Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten an - und die sind oft größer als viele denken. Die Notarkosten machen einen großen Teil davon aus. Sie sind gesetzlich festgelegt, aber kompliziert zu berechnen. Ein Online-Notarkostenrechner hilft, diese Kosten im Voraus abzuschätzen. Doch viele Nutzer verstehen die Ergebnisse falsch und sind später überrascht. Wie funktioniert ein solcher Rechner wirklich? Und warum kann er nicht die endgültige Rechnung des Notars ersetzen?
Warum brauchen Sie einen Notarkostenrechner?
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie wissen, wie viel Geld Sie zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen müssen. Die Notarkosten gehören zu den größten Nebenkosten - und sie sind nicht verhandelbar. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden muss. Das kostet Geld. Die genauen Beträge richten sich nach dem Kaufpreis, der Höhe der Grundschuld und dem genauen Vertragsinhalt. Ohne einen Rechner bleibt das eine Schätzung. Mit einem Rechner bekommen Sie eine realistische Zahl - zumindest annähernd.Die meisten Menschen gehen von einer Faustregel aus: 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Das ist eine gute Orientierung, aber nicht immer genau. Bei einem Haus für 300.000 € könnte das zwischen 4.500 € und 6.000 € bedeuten. Der tatsächliche Betrag liegt oft bei 4.100 € bis 4.800 €. Wer nur auf die Faustregel vertraut, läuft Gefahr, zu wenig Geld einzuplanen. Und das kann teuer werden - etwa wenn die Finanzierung knapp wird oder die Anzahlung nicht mehr reicht.
Wie funktioniert ein Notarkostenrechner?
Ein Notarkostenrechner ist ein einfaches Online-Tool. Sie geben drei Dinge ein: den Kaufpreis der Immobilie, die Höhe der Grundschuld (also den Kreditbetrag) und die Art des Rechtsgeschäfts (meistens Kaufvertrag). Der Rechner nutzt dann das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das seit 2013 gilt. Es legt fest, wie viel der Notar für jede Tätigkeit berechnen darf.Die Berechnung basiert auf einer einfachen Gebühr, die mit 5,5 multipliziert wird. Dazu kommt die Umsatzsteuer. Für einen Kaufpreis von 300.000 € sieht das so aus:
- Einfache Gebühr: 635 €
- 5,5-fache Gebühr: 3.492,50 €
- Umsatzsteuer (19 %): 663,58 €
- Gesamt: 4.791,08 €
Diese Summe setzt sich aus mehreren Teilen zusammen: die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Grundschuld, die Löschung alter Belastungen und die Betreuung des gesamten Prozesses. Einige Rechner zeigen diese Aufschlüsselung detailliert - andere nur die Endsumme.
Welche Rechner sind vertrauenswürdig?
Es gibt viele Online-Rechner - aber nicht alle sind gleich verlässlich. Der offizielle Rechner von notar.de ist die beste Wahl. Er wird von der Bundesnotarkammer betrieben und berücksichtigt die aktuelle Rechtslage. Andere seriöse Anbieter sind Check24.de, Interhyp.de, Immoverkauf24.de und Justhome. Diese Rechner unterscheiden sich vor allem in der Benutzerfreundlichkeit und der Tiefe der Ausgabe.Der Rechner von Immoverkauf24 zeigt beispielsweise eine Tabelle mit Kosten für Kaufpreise von 50.000 € bis 400.000 € - ideal, wenn Sie mehrere Objekte vergleichen. Der Rechner von Interhyp integriert die Notarkosten sogar in einen Finanzierungsrechner, sodass Sie sehen, wie sich die Kosten auf Ihre monatliche Rate auswirken. Der Handelsblatt-Rechner ist besonders einfach zu bedienen, aber weniger detailliert.
Vermeiden Sie Rechner von unbekannten Anbietern oder solche, die keine Quellenangaben machen. Die Bundesnotarkammer warnt ausdrücklich: Nur offizielle oder von großen Finanzdienstleistern betriebene Rechner sind vertrauenswürdig.
