Ausländische Immobilie: Was Sie vor dem Kauf in Europa wissen müssen
Wenn du eine ausländische Immobilie, eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie außerhalb deines Heimatlandes, die als Anlage oder Ferienresidenz genutzt wird. Auch bekannt als Auslandsimmobilie, ist sie oft attraktiver als gedacht – aber auch komplexer. Viele denken, dass eine Immobilie in Spanien, Italien oder Portugal einfach zu kaufen ist. Doch hinter dem Traum von Sonne und niedrigen Preisen stecken oft unerwartete Kosten, rechtliche Hürden und steuerliche Fallgruben. Du musst nicht nur den Kaufpreis bezahlen, sondern auch die lokalen Notarkosten, die jährliche Grundsteuer, mögliche Mietsteuern und die Regeln für die Wiederveräußerung. In manchen Ländern darf ein Ausländer nur bestimmte Grundstücke kaufen – in anderen muss ein örtlicher Vertreter eingeschaltet werden. Und wer glaubt, dass die deutsche Steuerbehörde das nicht interessiert, irrt sich: Auch wenn die Immobilie im Ausland steht, musst du sie in Deutschland angeben – und sie kann deine Steuerlast verändern.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Verkehrswert, der realistische Marktwert einer Immobilie, der bei Verkauf, Erbschaft oder steuerlicher Bewertung entscheidend ist. In Deutschland ist das klar geregelt – im Ausland nicht immer. In manchen Ländern werden Immobilien unter dem tatsächlichen Wert angegeben, um Steuern zu sparen. Das kann später zu Problemen führen, wenn du die Immobilie verkaufst oder sie als Sicherheit für einen Kredit nutzen willst. Ein falscher Verkehrswert kann dir auch bei der steuerlichen Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten schaden. Denn nur wenn du den echten Kaufpreis nachweisen kannst, darfst du die Kosten über 50 Jahre absetzen – egal ob die Immobilie in Berlin oder in Barcelona steht. Und wer glaubt, dass ein Gutachten im Ausland genauso gut ist wie in Deutschland, sollte sich das nochmal überlegen: Deutsche Behörden akzeptieren oft nur Gutachten von anerkannten, deutschsprachigen Sachverständigen – besonders bei Erbschaften oder Scheidungen.
Die steuerliche Absetzbarkeit, die Möglichkeit, Kaufkosten wie Notar, Makler oder Vermessung als Werbungskosten über Jahre abzuschreiben. ist ein Thema, das viele ausländische Investoren unterschätzen. Du kannst nicht einfach alle Kosten absetzen – nur die, die direkt mit dem Erwerb und der Vermietung zusammenhängen. Und du musst beweisen, dass du die Immobilie wirklich als Einkommensquelle siehst – nicht als Ferienhaus für den Sommerurlaub. In manchen Ländern gibt es sogar Sonderregelungen: In Portugal musst du die Immobilie mindestens zehn Jahre halten, um von Steuervergünstigungen zu profitieren. In Italien zahlt du eine zusätzliche Abgabe, wenn du sie innerhalb von fünf Jahren verkaufst. Diese Regeln ändern sich oft – und sie gelten nicht für alle, sondern nur für bestimmte Regionen oder Immobilientypen.
Du findest hier keine theoretischen Abhandlungen. Du findest konkrete Beiträge, die dir zeigen, wie du ein Baugrundgutachten im Ausland richtig interpretierst, wie du die richtige Tilgungsrate für einen ausländischen Kredit berechnest, warum Nachbarrechte in Frankreich anders funktionieren als in Deutschland und wie du eine Immobilie in Spanien so bewertest, dass sie auch hier anerkannt wird. Diese Artikel sind nicht von Banken oder Maklern geschrieben – sie stammen von Menschen, die selbst in anderen Ländern gekauft haben und die Fehler gemacht haben, die du vermeiden willst.
- Von Madeline Wilhelm
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- 24 Nov 2025
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