Instandhaltung: 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter pro Jahr
- Wartungskosten (Heizung, Dach, Fenster): alle 5-10 Jahre, aber planbar
- Verwaltungskosten: 10 bis 15 Prozent der Miete, wenn du einen Profi nimmst
- Leerstand: 1-2 Monate pro Jahr, meist ohne Einkommensausfall
Die meisten Ferienwohnungsbesitzer unterschätzen den Zeitaufwand. Du bist nicht nur Investor - du bist Hausmeister, Rezeptionist, Reinigungskraft und Kundenbetreuer. Das ist kein Nebenjob. Das ist ein Vollzeitjob, wenn du es ernst meinst.
Welche Immobilie lohnt sich für wen?
Wenn du:
- viel Zeit hast und Spaß an Organisation hast
- eine Ferienregion kennst, wo du selbst Urlaub machst
- bereit bist, 20 Prozent der Miete an Plattformen zu zahlen
- und eine hohe Auslastung in der Hauptsaison sicherstellen kannst
…dann kann eine Ferienwohnung eine gute Investition sein. Besonders in Skigebieten oder an der Ostsee, wo das ganze Jahr über Nachfrage besteht. Aber: Nur, wenn du die Zahlen genau durchrechnest. Ein Beispiel: Eine Wohnung mit 75 Euro Nettomiete pro Nacht und 300 Tagen Auslastung bringt 22.500 Euro pro Jahr. Der Kaufpreis sollte dann nicht über 225.000 Euro liegen. Sonst ist die Rendite zu niedrig.
Wenn du:
- stabile Einkünfte willst
- keine Lust auf ständige Kommunikation mit Gästen hast
- in einer Stadt mit guter Infrastruktur und Bevölkerungsentwicklung investierst
- und eine Immobilie langfristig halten willst
…dann ist eine Langzeitmiete die bessere Wahl. In Städten wie Chemnitz, Hagen oder Wuppertal liegen die Renditen über 5 Prozent - und du hast einen Mieter, der die Wohnung 10, 15 oder 20 Jahre lang bewohnt. Die Rendite ist niedriger als bei einer perfekt ausgelasteten Ferienwohnung - aber viel stabiler.
Der entscheidende Tipp: Rechne mit der realen Miete
Die meisten Anleger machen denselben Fehler: Sie rechnen mit der Höchst-Miete. Sie schauen auf Airbnb und sehen, dass jemand 150 Euro pro Nacht verlangt. Aber das ist die Ausnahme. Der Durchschnitt liegt bei 70 bis 90 Euro. Und das nur in der Hochsaison.
Ein guter Ansatz: Suche auf Immobilienportalen nach drei vergleichbaren Objekten. Schau dir an, was sie tatsächlich verdienen. Nicht was sie verlangen. Was sie wirklich bekommen. Dann rechne mit 80 Prozent dieser Zahl. Und ziehe alle Kosten ab. Dann siehst du die wahre Rendite.
Und: Vergiss nicht die Zinsen. Wenn du 70 Prozent finanzierst, zahlt die Bank. Aber die Zinsen steigen. In 2025 lag der Durchschnittszins bei 4,1 Prozent. In 2026 könnte er bei 4,5 Prozent liegen. Das schlägt direkt auf die Nettorendite.
Fazit: Es geht nicht um die höchste Miete - sondern um die sicherste Rendite
Die Ferienwohnung lockt mit hohen Zahlen. Aber sie ist ein Rennwagen - schnell, aber anfällig. Die Langzeitmiete ist ein SUV - langsamer, aber zuverlässig. Die meisten Menschen, die in Ferienwohnungen investieren, sind enttäuscht. Nicht weil sie schlecht gerechnet haben, sondern weil sie die Realität unterschätzt haben.
Wenn du ein sicheres, langfristiges Einkommen willst - nimm die Langzeitmiete. In Städten mit wachsender Bevölkerung, guter Infrastruktur und stabilen Mieten. Wenn du bereit bist, ein Unternehmen zu führen, das du nicht loslassen kannst - dann geh die Ferienwohnung. Aber rechne mit realistischen Zahlen. Und vergiss nicht: Eine Immobilie ist kein Spiel. Sie ist dein Geld. Und du willst es nicht verlieren.
Ist eine Ferienwohnung in Österreich legal?