Was die Rechner nicht zeigen - und warum das wichtig ist
Hier kommt der entscheidende Punkt: Ein Online-Rechner berechnet nur die gesetzlich vorgeschriebenen Grundkosten. Er zeigt nicht alle möglichen Zusatzkosten. Das ist der häufigste Fehler.Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie mit einer Bauverpflichtung. Das bedeutet, Sie müssen innerhalb von zwei Jahren ein Haus bauen. Das ist eine zusätzliche rechtliche Verpflichtung. Der Notar muss das dokumentieren - und das kostet extra. Ein Standardrechner rechnet das nicht mit. Ein Nutzer aus dem Immobilien-Forum berichtete: „Ich hatte mit Check24 4.200 € berechnet. Der Notar hat 5.100 € berechnet - wegen der Bauverpflichtung.“
Weitere versteckte Kosten:
- Unterschriftenbeglaubigung (mindestens 20 €, maximal 70 €)
- Beglaubigung von Kopien oder Urkunden
- Abfrage des Grundbuches
- Übertragung von Miteigentumsanteilen
- Schenkungen oder Erbschaften (hier brauchen Sie einen speziellen Rechner)
Wenn Sie eine Immobilie von einem Verwandten kaufen oder erben, gilt eine andere Gebührenordnung. Ein Standardrechner für Kaufverträge ist hier nutzlos. Hier hilft nur ein spezialisierter Rechner - wie der von Sommerfeld-Majka.de - oder ein direkter Gespräch mit einem Notar.
So nutzen Sie einen Rechner richtig
Ein Notarkostenrechner ist kein Ersatz für den Notar - aber ein wertvolles Werkzeug für die Vorbereitung. Hier sind die besten Praktiken:- Verwenden Sie mindestens zwei Rechner - zum Beispiel notar.de und Check24. Vergleichen Sie die Ergebnisse. Wenn sie stark abweichen, prüfen Sie die Eingabedaten.
- Geben Sie den genauen Kaufpreis ein - inklusive Nebenkosten wie Garage, Keller oder Garten. Der Rechner rechnet nur mit dem, was Sie eingeben.
- Tragen Sie die Höhe der Grundschuld korrekt ein. Wenn Sie 250.000 € Kredit brauchen, geben Sie das ein - nicht den Kaufpreis.
- Wählen Sie die richtige Vertragsart. „Kaufvertrag“ ist meistens richtig. Bei Schenkung, Erbschaft oder Grundschuldabtretung wählen Sie den entsprechenden Punkt.
- Rechnen Sie immer mit 10 % Puffer. Wenn der Rechner 4.500 € anzeigt, planen Sie mit 5.000 €. So vermeiden Sie Überraschungen.
- Suchen Sie frühzeitig einen Notar auf. Ein Gespräch kostet meistens nichts. Der Notar sagt Ihnen genau, was auf Sie zukommt - inklusive versteckter Kosten.
Wie viele Menschen nutzen diese Rechner?
Laut einer Studie des Deutschen Notarinstituts aus November 2023 nutzen 87 % aller Immobilienkäufer vor dem Kauf einen Online-Notarkostenrechner. Bei jungen Käufern zwischen 18 und 35 Jahren sind es sogar 94 %. Ältere Käufer über 65 nutzen sie seltener - aber auch sie profitieren davon.Die Zahlen zeigen: Diese Tools sind nicht nur praktisch, sie sind zur Norm geworden. Sie schaffen Transparenz in einem Bereich, der lange undurchsichtig war. Vor zehn Jahren mussten Käufer Tabellenbücher durchblättern oder den Notar anrufen - heute reicht ein Klick.
Die Bundesnotarkammer plant für 2025 eine offizielle App mit integriertem Rechner. Das wird die Nutzung noch einfacher machen. Langfristig könnte die Digitalisierung des Notarwesens dazu führen, dass die Kosten direkt beim Vertragsabschluss berechnet werden - ohne zusätzliche Tools. Aber bis dahin sind diese Rechner unverzichtbar.
Was Experten sagen - und warum Sie es hören sollten
Prof. Dr. Klaus-Peter Braczyk von der Universität Passau sagt: „Die 1,5-prozentige Faustregel ist nützlich - aber bei Immobilien über 500.000 € oder bei komplexen Verträgen immer ungenau.“ Er hat Fälle gesehen, bei denen Kunden 15.000 € zu wenig eingeplant hatten, weil sie nur auf den Rechner vertraut haben.Rechtsanwalt Dr. Markus Sommerfeld betont: „Der Notarkostenrechner dient nur zur ersten Information. Er ersetzt nicht die Beratung durch den Notar.“ Das steht auch in den Haftungsausschlüssen aller seriösen Rechner. Sie sagen: „Wir übernehmen keine Gewähr für die Richtigkeit.“
Das ist kein Mangel - das ist ehrlich. Der Rechner macht keine Rechtsberatung. Er rechnet nach einer Formel. Der Notar kennt den Vertrag, die Umstände, die lokalen Vorschriften. Das kann kein Algorithmus ersetzen.
