Steuerliche Absetzbarkeit: Was du als Immobilienbesitzer wirklich wissen musst
Wenn du eine steuerliche Absetzbarkeit, die Möglichkeit, Kosten für eine Immobilie über die Jahre hinweg von der Steuer abzusetzen. Auch bekannt als Abschreibung, ermöglicht sie dir, Investitionen in deine Wohnung oder dein Haus langfristig steuerlich zu nutzen. Du hast eine Immobilie gekauft und willst wissen, was du davon absetzen darfst? Dann bist du hier richtig. Es geht nicht um theoretische Regeln – es geht um echtes Geld, das du zurückbekommst.
Die wichtigste Regel: Kaufnebenkosten, alle Ausgaben, die direkt mit dem Erwerb einer Immobilie zusammenhängen, wie Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Grundbucheintrag. Diese Kosten darfst du über 50 Jahre mit jeweils 2 % pro Jahr absetzen – das nennt man AfA, die Absetzung für Abnutzung, die für Immobilien als Anschaffungskosten gilt. Du musst sie nicht im ersten Jahr komplett absetzen. Du verteilst sie. Und das ist entscheidend: Nur wenn die Immobilie vermietet ist, darfst du das machen. Wenn du selbst wohnst, zählt das nicht. Viele glauben, auch Renovierungen sind sofort absetzbar – das ist falsch. Nur wer seine Immobilie vermietet, kann die Kosten über die Jahre abschreiben. Und wer eine denkmalgeschützte Immobilie, ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht und daher spezielle Sanierungsregeln unterliegt. besitzt, hat oft sogar bessere Chancen: Hier gibt es zusätzliche Förderungen und oft höhere Absetzquoten – aber nur, wenn du die Auflagen einhältst.
Es gibt noch andere Dinge, die du absetzen kannst: Die Kosten für eine Gutachterbewertung, eine fachliche Einschätzung des Immobilienwerts, die du vor dem Kauf oder im Erbschaftsfall brauchst. Wenn du sie für eine vermietete Immobilie in Auftrag gibst, zählen sie zu den Werbungskosten. Auch die Anschaffung von Einbauküchen, Heizungen oder Fenstern – wenn sie Teil einer Modernisierung sind – können über die AfA abgesetzt werden. Aber Achtung: Ein neuer Teppich oder eine neue Couch? Das ist kein Investitionskosten, das ist Privatverbrauch. Die Finanzämter prüfen genau, was wirklich zur Immobilie gehört und was nicht.
Was du nicht vergessen darfst: Du musst alles dokumentieren. Rechnungen, Verträge, Banküberweisungen – alles muss aufbewahrt werden. Kein Steuerberater kann dir helfen, wenn du die Belege nicht hast. Und wenn du später verkaufst? Dann wird der Abzug aus den vergangenen Jahren berücksichtigt – das kann deine Steuerlast beim Verkauf erhöhen. Aber das ist ein anderes Thema. Hier geht es erstmal darum, wie du jetzt Geld sparst.
Du findest hier Artikel, die dir zeigen, welche Kosten wirklich absetzbar sind, wie du sie richtig buchst, wann du einen Gutachter brauchst und wie du den Denkmalschutz als Vorteil nutzen kannst – nicht als Hindernis. Keine Theorie. Nur das, was du brauchst, um deine Immobilie steuerlich klug zu führen.
- Von Madeline Wilhelm
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- 10 Nov 2025
Steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten bei vermieteten Immobilien: So sparen Sie richtig
Kaufnebenkosten bei vermieteten Immobilien sind steuerlich absetzbar - über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr. Erfahren Sie, welche Kosten zählen, wie Sie die Gewinnerzielungsabsicht nachweisen und wie Sie jährlich Hunderte Euro an Steuern sparen.