Tilgungsrate: Was sie bedeutet und wie sie deine Immobilienfinanzierung beeinflusst
Die Tilgungsrate, der Anteil deiner monatlichen Raten, der direkt auf die Rückzahlung des Kreditbetrags geht. Also nicht die Zinsen, sondern das Geld, das dein Darlehen tatsächlich kleiner macht. Sie ist der unsichtbare Hebel, der darüber entscheidet, ob du in 10, 20 oder 30 Jahren schuldenfrei bist. Viele denken, eine hohe Tilgungsrate ist immer besser – doch das stimmt nicht immer. Es hängt davon ab, was du mit deinem Geld machst, wie lange du die Zinsen binden willst und ob du später noch investieren möchtest.
Die Zinsbindung, die Zeit, in der dein Zinssatz fest bleibt, und die Tilgungsrate, der Teil deiner Rate, der das Darlehen reduziert hängen eng zusammen. Wenn du eine hohe Tilgungsrate wählst, zahlt du schneller ab – aber deine Monatsrate steigt. Das kann gut sein, wenn du sicher bist, dass du das Geld hast. Aber wenn du später eine Renovierung planst, ein Kind bekommst oder die Zinsen fallen, bist du mit einer zu hohen Rate eingeschränkt. Eine niedrigere Tilgungsrate gibt dir Flexibilität – aber du bleibst länger in der Schuldenfalle und zahlst mehr Zinsen insgesamt.
Was viele nicht wissen: Die Rückzahlung, der Prozess, durch den du dein Darlehen abbaut ist nicht nur eine Bankangelegenheit. Sie beeinflusst deine Steuerlast, deine Abschreibungsmöglichkeiten und sogar deine Chancen, eine Immobilie später zu verkaufen. Wenn du deine Tilgungsrate zu niedrig ansetzt, kann das bei einer Veräußerung problematisch werden – besonders wenn du keine Eigenmittel mehr hast. Und wenn du sie zu hoch ansetzt, riskierst du, dass du bei einem Einkommensverlust in Schwierigkeiten gerätst.
Immer wieder sehen wir in den Beiträgen hier, wie wichtig es ist, die Finanzierung nicht nur mit dem Kreditberater, sondern mit deinem langfristigen Lebensplan abzustimmen. Ob du ein Mehrfamilienhaus kaufst, eine denkmalgeschützte Immobilie sanierst oder eine Wohnung als Kapitalanlage nutzt – die Tilgungsrate ist der entscheidende Hebel. Sie macht den Unterschied zwischen einer sicheren Investition und einer Belastung, die dich jahrelang bindet.
Unten findest du Artikel, die genau das beleuchten: Wie du die richtige Tilgungsrate für deine Situation findest, warum manche Gutachter sie falsch einschätzen, wie sie sich auf deine steuerliche Absetzbarkeit auswirkt und warum eine 2-prozentige Tilgung manchmal smarter ist als eine 5-prozentige. Keine Theorie. Nur praktische Erfahrungen aus echten Fällen.
- Von Konrad Baumgartner
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- 18 Nov 2025
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