Fazit: Nutzen Sie den Rechner - aber verlassen Sie sich nicht darauf
Ein Notarkostenrechner ist Ihr bester Freund bei der Budgetplanung. Er gibt Ihnen eine klare Zahl, mit der Sie Ihre Finanzierung planen können. Er spart Zeit, reduziert Stress und verhindert böse Überraschungen.Aber er ist kein Gesetz. Er ist kein Ersatz für den Notar. Er ist eine Orientierungshilfe - wie ein Navigationssystem, das Ihnen sagt: „Fahren Sie 10 km nach Norden.“ Aber wenn eine Baustelle kommt, muss der Fahrer selbst entscheiden.
Also: Nutzen Sie den Rechner. Vergleichen Sie mehrere. Planen Sie mit Puffer. Und gehen Sie vor dem Kaufvertrag zu einem Notar. Das kostet nichts - und spart Ihnen viel Geld.
Wie hoch sind die Notarkosten bei einem Kaufpreis von 300.000 €?
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € liegen die Notarkosten typischerweise zwischen 4.100 € und 4.800 €. Dazu gehören die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Grundschuld und die Umsatzsteuer. Die genaue Summe hängt von der Höhe der Grundschuld und den Bundeslandvorschriften ab. Ein Rechner von notar.de berechnet für diesen Betrag etwa 4.791 €.
Warum sind die Notarkosten in Bayern höher als in Nordrhein-Westfalen?
Die Notarkosten sind in ganz Deutschland gesetzlich geregelt - also gleich. Es gibt keine regionalen Unterschiede in der Gebührenhöhe. Allerdings können Zusatzkosten variieren, je nachdem, wie die Grundbuchämter arbeiten oder ob lokale Vorschriften gelten. Manchmal werden auch unterschiedliche Dokumente verlangt, was die Dauer und damit die Kosten erhöht. Aber die Grundgebühr bleibt bundesweit identisch.
Kann ich die Notarkosten verhandeln?
Nein. Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und dürfen nicht verhandelt werden. Der Notar darf nicht mehr oder weniger berechnen, als das Gerichts- und Notarkostengesetz vorschreibt. Sie können jedoch den Notar wählen - und manche Notare bieten zusätzliche Dienstleistungen an, die kostenfrei sind, wie die Begleitung bei der Grundbuchabfrage. Das ist kein Rabatt, aber ein Mehrwert.
Was ist der Unterschied zwischen Notarkosten und Grundbuchkosten?
Die Notarkosten enthalten auch die Grundbuchkosten. Der Notar erledigt nicht nur die Beurkundung, sondern auch die Eintragung der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Die Grundbuchkosten sind ein Teil der Gesamtkosten - etwa 15 bis 20 % davon. Sie werden nicht extra abgerechnet, sondern sind in der Gesamtsumme enthalten.
Muss ich den Notarkostenrechner bezahlen?
Nein. Alle seriösen Notarkostenrechner sind kostenlos. Das gilt für notar.de, Check24, Interhyp und andere. Die Anbieter finanzieren die Tools über Werbung oder als Service für ihre Kunden. Sie müssen sich nicht anmelden, keine E-Mail-Adresse angeben - und nichts bezahlen. Achten Sie nur darauf, dass es kein kostenpflichtiger Service ist, der sich als Rechner ausgibt.
Warum zeigt mein Rechner andere Kosten als mein Notar?
Das ist normal. Der Rechner berechnet nur die Standardkosten. Ihr Notar rechnet alle tatsächlich anfallenden Leistungen ab - inklusive Zusatzkosten wie Bauverpflichtung, Beglaubigungen, Abfragen oder Änderungen im Vertrag. Wenn Sie eine komplexe Transaktion haben, wie eine Schenkung oder einen Erbvertrag, rechnet der Rechner oft falsch. Deshalb ist der Notar die einzige verbindliche Quelle.
Wie lange ist ein Notarkostenrechner aktuell?
Die meisten Rechner sind aktuell, da sie automatisch an das Gerichts- und Notarkostengesetz angepasst werden. Die letzte Novellierung war am 1. August 2013. Seitdem gab es keine Änderungen an den Gebühren. Rechner, die nach 2023 aktualisiert wurden, sind also aktuell. Achten Sie auf den Datumshinweis auf der Website - wenn keiner steht, ist Vorsicht angebracht.
Kann ich einen Notarkostenrechner für eine Schenkung nutzen?
Nein. Schenkungen unterliegen einer anderen Gebührenordnung als Kaufverträge. Ein Standardrechner für Immobilienkäufe berechnet hier falsche Beträge. Für Schenkungen brauchen Sie einen speziellen Rechner - wie den von Sommerfeld-Majka.de - oder Sie fragen direkt beim Notar nach. Die Kosten für eine Schenkung können bis zu 10 % des Wertes betragen - je nach Verwandtschaftsgrad.