Ja, Ferienwohnungen sind in Österreich legal, aber mit Einschränkungen. In Wien, Salzburg und Innsbruck gibt es strenge Regeln: Du brauchst eine Genehmigung, und du darfst nicht mehr als 120 Tage pro Jahr vermieten, wenn es sich um eine Hauptwohnung handelt. In ländlichen Regionen wie der Steiermark oder Kärnten sind die Regeln lockerer. In vielen Gemeinden darfst du bis zu 180 Tage pro Jahr vermieten - vorausgesetzt, du meldest die Vermietung beim Finanzamt an. Wichtig: Du musst die Einnahmen versteuern. Wer das nicht tut, riskiert hohe Nachzahlungen und Strafen.
Wie hoch sind die Nebenkosten für eine Ferienwohnung?
Die Nebenkosten liegen zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter pro Jahr. Das sind für eine 60-Quadratmeter-Wohnung 600 bis 900 Euro. Dazu kommen Umlagekosten für Gemeinschaftsanlagen wie Pool, Sauna oder Parkplatz - oft 300 bis 800 Euro zusätzlich. Reinigung, Wäsche, Handtücher und Reparaturen nach jedem Gast kommen noch obendrauf. Insgesamt kannst du mit 1.500 bis 3.000 Euro pro Jahr rechnen - je nach Lage und Ausstattung.
Welche Stadt in Österreich hat die beste Rendite für Langzeitmieten?
In Österreich sind die besten Renditen in kleineren Städten mit guter Infrastruktur und steigender Nachfrage zu finden. Graz, Linz und Klagenfurt liegen bei 4,2 bis 4,8 Prozent. Aber noch höher sind die Renditen in Regionen wie Oberwart, Judenburg oder Leibnitz, wo die Kaufpreise unter 2.000 Euro pro Quadratmeter liegen und die Mieten bei 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter liegen. Hier erzielst du leicht über 5 Prozent Rendite. In Wien oder Salzburg liegt die Rendite bei nur 3,2 bis 3,8 Prozent - wegen der hohen Preise.
Kann ich eine Ferienwohnung mit Kredit finanzieren?
Ja, aber Banken behandeln Ferienwohnungen anders als Langzeitmieten. Sie verlangen einen höheren Eigenkapitalanteil - oft 30 bis 40 Prozent statt 20 Prozent. Außerdem prüfen sie die Auslastungsprognose sehr genau. Du brauchst einen Nachweis, dass die Wohnung mindestens 120 Tage pro Jahr vermietet wird. Einige Banken verlangen sogar eine Mietprognose von einem Immobilienexperten. Die Zinsen sind oft 0,3 bis 0,6 Prozentpunkte höher als bei einer Langzeitmiete. Der Kredit ist also teurer und schwerer zu bekommen.
Wie berechne ich die Nettorendite einer Ferienwohnung?
Die Formel ist einfach: Nettorendite = (Jahresmiete - alle Kosten) / Gesamtinvestition × 100. Beispiel: Du zahlst 500.000 Euro für die Wohnung. Deine Jahresmiete beträgt 14.000 Euro. Deine Kosten (Reinigung, Wäsche, Plattform, Reparaturen, Versicherung, Steuern) betragen 4.500 Euro. Dein Nettogewinn ist also 9.500 Euro. Die Nettorendite: (9.500 / 500.000) × 100 = 1,9 Prozent. Wenn du noch die Zinsen und Abschreibungen abziehst, sinkt sie weiter. Viele Anleger vergessen diese Schritte - und überschätzen ihre Rendite um 2 bis 3 Prozentpunkte.
Was kommt als Nächstes?
Wenn du dich für eine Ferienwohnung entscheidest, hole dir eine professionelle Auslastungsprognose. Frag einen lokalen Makler, der mehr als 10 Immobilien in der Region verkauft hat. Schau dir an, wie viele Wohnungen tatsächlich vermietet werden - nicht wie viele angeboten werden.
Wenn du dich für Langzeitmiete entscheidest, gehe nicht in die teuersten Städte. Suche nach Regionen mit wachsender Bevölkerung, guten Schulen und Anbindungen. In der Steiermark gibt es viele solche Orte - mit Renditen über 5 Prozent und kaum Leerstand.
Und vergiss nicht: Eine Immobilie ist kein Aktienkurs. Du kannst sie nicht morgen verkaufen. Wähle also nicht nach der höchsten Rendite - sondern nach der sichersten Zukunft.